El desajuste entre oferta y demanda sigue tensionando el mercado residencial navarro. Se aprecia con especial crudeza cuando se analizan las tasas de acceso a la vivienda protegida tanto en régimen de compra como en alquiler. El año pasado, a pesar de que la oferta de viviendas en compra aumentó de forma notable respecto a 2024 -se pasó de las 158 viviendas ofertadas ese año a 312-, sólo uno de cada 35 solicitantes de vivienda protegida apuntado a la opción de compra en el censo, el 2,9% del total, logró acceder a un piso protegido después de que la demanda de peticiones en ese régimen creciera más de un 40%, hasta las 4.583 solicitudes. El número de viviendas protegidas de compra que se ofertaron en Navarra el año pasado, las citadas 312, es el segundo más elevado desde 2018 (en 2023 se ofertaron 506) y similar al registrado en 2015 (327). Sin embargo, mientras que ese año casi el 31% de los demandantes de vivienda protegida en ese régimen logró acceder a una vivienda, el año pasado el porcentaje, a pesar de aumentar un punto porcentual con respecto al registrado en 2024, ni siquiera logró cubrir el 3% de las solicitudes y se mantiene 5,1 puntos porcentuales por debajo del registrado en 2023. La proporción fue aún más desoladora en el segmento de alquiler donde históricamente la cobertura ha venido siendo más baja que en compra.

La oferta disponible ( 182 viviendas frente a las 77 de 2024) apenas logró cubrir el 0,9% de las solicitudes que superaron las 20.000. En concreto, 20.136 según el dato que figura en el último Informe sobre la Vivienda en Navarra con datos del servicio de Vivienda y donde se analiza cómo ha sido la evolución en la cobertura de solicitudes, tanto en régimen de compra como de alquiler, desde 2011. Ese año, la oferta de viviendas protegidas para compra alcanzó las 1.678 y permitió atender la demanda de vivienda de los 1.184 solicitantes inscritos en ese momento en el ceso. Fue el único ejercicio de los analizados en el informe en los que hubo más oferta que demanda.

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LA DEMANDA DE SE HA DUPLICADO DESDE 2019

A finales de 2025 había un total de 24.721 solicitudes activas en el Censo de Solicitantes de vivienda protegida en Navarra. Son 3.890 solicitudes más que las registradas justo un año antes (20.890 solicitudes en 2024), lo que se traduce en una tasa de crecimiento interanual del 18,7%. Del total de inscritos, 13.915 habían optado en el censo por el alquiler; 4.583 por la compra y los 6.221 restantes habían solicitado las dos opciones. Como se señala en el informe, con el incremento de demandantes registrado el año pasado se mantiene la tendencia creciente en el número de solicitudes que se viene observando desde el año 2016 y que, tras el menor avance de 2020 (prácticamente el 9%), parece mantenerse en valores por encima del 10% anual, llegando a cerca del 20% en 2024

Por tanto, la presión de la demanda crece de forma intensa y constante, habiendo experimentado un incremento superior al 100% en apenas 6 años (desde 2019). Detrás del crecimiento de la demanda está el tensionamiento por el que atraviesa el mercado residencial navarro y las dinámicas demográficas registradas estos años. Mientras que la cifra de extranjeros sigue en aumento, la construcción no ha terminado de recuperarse de la crisis de 2008.

En 2025 se iniciaron en la comunidad 2.377 viviendas -630 de ellas protegidas- frente a las más de 10.000 viviendas que llegaron a construirse antes del estallido de la burbuja. En 2006, llegaron a iniciarse 2.900 viviendas protegidas. Y, además, ahora cada vez son más las personas que optan por vivir solas en lugar de en pareja lo que genera un déficit estructural de viviendas que deriva en un incremento imparable de los precios. El año pasado, la opción que más aumentó entre los demandantes es la de vivienda en compra (más del 40%). En la de alquiler, que sigue siendo la más solicitada (13.915 solicitudes), el crecimiento interanual ha sido de casi el 6%, aproximadamente la mitad del registrado en 2024. Por su parte, la opción de demanda indistinta (alquiler o compra) ha crecido un 27,6%, con 1.344 solicitudes más que el año anterior.

Fue a partir de 2017 cuando la demanda de alquiler inició una tendencia de descenso sostenido, alcanzando en 2025 su valor mínimo. Por el contrario, la demanda indistinta y la de compra ha seguido una evolución opuesta que le ha llevado a alcanzar sus valores máximos el pasado ejercicio.

184 VIVIENDAS PROTEGIDAS MÁS QUE EN 2024

En 2025 se iniciaron en Navarra 2.377 viviendas, 1.748 libres y 630 protegidas. Este volumen de viviendas iniciadas supone un descenso de 301 viviendas (-11,2%) respecto a las iniciadas durante el ejercicio anterior (2.679). Desde 2013 (624 viviendas iniciadas) se había producido un crecimiento paulatino de la actividad edificatoria, que alcanzó su punto máximo en 2019 (2.914 viviendas), pero a partir de ese ejercicio se inició una etapa de evolución irregular, con alternancia de subidas y bajadas, en la que destacan los años 2021 y 2024 como los de mayor volumen, con más de 2.600 viviendas iniciadas, y 2023 y 2025 como los de menor actividad, con menos de 2.400.

La buena noticia es que la edificación de vivienda protegida, tras el fuerte crecimiento registrado en 2023 (277,2%), y la caída -superior al 38%- que experimentó en 2024 volvió a incrementarse en 2025 en un 41,3%. En términos absolutos supone un aumento de 184 viviendas respecto al año anterior, aunque sin alcanzar las cifras de 2023 (728 viviendas).

El incremento en la edificación de vivienda protegida tuvo su reflejo en los dos tipos de vivienda: la VPO aumentó un 34,9% en el último año pasando de 407 a 549 viviendas y la VPT duplicó su volumen, pasando de 39 a 81 viviendas (107,7%).

EN CABEZA EN PROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA 

Según la estadística del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible sobre edificación de vivienda protegida, la Comunidad Foral volvió a situarse el año pasado en términos relativos como la comunidad que más vivienda protegida promueve de España, con 0,8 viviendas por cada mil habitantes. Esto supone un incremento de 0,2 viviendas respecto a 2024, cuando ocupaba la tercera posición con 0,66 viviendas por cada mil habitantes. Como se recoge en el informe, este ascenso en la clasificación se explica, principalmente, por el descenso registrado en la Comunidad de Madrid (1,4 viviendas menos que en 2024) y Euskadi (0,5 menos), las dos comunidades que se situaron por encima de Navarra el año anterior. Respecto a la media estatal, la comunidad se colocó 0,5 viviendas por encima, frente a las 0,17 de 2024. En cuanto a las viviendas terminadas, la vivienda protegida se mantiene exactamente en la misma cifra que el año anterior (277 viviendas). Tan solo aumenta, un 8,3% anual, el número de viviendas libres finalizadas.

El grupo de edad y también el sexo son determinantes cuando se analiza el censo de demandantes de vivienda protegida. Del primero destacan las personas que tienen 35 años o menos. Entre los demandantes en compra, las personas de ese grupo de edad suponen el 66,1% del total (5.718 personas) y serían los que, por una cuestión lógica, podrían tener mayores problemas para emanciparse.

El crecimiento más intenso se registró el año pasado entre los menores de 30 años, cuyas solicitudes aumentaron un 92% respecto a 2024 (2.846 personas más). En el caso del alquiler, a diferencia de lo observado en la demanda de compra, el 56,3% de los solicitantes tiene 36 o más años (6.339 personas), aunque este grupo desciende un 5,7% respecto a 2024. Entre los menores de 36 años, en cambio, las solicitudes aumentan un 32,1%, destacando especialmente las solicitudes de los menores de 25 años, cuyo número duplica el registrado en 2024 (1.202).

En lo que respecta al sexo de los demandantes, las mujeres son mayoría. En compra, las mujeres representaban en 2025 el 54,4% de las solicitudes, frente al 45,6% de los hombres y en alquiler la proporción aún sube más, hasta el 59% de las solicitudes, 8,5 puntos por encima de su peso relativo en la población. El número de personas inscritas en las solicitudes de vivienda protegida en régimen de alquiler llegó en 2025 a 26.246 aunque al cierre del ejercicio había 24.721 solicitudes activas. En términos evolutivos, las solicitudes que más han crecido en los últimos doce meses son las que optan exclusivamente por el arrendamiento (33,2%, frente al 18,3% registrado en 2024), seguidas del alquiler con opción a compra (6,6%, frente al 13,2% de 2024). Las opciones que optan indistintamente por compra u alquiler bajan un 11,5%, tras haber crecido un 17,2% en 2024.

La demanda es especialmente sensible al anuncio de nuevas promociones de vivienda protegida en Pamplona y comarca, particularmente cuando se ubican en zonas relativamente céntricas de la ciudad. Más de la mitad de los inscritos en el censo, el 56,3%, tienen 36 o más años (6.339), destacando el grupo de entre 36 y 60 años, que representa el 48,9% del total. Dentro de este, las personas de entre 41 y 50 años concentran cerca de una cuarta parte (22,8%) de la demanda de este régimen. Se observa un descenso de 5,7 puntos porcentuales en la demanda de alquiler entre las personas de 36 años o más, frente a un alza del 32,1% entre las menores de 36 años (2.795 personas). Este aumento es significativo entre los menores de 25 años, donde las solicitudes se han duplicado con respecto a las registradas en 2024 (1.202).

En 2025 se firmaron en Navarra 204 visados (ventas) de compraventa de vivienda protegida nueva. Son 296 menos que en 2024 (-59,2%), retornando a cifras más próximas a las registradas en años anteriores (192 visados en 2023). Tanto en VPO como en VPT se pierden más de la mitad de los visados respecto al año anterior (-56,2% y -65,6%, respectivamente). En 2025 el importe medio de las subvenciones para la compra de vivienda de protección oficial se situó en 22.459 euros (-4,8%). En el caso de la vivienda de precio tasado, la subvención media descendió más de un 11%, hasta los 8.829€. También bajó el número de renuncias, que pasó de las 18 de 2024 a las 13 en 2025.