Como ciudad universitaria, encontrar un piso para estudiantes en Pamplona en un momento de reducción de oferta y demanda al alza es una tarea cada vez más complicada. Jóvenes de toda la geografía nacional llegan con la ilusión de iniciar su etapa académica. Otros quieren dar el salto al alquiler tras haber vivido los primeros años en residencia o, simplemente, cambiar de piso. Pero con lo que muchos no contaban era con la tarea casi titánica a la que iban a tener que enfrentarse para encontrar vivienda y sortear las condiciones y cláusulas desproporcionadas que imponen algunas inmobiliarias aprovechando la alta demanda de estos inmuebles y que empañan el trabajo de otras empresas locales del sector que llevan años apostando por este mercado en la capital navarra.

A los precios disparados y la limitada cartera de inmuebles disponibles, se suman las condiciones abusivas que exigen algunas empresas que ofertan este tipo de pisos en Pamplona y que imponen en los contratos términos y cláusulas desmesuradas aprovechando que este tipo de alquileres, de temporada para estudios, queda fuera de los límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos que únicamente afectan a la vivienda habitual y en mayor medida a los inmuebles que se encuentran en zonas de mercado tensionado.

Estos alquileres son una parte importante de las viviendas de alquiler en los barrios más cercanos a las universidades pero la demanda es muy superior a la oferta y, en muchas ocasiones, el miedo a quedarse sin vivienda les lleva a firmar sin leer la letra pequeña o sin poder negociar algunos excesos, lo que posteriormente les impide reclamar cuando descubren que deben pagar por servicios que nunca disfrutarán o que su fianza no será devuelta.

Este medio ha tenido acceso al contrato que una de estas empresas, que presume en su web de llevar más de 15 años alquilando inmuebles, ofreció el pasado 6 de mayo a unas estudiantes para alquilar para el próximo curso un inmueble de cuatro habitaciones en la calle Íñigo Arista de Iturrama con un precio mensual de 1.750 euros. Una renta muy superior a la que esa vivienda, de 116 metros cuadrados y en zona tensionada, podría alquilarse si en lugar de al alquiler temporal por estudios se destinara a vivienda habitual. La horquilla de precios que marca el Ministerio para ese inmueble se sitúa entre los 781 euros y los 1.087 euros, lo que da idea de lo rentable que resulta este modelo de alquiler.

El contrato en cuestión incluye el pago por adelantado de cuatro mensualidades y, ante la incredulidad de los jóvenes (así como de sus progenitores que deberán figurar como fiadores solidarios), se preguntan si es esto legal. Además de la fianza, se les exige una garantía adicional que deberán ingresar con la firma del contrato, otra cuota de reserva y gestión con el 21% adicional destinada “a retirar la habitación del mercado y bloquear su disponibilidad” además de a “cubrir los costes de gestión, intermediación y formalización contractual” y “no reembolsable en ningún caso” y, por último, un pago de 1.500 euros que “cada arrendatario” debería entregar “en concepto de provisión de fondos para futuros consumos”.

Además de estas cuatro mensualidades por adelantado, el contrato incluye condiciones que los juristas consultados no dudan en calificar de desproporcionadas como una mora y penalización diaria por retraso en el pago de la renta equivalente al 34% de la renta mensual y otras sobre las condiciones de uso y convivencia que limitan aspectos como el tiempo en el que las visitas ocasionales pueden permanecer en el domicilio. Pero de lo que se olvida el contrato es de aclarar cuestiones importantes como el plazo en el que el propietario debe devolver la fianza y la garantía y cómo se procederá a liquidar el importe entregado en concepto de suministros y gastos en el caso de que sobre dinero a fin de contrato.

Los alquileres de temporada están fuera de los límites de la LAU aunque al igual que los de vivienda habitual sí deben inscribirse en el registro de contratos. Tampoco se verán afectados, salvo que por un misma vivienda se firmen contratos diferenciados por habitaciones, por la nueva normativa que se está tramitando en el Parlamento para regular los arrendamientos de habitaciones, tanto para vivienda habitual como para otros usos.

En la Inmobiliaria Fuente del Hierro, que lleva cuatro lustros trabajando el mercado de estudiantes, muestran su sorpresa por la exigencia de esas cuatro mensualidades por adelantado y aseguran que ellos nunca han incluido en sus contratos una provisión de fondos. Con respecto a las cláusulas, cuentan que se limitan a poner que el pago de la mensualidad se debe realizar entre los días 1 y 7 de cada mes, que es lo que dice la ley. “Hacemos un grupo con los estudiantes y también apuntamos el teléfono de sus padres y, cuando se retrasan, los propietarios nos avisan y hablamos con ellos. Nunca hemos teniendo ningún problema con estudiantes que se vayan sin pagar. Pueden ser despistados y retrasarse algún día si están en periodo de exámenes, pero en cuanto se lo reclamas o hablas con sus padres, pagan”.

Con los suministros, lo habitual, dice, es o que pague el propietario y que cuando le llegue la factura se la pase a los inquilinos o que sean estos los que tengan domiciliados los pagos.

LA "VALIDEZ" DE UN CONTRATO PRIVADO 

Preguntada por las condiciones desproporcionadas que puedan incluir algunos contratos, la gerente de la inmobiliaria, Amaya Aldaz, reconoce que al tratarse de un contrato privado entre particulares, si las dos partes aceptan los requisitos, no hay nada que impida la firma y validez de los términos fijados.

Aldaz dice que “por costumbre” ellos siempre piden un mes de fianza en los alquileres a estudiantes que se paga con la firma del contrato, aunque precisa que la ley por la que se rigen estos acuerdos (en Navarra el Fuero Nuevo) permite que en este tipo de contratos se puedan pedir hasta dos meses.

En  cuanto a la comisión que cobra la inmobiliaria, explica que en los contratos de temporada cobran un mes más IVA que lo paga la mitad el inquilino y la mitad el propietario. La normativa que obliga a que estos honorarios los pague íntegramente el propietario únicamente afecta a los contratos de vivienda habitual, no así a los de temporada.

Lo más habitual es que los contratos de alquiler a estudiantes se firmen de septiembre a junio, aunque las fechas pueden variar. Aldaz asegura que el grueso de los contratos de alquileres a estudiantes para el próximo curso ya se han formalizado. “Empezamos a firmar en enero y en los meses de febrero, marzo y abril es cuando más firmas se producen. En mayo estamos con los últimos coletazos de estudiantes de la Universidad de Navarra, los de la Universidad Pública vendrán un poco más tarde”. Calcula que desde enero habrán firmado más de 50 pisos. “Conforme los pisos van saliendo los sacamos al mercado y se alquilan de forma muy rápida. Ahora tendremos unos tres o cuatro disponibles pero ya con lista de espera de estudiantes que nos han pedido verlos”.