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Pamplona

Completar Pamplona al sur de Azpilagaña

Marcada por recursos y fallos judiciales, esta zona de Pamplona decide de nuevo estos días cuál será su futuro urbanístico, si comercial, de oficinas, residencial colectivo o residencial eventual

A la izquierda, la finca de Oroz. En el centro, el nuevo espacio  donde está prevista la zona comercial y los edificios de oficinas y residenciales, con la gasolinera al fondo. Más a la derecha, el vial que prolonga la calle Sadar desde la avenida de Zaragoza hasta la avenida de Navarra, el nuevo parque junto al río Sadar y el barrio de Azpilagaña.
A la izquierda, la finca de Oroz. En el centro, el nuevo espacio donde está prevista la zona comercial y los edificios de oficinas y residenciales, con la gasolinera al fondo. Más a la derecha, el vial que prolonga la calle Sadar desde la avenida de
  • A.O.
Actualizada 07/05/2021 a las 00:14

Los casi 60.000 metros cuadrados de terreno situados al sur del barrio de Azpilagaña, en el entorno del Centro de Atención de Animales y de la nueva gasolinera de la avenida de Zaragoza, continúan centrando buena parte de la actividad del área de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona, a pesar de que todos los planes previstos allí han decaído en los tribunales como consecuencia de sucesivos recursos.

Anulado primero el Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) que el Gobierno había aprobado en 2009 y que afectaba a los términos municipales de Pamplona y Galar, las 4.100 viviendas previstas en los altos de Cordovilla quedaron borradas de un plumazo. Luego llegaría el turno al Plan Parcial que Pamplona aprobó en 2011 para crear una superficie de uso comercial y que también fue anulado por los tribunales en 2017, al igual que la reparcelación derivada de él.

En octubre pasado el pleno del Ayuntamiento de Pamplona aprobó de forma inicial una modificación que permitía incluir en estos terrenos, inicialmente para uso comercial, el de oficinas y los desligaba además de la necesidad de hacer un plan de conjunto con Galar. Un informe del Gobierno de Navarra recordando que se había obviado el trámite del proceso participativo, ha devuelto el expediente al momento anterior a su aprobación inicial.

PRIMERO MODIFICAL EL PLAN

Los diferentes fallos judiciales propiciaron que el consistorio se encontrase en 2017 desprovisto del PSIS y también del Plan Parcial, pero con una urbanización prácticamente terminada, con las parcelas definidas, los viales, las aceras y hasta con una nueva gasolinera reubicada junto a la avenida de Navarra. Todo un nuevo espacio surgido al cobijo de unos planes inexistentes, pero que obligaban a Pamplona a modificar su Plan Municipal para adaptarlo a las nuevas circunstancias.

El documento en el que ha trabajado el consistorio pamplonés se basa en la idea de “suprimir la obligación” de que esta superficie tenga que ordenarse a través de un Plan de Conjunto y en buscar “una fórmula de gestión más ágil”, tal y como se reconoce en el informe elaborado por la Gerencia de Urbanismo.

A la vez, se va a incorporar el uso de oficinas al uso global que tenía hasta ahora esta superficie al sur de Azpilagaña, que era el comercial. Esto implica inicialmente que se podrá destinar a oficinas y a otros usos tolerados (residencia eventual) hasta el 25% de la edificabilidad (31.200) es decir, hasta un máximo de 7.800 metros cuadrados. Pero la intención es incorporar el uso de oficinas como uso global, y eso permitirá más usos, “casi todos los imaginables salvo los usos residencial e industrial” y superar ese límite del 25%.

Ambas modificaciones se aprobaron inicialmente en octubre del año pasado, pero el Gobierno de Navarra emitió un informe recordando la necesidad de realizar, antes de esa aprobación inicial, un plan de participación. El pasado mes de marzo se desarrolló ese proceso participativo, de manera que el documento ha vuelto nuevamente al punto 0 y esta semana se aprobará nuevamente de forma inicial en la comisión de Urbanismo y también en el pleno.

LUEGO UN NUEVO PLAN PARCIAL

De forma paralela a las modificaciones que tramita el consistorio, los propietarios de los terrenos y los promotores elaboran un nuevo Plan Parcial que, por cierto, también ha tenido su propio proceso participativo y que no podrá aprobarse antes que la modificación del Plan Municipal.

En él se ordena el terreno repartiendo los usos y fijando las tipologías de los edificios. En este caso concreto se propone una mayor proporción de superficie para los usos comerciales y complementarlos con el uso de oficinas y el residencial comunitario y dotacional. El proceso participativo se ha limitado al espacio central del sector y deja fuera una parcela comercial junto a la gasolinera, otra de oficinas alineada con la avenida de Zaragoza y las ya construidas de la gasolinera y el Centro de Atención de Animales.

Las alternativas barajadas son tres con importantes diferencias entre ellas. En la primera se crean dos parcelas: la destinada a una residencia de estudiantes (9.100 metros cuadrados) con un edificio de 7 alturas, y la comercial con una superficie de 11.109 metros cuadrados y una sola altura. En este caso no se altera el régimen de usos globales, así que el uso de oficinas no podrá superar el 25% de la edificabilidad.

La alternativa 2 sí incorpora ese uso global de oficinas, de forma que se podría incluso extender a todo el sector con actividades bastante diversas, señala el informe. Se habla en concreto de la posibilidad de acoger sedes institucionales o empresas de servicios. Se plantea además una sola parcela comercial similar a la de la alternativa 1 y un edificio de oficinas de 9.100 metros cuadrados.

Como tercera alternativa y, al parecer, favorita entre los propietarios, se propone la creación de tres parcelas: la comercial, que se divide a su vez en dos, una de 3.175 metros cuadrados y otra de 2.933. Separada de estas por un amplio aparcamiento en superficie se plantea un gran edificio de 9.100 metros cuadrados destinado a residencia de estudiantes de planta baja y 7 alturas y separada esta vez por una plaza surgiría una parcela de oficinas de 5.000 metros cuadrados, también de 7 alturas.

Varios colectivos se muestran contrarios a la zona comercial

El proceso participativo que organizó en marzo el Ayuntamiento de Pamplona por recomendación del Gobierno de Navarra, dejó a la vista que una gran parte de los afectados asistentes está en contra del uso comercial planteado desde un principio para este sector y que, a cambio, pide que se incluya como uso global el de residencial.

En un informe elaborado sobre las conclusiones se da cuenta, por ejemplo, de que la Federación de Servicios y Comercio Denok Bat cree que habilitar un gran espacio comercial “va en contra de comercio minorista”, que sí está defendido por leyes urbanísticas y planes estratégicos. Para la federación, destinar un espacio periférico de la ciudad a un uso comercial y de oficinas “puede convertirlo en un polo de atracción comercial” y por ese motivo propone aprovechar ese espacio para revitalizar la Milagrosa destinándolo a estudiantes y jóvenes “recién independizados” o a actividades relacionadas con las universidades e instalaciones deportivas.

NECESIDADES COMERCIALES

El director del Servicio de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Pamplona reconoce en el informe la importancia del comercio minorista de proximidad para lograr una ciudad sostenible y señala que de esa afirmación podría deducirse que a los grandes establecimientos comerciales no se les atribuye ese interés en lograr ese fin. Sin embargo señala que hay actividades comerciales que, pese a centrarse en una sola rama comercial, necesitan superficies que no siempre son posibles en los bajos de las viviendas. “Si se evita la existencia de los comercios que requieren de cierta dimensión, puede conseguirse el efecto de la potenciación indirecta de los grandes centros comerciales existentes en la periferia, o la del comercio online”.

Ante esta situación el técnico municipal entiende que puede mantenerse el uso comercial en ese sector de Pamplona e incorporar el de oficinas que, además, abre un abanico de opciones “muy interesante para la ciudad”.

Un informe recoge los condicionantes que implica hacer vivienda

El expediente de este espacio situado en el límite sur de la ciudad se completa con diversos informes, entre ellos uno de la Gerencia de Urbanismo sobre la idoneidad de transformar el sector en un ámbito residencial, tal y como se ha solicitado durante el proceso participativo, entre otros, por Bildu, que la semana pasada daba una rueda de prensa en este sentido.

El autor explica que esta superficie situada al sur del barrio de Azpilagaña surgió en el actual Plan Municipal para ofrecer espacios a establecimientos comerciales minoristas de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados, difíciles de encajar en las plantas bajas de edificios residenciales. Recuerda también que todo el sector ya está urbanizado con una determinada ordenación “prevista para albergar usos terciarios”, y que por razones económicas y por aprovechar los recursos, convendría aprovechar al máximo la urbanización hecha.

Se explica también que la presencia de la gasolinera y del Centro de Atención de animales tendrían su incidencia en las viviendas más cercanas “tanto por las molestias causadas por el ruido como por otras razones medioambientales”.

El informe hace una relación de los condicionantes que deben tenerse en cuenta para dar cabida a un nuevo parque de viviendas: viabilidad económica de la propuesta, reserva de terrenos para dotaciones públicas (en este caso de 13.565 metros cuadrados), reserva de suelo para viviendas protegidas en régimen de arrendamiento, aparcamiento sobre rasante (2 plazas por cada 100 m2 de edificación) y adopción de medidas para aminorar el ruido generado por el tráfico.

En el apartado de las conclusiones, el informe indica también que el primer paso antes de modificar un uso supone justificar la supresión del uso previsto inicialmente, por lo que recomienda hacer antes una reflexión sobre la conveniencia o no de permitir el uso residencial y eliminar el comercial. Advierte también “sobre la lentitud” que supondría este proceso que comenzaría con una modificación del Plan Municipal para limitar los usos comerciales a las plantas bajas de los edificios.


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