Pagar una vivienda "a tocateja" exige reunir el precio completo en efectivo, y eso puede resultar contraproducente frente a la hipoteca, así lo analiza el abogado y economista Andrés Millán en un vídeo sobre vivienda que ha difundido en su cuenta de TikTok. Según explica, en un inmueble de 200.000 euros, el comprador habría necesitado ganar en bruto unos 350.000 euros para disponer de esa cantidad neta tras impuestos. El planteamiento sostiene que financiar la compra reduce el coste efectivo y permite acceder antes a un activo real.

Según el análisis, gastar ese capital en liquidez inmovilizada supone perder el potencial de revalorización que se obtendría si se hubiera invertido antes en activos reales. A ello se suma que la inflación erosionará el poder adquisitivo del efectivo inmovilizado.

IMPACTO FISCAL DEL ORIGEN DEL DINERO EN LA COMPRA

Los ingresos por trabajo tributan en la base general del IRPF y pueden alcanzar tipos de alrededor del 50 %, según tramo y comunidad. Las rentas del ahorro tributan por lo general a tipos sustancialmente menores, hasta aproximadamente el 23-26 % o rangos según la normativa vigente; en el ejemplo se menciona un máximo del 30 % para altos ingresos. Si el capital procede principalmente del trabajo, reunir la cantidad para pagar al contado implica haber soportado más impuestos que si se hubiera destinado solo una entrada y financiado el resto.

CÓMO LA HIPOTECA REDUCE EL COSTE

La hipoteca permite aportar solo la entrada, por ejemplo un 20 % en muchos casos, más los impuestos asociados, en lugar del 100 % del precio. En el inmueble de 200.000 euros del ejemplo, el pago al contado equivale a 350.000 euros de ingresos brutos para reunir 200.000 euros netos. Con una hipoteca con 20 % de entrada, bastan 40.000 euros más impuestos, una cantidad que se alcanza con mucho menos esfuerzo fiscal. Ese menor esfuerzo fiscal y de tiempo puede permitir comprar antes: "llegar tres veces antes" a la compra significa empezar a poner dinero en un activo real escaso mucho antes, con más tiempo para la revalorización.

VENTAJA TEMPORAL Y DE REVALORIZACIÓN DE LOS ACTIVOS REALES

Cuanto antes se conviertan los euros fiat en activos reales escasos, como los bienes inmuebles, más tiempo tendrán para revalorizarse y compensar costes como intereses y comisiones. Retrasar la entrada para acumular todo el capital al contado puede hacer que, a la postre, el comprador sea más pobre en términos reales por la inflación y la pérdida de oportunidades de crecimiento.

CUÁNDO PODRÍA TENER SENTIDO EL PAGO AL CONTADO

El argumento original admite una excepción: pagar al contado solo se justificaría si no se va a hacer absolutamente nada con el dinero restante, es decir, si se prefiere dejarlo inmovilizado sin invertirlo. Aun así, se considera otro error porque la inflación se come ese dinero.

RECOMENDACIÓN PRÁCTICA PARA TRABAJADORES ASALARIADOS

Para la mayoría de trabajadores cuyo principal ingreso es el salario, hipotecarse para comprar una vivienda tiene sentido financiero: reduce el coste fiscal implícito necesario para reunir el capital, permite acceder antes a un activo real y mitiga el desgaste por inflación. Se aconseja pagar una entrada razonable, por ejemplo el 20 %, y financiar el resto, usando el ahorro adicional para invertir en otros activos que crezcan con el tiempo.