El Ayuntamiento de Pamplona presentó ayer un Plan para la activación y ordenación de plantas bajas de la ciudad, una hoja de ruta que busca el mantenimiento del comercio de proximidad, la flexibilización de la vivienda en planta baja y poner coto a los apartamentos turísticos en locales a pie de calle, entre otros objetivos. Uno de los retos será evitar que algunos de estos fines entren en conflicto: por ejemplo, favorecer viviendas en los bajos puede perjudicar a tiendas que se encuentran en locales de alquiler. Esta situación ya se da en la Rochapea, según denuncia Fermín Damborena, el presidente de la asociación de comerciantes del barrio pamplonés.

El concejal de Urbanismo, Joxe Abaurrea (EH Bildu), aseguró ayer que el plan persigue una ciudad "más viva, diversa y equilibrada". "Las plantas bajas de las ciudades son un elemento importantísimo en la vida social ciudades y una infraestructura urbana de primer orden", señaló el edil. El plan, que se expondrá mañana a diversos agentes implicados, como las asociaciones de comerciantes, conllevará "la adaptación normativa para facilitar la vivienda de calidad en planta baja, la modificación del planeamiento urbanístico para la protección del comercio de proximidad y de los catálogos de protección del comercio centenario y singular", informa el consistorio. Todo ello se abordará previsiblemente en el pleno del 2 de julio.

LA NUEVA HABITABILIDAD

Una de las ideas de fondo es que locales en planta baja y oficinas puedan convertirse en viviendas pequeñas. Para ello, se adecuarán los requisitos al nuevo decreto foral de habitabilidad, que flexibilizará la incorporación de edificios infrautilizados al parque residencial sin tener que cumplir los requisitos de construcciones de nueva planta. El Plan pretende favorecer también que las oficinas bajen de las primeras plantas a los locales a pie de calle. En lo que afecta al ayuntamiento, se modificará la Ordenanza General de Modificación y el artículo 39 del planeamiento urbanístico para permitir los hogares de tamaño reducido.

En los últimos años, han desaparecido tiendas y locales comerciales en planta baja, que se han sustituido por viviendas, en aquellas zonas de Pamplona donde es posible, como la Rochapea. Está por ejemplo prohibido en el Casco Viejo y los Ensanches, además de los ejes comerciales o zonas consideradas de relevancia comercial.

El concejal Abaurrea ofreció ayer datos de la conversión de locales en planta baja a viviendas. En 2019 fueron 10, cifra que se disparó hasta 92 en 2023, 97 en 2024, 73 en 2025 y 52 en lo que llevamos de año. Esta tendencia al alza tiene su correlato en la creación de apartamentos turísticos en planta baja: 3 en 2022, 19 en 2023, 34 en 2024, 28 en 2025 y 16 en esta primera mitad del año.

SUSPENSIÓN DE LICENCIAS. 

El plan se desarrollará de forma progresiva. Parte de un borrador -a partir de sendos estudios realizados en 2016 y 2025- que identifican los espacios con actividad comercial estratégica. Una de las medidas más relevantes del plan será la suspensión de licencias para apartamentos turísticos y viviendas en planta baja por un tiempo máximo de un año en esa zonas estratégicas comerciales. La idea, según el consistorio, es iniciar un proceso de participación que desemboque en una regulación que "garantice un uso equilibrado de las plantas bajas en cada barrio".

El plan también persigue otros objetivos que favorecen a los comercios centenarios y protegidos. El objetivo último es "blindar la identidad comercial frente a la homogeneización de otras ciudades", según el documento facilitado por el ayuntamiento. Pamplona cuenta con 111 comercios protegidos y hay 33 más susceptibles de protección. De momento, se suspenden por un tiempo máximo de un año las licencias de obras en estos locales.

“Nosotros pedimos una regulación. Desde que se prohibieron los apartamentos turísticos en el Casco Viejo, empezaron a proliferar viviendas en las bajeras de la Rochapea y muchos pisos turísticos”. Fermín Damborena es el presidente de la Asociación de Comerciantes de la Rochapea, una de las activas entidades que hace años ya pulsó el "botón de alarma", como él mismo expresa, sobre la proliferación de viviendas en locales que antes habían sido tiendas o que estaban proyectadas para el comercio.

Damborena asegura que hay varias viviendas en planta baja que funcionan como apartamentos turísticos sin licencia. "Son ilegales. No tienen la 'plaquita' de AT (el distintivo en fachada obligatorio de apartamento turístico). Ves a gente que llega el viernes con la 'maletita' y que desaparece el domingo", advierte este comerciante del barrio.

La asociación que preside ya advirtió de otros problemas vinculados con la posibilidad de crear viviendas en los bajos de las calles de la Rochapea. Y son problemas ligados a la demanda de vivienda y a las posibilidades especulativas del sector de la construcción. Este periódico daba cuenta de varios proyectos de este tipo en el barrio en 2022. "Nos está ocurriendo en los ejes comerciales del barrio, donde tenemos varios comercios asociados. Por ejemplo, en la calle Raimundo Lanas nos hemos encontrado con que propietarios de locales alquilados a comerciantes quieren venderlos. Primero se los ofrecían a a precios muy altos, excesivos. El objetivo es, 'si no lo compras, te pongo el cartelito'. Se pone a la venta mientras el comercio está funcionando hasta que se vende", denuncia Damborena.

Para el presidente de la Asociación de Comerciantes de la Rochapea, el problema de fondo es la especulación. "Nosotros no queremos ni apartamentos turísticos ni viviendas en planta baja. ¿Por qué? Porque se está especulando y al comerciante que está trabajando, que lleva 20 años con su bajera en alquiler, al final lo quieren expulsar", se queja.