Diario de Navarra

Para convertirse en arrendador uno tiene que lidiar con muchas dudas. Primero, la de sacar o no al mercado inmobiliario una vivienda (hay tantos miedos y reticencias...) y, luego, una vez decididos a hacerlo, se abre ante nosotros la otra gran incógnita: ¿a qué precio alquilo la casa? A no ser que seamos unos linces del sector inmobiliario, nos sentiremos tremendamente indecisos. Hay mucha información de dudosa reputación e incluso contradictoria en Internet y tampoco sirve de mucho agarrarse a las experiencias de amigos o familiares, ya que la gente tiende a exagerar, a mentir y a no ver las diferencias entre su realidad y la nuestra. Entonces, ¿cómo acertar? Dos expertos nos indican seis claves para ayudarnos a acertar. 1. Un primer vistazo al mercado Nos puede aportar muchas pistas. «Hay que entrar en distintos portales y comparar un poco, ver lo que hay para hacernos una idea, sin más», indica Ferrán Font, director de estudios de Pisos.Com. Digamos que este primer vistazo es solo para hacernos una vaga idea del panorama, porque si nos dejamos llevar podemos cometer el error, muy frecuente, de equiparar nuestra vivienda a otra e intentar pedir lo mismo. Y rara vez hay casas equiparables. «Para saber cuál es el precio de mercado, lo mejor es entrar en los portales inmobiliarios de referencia o acudir a un par de agencias para ver por cuánto se están alquilando pisos similares al nuestro en esa zona. Con especial énfasis en ‘similares al nuestro’ y ‘esa zona’ porque de nada vale comparar churras con merinas. El mismo piso en zonas diferentes puede alquilarse por cantidades muy distintas y al contrario», recalca Natalia de Santiago, experta en finanzas y autora de ‘Invierte con poco’ (editorial Planeta). Además, aconseja, en ese primer barrido debemos recabar también otro tipo de información: ver cuántas casas hay en oferta y cuánto están tardando en alquilarse o si el anuncio lleva puesto mucho tiempo para verificar que son referencias que están en precio. «Si un piso tarda mucho en alquilarse o bien está demasiado caro o tiene alguna pega gorda», desvela De Santiago. 2. Precio expectativa... mejor no hacerle mucho caso Existe algo llamado ‘precio expectativa’ (‘asking price’), que es el que tenemos en la cabeza, el que queremos conseguir. El problema es que rara vez es realista (sobre todo, si somos novatos en este negocio). «Debemos tener en cuenta que el precio expectativa no suele coincidir con el precio de cierre», subraya Font. Eso a mucha gente se le olvida. Lo mismo informarse de cómo está el sector del alquiler en el momento en que ellos quieren sacar su vivienda al mercado. «Desde finales del año pasado, los precios tienden al alza de forma moderada tras cierta caída que se registró durante la pandemia», informa Font. Duda resulta para quienes quieren ser arrendatarios: la coyuntura actual es, en general, buena. Pero no se puede decir lo mismo de la capacidad económica de la gente que busca una vivienda de alquiler... Y como arrendadores no podemos perder este aspecto de vista. «Aunque a veces parezca lo contrario, el precio del alquiler lo pone el mercado, no el dueño de la casa», recuerda De Santiago. 3. ¿Ayuda profesional, sí o no? Font aconseja ponerse en manos de profesionales que nos orienten sobre el mejor precio, ya que alquilar una casa «es una fuente importante de ingresos para una familia y no es algo que deba hacerse a la ligera». 4. La fórmula Si queremos ser más concretos y que nos ‘den’ un precio orientativo sobre lo que podemos pedir, hay muchas fórmulas en Internet que prometen buenos resultados. No todas son buenas. Por eso, Natalia de Santiago nos apunta una muy sencilla y que funciona precisamente por eso, por su sencillez. «Para no hacernos ilusiones, hay que tener en cuenta que la rentabilidad media bruta del alquiler en España está en torno al 5%. Es decir, que si tu casa tiene un valor de mercado de 100.000 euros (ojo que no se trata de lo que pagaste tú en su día, sino de por cuánto se vendería esa casa ahora), lo normal sería que la alquilaras en torno a los 5.000 euros anuales o, lo que es lo mismo, unos 417 euros al mes», explica. 5. Qué factores determinan más el precio Puede ser que antes de sacar nuestro piso al mercado nos hayamos esmerado en dejarlo bonito. Quizá un sofá que dé personalidad al salón, una lámpara vistosa... porque así será más atractivo y podremos pedir más, ¿no? «Sobre todo, si no se trata de alquileres de lujo o de nicho muy concretos, las variables más subjetivas (como el color tan mono de la encimera o esa balda utilísima que has puesto en el baño) influyen menos en el precio del alquiler que los básicos como el tamaño y la distribución», destaca De Santiago. Es decir, los posibles inquilinos no son gente fácil de engatusar con cuatro toquecitos (aunque ayudan). Por eso, la zona donde se encuentra la vivienda pesa muchísimo en el precio que, «al final lo marca, como siempre, la oferta y la demanda. Siempre se alquilarán más caros los pisos en las zonas donde haya más gente buscando casa que pisos en alquiler». Y, por mucho que nuestra casa sea ‘la pera’, si está en un área donde no hay mucha demanda el alquiler será en proporción más barato que el de una casa quizá peor pero que esté en una zona más solicitada. «En este sentido, es importante tener claro a qué tipo de inquilino nos estamos dirigiendo y qué factores van a influir en la demanda. Por ejemplo, para las familias el hecho de que haya colegios o zonas verdes cerca puede ser un factor a tener en cuenta. También puede que una zona popular para estudiantes y turistas sea demasiado ruidosa y no tenga tanta demanda entre familias y personas mayores». No perdamos de vista a qué tipo de comprador nos dirigimos. 6. Factor sentimental Ay, el factor sentimental se nos mete en la cabeza y lo único que hace es distanciarnos del precio correcto (que sería el máximo posible que nos pueden llegar a pagar). «El componente emocional existe y a todos nos parece que una casa de nuestra propiedad es mejor de lo que es porque, normalmente, hemos vivido en ella momentos felices, tenemos recuerdos allí... Esto nos hace darle algo más de valor. Pero no nos olvidemos, el precio lo va a acabar marcando la capacidad económica de la demanda, así de simple», insiste Ferrán Font. En este sentido, Natalia De Santiago coincide en afirmar que para no llevarnos decepciones luego «es muy importante no caer en el error de que ‘lo mío es especial’». «Por mucho que nos pirre la reforma que le hemos hecho a nuestra vivienda, lo más probable es que no influya tanto como creemos en el precio del alquiler», insiste la especialista. 7. Cuánto esperar Pasan los días, las semanas... y vemos que nadie responde al anuncio. ¡No se interesan por nuestro piso! ¿Cómo puede ser? Pero si hemos hecho unas cuantas reformas, hemos cuidado la decoración, mi tía tiene alquilado el suyo por el mismo precio y es una auténtica ruina... El ‘misterio’ siempre es que no hemos puesto bien el precio. «Debemos ser conscientes de que tener un piso sin alquilar es muy caro, puesto que tendremos que seguir pagando los gastos corrientes y la hipoteca si la hubiera y que, por mucho que nos duela, normalmente, cuando un piso tarda demasiado en alquilarse, es simple y llanamente porque está demasiado caro -sentencia Natalia De Santiago-. Cuanto antes nos bajemos de nuestro cuento de la lechera y pongamos un precio realista, mejor». ¿Y cuál es el periodo de tiempo que debemos esperar antes de empezar a rebajar nuestras pretensiones económicas? «Históricamente, en la comercialización de una vivienda se ha dicho que lo razonable es esperar de uno a dos meses -señala Font-. Pero tal y como están las cosas, ahora se ha acortado bastante este plazo: en una o dos semanas sin obtener respuesta deberíamos empezar a considerar que nos hemos equivocado de precio», advierte el especialista. Arrendadores, inquilinos... ¿quién paga qué? Vamos a pasar a un segundo escenario: ya hemos logrado alquilar nuestro piso con mayor o menor fortuna e iniciamos una relación con el inquilino. Es mejor que todos los asuntos monetarios queden bien atados de antemano para que nuestras pretensiones de ganar dinero no se vayan al traste. Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomiendan compartir los gastos. Pero, ojo, «el contrato manda», nos recuerdan. «Lo que ponga ahí es lo que cuenta. La ley impone cada vez menos reglas, pero se aplica en lo que no precise el contrato», recalcan los portavoces de la organización, que nos plantean lo que a su juicio es el mejor ‘reparto’ de gastos. CASERO - La comunidad, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento (caldera...) y el IBI. - Las averías de la lavadora, la caldera, etc. «El arrendador solo se libra de esto cuando es una avería mínima (un piloto, un filtro...) o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino», destacan desde la OCU. INQUILINO - Todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, la factura del teléfono...) es cosa suya. - Debe afrontar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada. - Se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora. EN DUDA A veces, las cosas no están tan claras. La OCU expone dos ejemplos: «Un caso claro: el inquilino es responsable si llega una denuncia por ruido, pero hay situaciones más peliagudas, como una inundación en casa, que puede ser culpa del inquilino porque se dejó el agua abierta, de las tuberías del piso o de las de la comunidad... El inquilino sería responsable en el primer caso, el propietario en el segundo y la comunidad en el tercero».

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La gran duda: ¿a qué precio alquilo mi piso?

Hay factores que nos dan pistas y hasta una fórmula matemática para calcularlo

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