Los desequilibrios se acentúan en el mercado inmobiliario navarro y la demanda supera por mucho a la oferta en los principales barrios y localidades de la comarca donde acceder a una vivienda en compra (y también en alquiler) es para muchos misión imposible. 

“En Pamplona no hay nada para un joven de 28 años con un salario de entre 1.500 y 1.800 euros”, anticipa Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.  

Los datos oficiales certifican en Navarra subidas tanto de los precios, como del número de operaciones. Según Fomento, en el primer semestre del año se han vendido en la comunidad 4.050 viviendas, frente a las 3.753 del mismo periodo de 2024 lo que arroja una subida próxima al 8%. 

Y ante la reducción en la entrega de obra nueva, son las operaciones de segunda mano, que el año pasado ya supusieron el 83% el total las que vuelven a crecer. Hasta junio se habían cerrado 3.499 ventas frente a las 3.036 del mismo periodo de 2024. Los datos también constatan una reactivación de la financiación hipotecaria y la inversión.

Aunque el problema de la carestía de la vivienda es global por lo que excede a las características y regulaciones que pueda tener cada mercado, a nivel local el ‘boom’ se vive con especial intensidad y calle a calle. 

Basta con echar un vistazo al gráfico de precios que acompaña a esta información para comprender la magnitud del problema.

 En sólo cuatro zonas, de entre la treintena de barrios y localidades de Pamplona y comarca que se analizan en este suplemento el precio medio del metro cuadrado baja de los 2.000 euros: Villava, San Jorge, Burlada y Berriozar y en otras cuatro (Mendebaldea, Lezkairu, Ensanches y Gorraiz) la cotización media del m2 supera ya los 3.000 euros.

El Informe Sectorial Inmobiliario 2025 de CaixaBank Research ha situado a la Comunidad foral como la tercera con mayor brecha entre el crecimiento del precio de la vivienda y el de los ingresos familiares. 

Pero, además, estima un déficit de entre 4.000 y 4.700 viviendas entre 2021 y 2024 y advierte un incremento de los precios del 39% debido a la falta de oferta. El estudio apunta que los precios siguen un 16,4% por debajo de los máximos de 2007 y que la obra nueva es ya un 3,7% más cara que entonces.

EL "DESIERTO" DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE

Para los expertos, la situación que está viviendo el sector no replica la burbuja de 2008, pero sí pone negro sobre blanco el tensionamiento en el acceso a la vivienda y el riesgo de sobrevaloración si los ingresos no logran acompasar la subida de los precios. 

“Es la misma foto de hace 2-3 años pero con menos oferta y precios al alza”, prosigue Elizari Díez. Al frente de su inmobiliaria toma a diario el pulso al mercado con el “desierto de vivienda asequible” como gran protagonista. 

En el sector han empezado a percibir cierto parón por esa falta de oferta, especialmente en los nichos de clase media, de 200 a 300.000 euros, un freno que al estar motivado por la falta de producto no parece que vaya a ayudar a que los precios bajen.

“Los que compran vivienda son gente de cierta edad. Para los menores de 30 años, no existe Pamplona porque los sueldos no dan y no hay oferta de vivienda asequible. Ese es el drama. 

Seguimos en la misma situación de los últimos años”, apunta el presidente del COAPI que asegura que en el 90% de la oferta de vivienda de segunda mano disponible se superan los 200.000 euros.

En la zona norte de la capital navarra, lo que más se demanda son Nuevo Artica y Txantrea, por el tirón de la obra nueva, mientras que en el sur es Lezkairu, además de los barrios ya habituales como Ensanches y los más próximos al centro como Iturrama y San Juan y donde la cotización supera cada vez con más frecuencia los 400.000 euros.

La brecha entre oferta y demanda es tal que en las inmobilarias reconocen sin ambages que ahora no es raro tener en un sólo mes hasta 40 visitas para un piso que supera ese precio.

Los precios que se publican en este suplemento responden al análisis de los datos de los registradores de la propiedad que recogen las ventas de inmuebles tras la firma de las escrituras.

Con la ayuda técnica de la inmobiliaria DN Inmo se han tomado como base las transacciones reales de viviendas que se han realizado y registrado en la plataforma MVI de los Registradores desde mediados de octubre en una treintena de barrios y localidades de Pamplona y comarca.

Al no existir un plazo para presentar en el registro los documentos de compraventa, este organismo no puede disponer de estos datos hasta que no son inscritos de manera efectiva.

Aunque no existe una obligación legal de inscribir las compraventas, salvo que se inscriba alguna carga (como una hipoteca) posterior o simultáneamente, esta inscripción se realiza en la inmensa mayoría de los casos cuando se trata de viviendas y de ahí que la foto que ofrece el análisis de estos datos permita un acercamiento bastante certero sobre lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario.

En el periodo analizado, en la capital navarra los precios han subido en la práctica totalidad de los barrios y localidades analizadas (todos menos Huarte, Villava, San Jorge y Milagrosa) y se han llegado a pagar hasta 1.667€ por metro cuadrado más en función del barrio donde se realiza la transacción.

 El precio medio más barato está en Villava: 1.762€ aunque en la localidad se llegó a pagar el m2 a 3.440 euros por una venta en la calle las Eras.

En el otro extremo se sitúa Mendebaldea donde la cotización del m2 ha subido un 35,5% con respecto a la registrada en el primer semestre de 2024 dejando el precio medio en 3.528 euros.

La subida de precio tiene explicación. Y es que en entre los registros de compraventas analizados está la veintena de viviendas que se han entregado este año en Rioja 3, el antiguo Edificio Mapfre, junto al parque Yamaguchi, que fue rehabilitado de forma integral. 

El piso más caro de los que se han escriturado en ese edificio es una vivienda de 116 metros cuadrados que se ha vendido por 681.377 euros, a más de 5.800€ el metro cuadrado.

La entrega de promociones en Eulza ha llevado a Barañáin a liderar el ranking de ventas que el año pasado tuvo como protagonista a Zizur por las promociones de Ardoi. 

Tras Barañáin, con la abultada entrega de viviendas en Señorío de Eulza, Ronda Cendea de Olza y Calle Europa, todas escrituradas en el mes de marzo, los Ensanches y Arrosadía completan el podio de ventas.