La Administración Foral ha multiplicado sus esfuerzos en los últimos años para aumentar el parque de viviendas de propiedad pública destinado a alojar temporalmente a personas vulnerables. Lo ha hecho a través del derecho de tanteo y retracto, un mecanismo legal que le permite adquirirlas de forma preferente por delante de cualquier otra persona física o jurídica y que puede ejercerse sobre viviendas protegidas, así como las procedentes de ejecuciones hipotecarias y sobre la “venta de edificios o conjuntos de viviendas”.

Este instrumento le ha servido para hacerse con 118 viviendas desde 2020 y engrosar el Fondo Foral de Vivienda Social (FFVS), que ya cuenta con 257 casas que gestiona Nasuvinsa en colaboración con entidades sociales.

Gracias a estas adquisiciones, el parque de viviendas de propiedad pública destinadas al FFVS ha crecido un 63,7% desde 2023. Se trata de un esfuerzo que ido aumentando año tras año como puede comprobarse a través de los datos facilitados por el departamento de Vivienda. En 2020 se adquirieron dos viviendas (0,3%) mediante el mecanismo de tanteo y retracto respecto a un volumen de 603 operaciones inmobiliarias comunicadas. Al año siguiente fueron tres casas (0,4%) de 695 comunicaciones y en 2022, otras tres (0,4%) de 705 comunicaciones.

Fue en 2023 cuando se produjo un primer empujón al comprarse nueve viviendas, el 1,1% de las 798 operaciones reportadas. Se mantuvo la misma tónica al año siguiente, con diez casas (1,2%) de 824 comunicaciones. Sin embargo, en 2025 se apretó el acelerador con 37 viviendas, el 5,3% de las 699 operaciones inmobiliarias comunicadas.

Y solo este año constan otras 54 casas adquiridas, para lo que se han destinado 6 millones de euros. Para dar idea de este creciente empeño, basta decir que entre 2023 y 2025 se destinaron 7,7 millones y que se prevé emplear 22 millones a este fin durante el año que viene. Además, según consta en el programa de inversiones 2025-2028, hay presupuestados 94,7 millones adicionales para seguir comprando más viviendas.

El afán del Gobierno de Navarra por aprovechar todas las oportunidades que se presentan en el mercado de compraventa ha entrado en colisión con los intereses de algunos inversores inmobiliarios y grandes tenedores. Es lo que se desprende de la nota publicada por el propio Gobierno foral el pasado 11 de septiembre, en la que recordaba “la obligatoriedad de comunicar cualquier operación de venta” que se efectúe sobre viviendas protegidas que cumplan tres condiciones.

Primero, que hayan perdido la protección en los últimos diez años, segundo, que la persona propietaria sea considerada gran tenedora y, finalmente, que estén situadas en una localidad declarada zona tensionada. El departamento de Vivienda trasladó este recordatorio a los fondos Building Center, Catella y Testa Home, así como con el Colegio Notarial de Navarra y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Vivienda ha confirmado que el Ejecutivo foral sigue negociando la compra de viviendas de Testa Home y Catella, dos sociedades que, sumadas, acumulan 833 inmuebles tal como consta en el registro de grandes tenedores. Iñaki Díaz de Rada, vocal del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, considera que en muy pocos casos se van a dar las tres condiciones en las que el plazo de comunicación obligatoria para vender una vivienda protegida se estira a diez años.

“Parece que se trata de desincentivar estas operaciones, ya que supone introducir un retraso de 60 días. Lo malo es que hace cundir una sensación de inseguridad porque las reglas cambian a mitad de partida”, explica. Añade que el Gobierno de Navarra ejerce su derecho de compra preferente cuando sospecha de alguna operación de venta con pagos en B, pero recalca que estas situaciones son casi inexistentes en la actualidad.

El coste de adquirir una vivienda protegida para el Gobierno de Navarra mediante el tanteo y retracto está directamente vinculado al precio máximo por módulo mientras la protección sigue vigente. Según se explica en el informe de Comptos para evaluar la gestión de la vivienda protegida entre 2023 y 2025, el módulo se expresa en euros por cada metro cuadrado útil de vivienda y se actualiza cada año.

De esta forma, se pagan los módulos correspondientes a cada vivienda protegida en construcción o en primera transmisión, pero este precio es del 96% del módulo en segunda transmisión o en primera “cuando haya transcurrido más de un año desde su calificación definitiva”. Eso sí, una vez liberada, la vivienda protegida puede venderse a precio de mercado, por lo que el Gobierno de Navarra tiene que ofrecer la misma cantidad por la que esté dispuesto el comprador a adquirirla.

Todas las casas adquiridas por el Gobierno de Navarra a través del derecho de tanteo y retracto se destinan al Fondo Foral de Vivienda Social (FFVS), que cuenta con 263 viviendas de propiedad pública más aquellas cedidas por ayuntamientos y otras entidades privadas. Se destinan al alquiler para personas vulnerables, que pueden utilizarlas como residencia habitual por un máximo de tres años. El FFVS está a cargo de la sociedad pública Nasuvinsa, que pone estas casas a disposición de entidades sociales con las que firma convenios de colaboración a cambio de una renta establecida en 110 euros mensuales por habitación.

Según el informe de Comptos sobre la gestión de la vivienda protegida entre 2023 y 2025, Nasuvinsa tiene convenios con 25 entidades sociales, entre las que destacan la Fundación Adsis con un 42% de las casas gestionadas, Cruz Roja (8%), la Fundación Ilundain Haritz Berria (7%) y la Comisión Española de Ayuda al Refugiado (CEAR) (5%). El órgano fiscalizador llamó la atención de que estas entidades no están presentando ante Nasuvinsa la preceptiva cuenta para justificar gastos e ingresos de la gestión realizada. Tampoco se ha creado la comisión de seguimiento del FFVS, que debería estar formada por representantes de Vivienda, de Nasuvinsa y de las entidades colaboradoras.

Aunque el FFVS ha cobrado mayor protagonismo en los últimos años, lo cierto es que fue creado hace más de una década. Nació a través de la Orden Foral 89/2014 firmada por el entonces consejero de Fomento, Luis Zarraluqui Ortigosa, en el Ejecutivo presidido por Yolanda Barcina. La primera adquisición se produjo a finales de octubre de aquel año, con quince viviendas de camineros como experiencia piloto. Transcurridos doce años, el FFVS está en pleno crecimiento y con perspectivas de no dejar de hacerlo al menos hasta 2028. Actualmente, el 70% de sus viviendas están en la Comarca de Pamplona y un 14% en Tudela.