En el momento de realizar una compraventa de un inmueble hay que tener en cuenta y conocer siempre las posibles implicaciones legales y fiscales que de ello se pueden derivar. Estas obligaciones pueden variar de forma sustancial en función de que el objeto de la transacción sea una vivienda urbana, un local comercial o un terreno rústico. La complejidad de nuestro ordenamiento jurídico exige que cada paso se dé con firmeza y con el respaldo de profesionales que entiendan la letra pequeña de cada contrato.

Lo habitual y además altamente recomendable es formalizar un contrato privado de arras de manera previa a cualquier escritura notarial. En este documento se fijan entre el comprador y el vendedor las condiciones esenciales de la futura transmisión; como el precio final, los plazos de pago, el reparto de los gastos y la fecha límite para la firma ante notario. Este contrato privado no es un simple trámite, sino que refleja el compromiso real de ambas partes y actúa como una hoja de ruta que evita malentendidos de última hora.

En este contrato inicial hay que establecer de forma nítida qué ocurre en caso de que haya algún incumplimiento por alguna de las partes. Ya sea por un desistimiento intencionado o porque cambien las condiciones económicas de los interesados, es fundamental que el contrato cubra los imprevistos para obtener la máxima seguridad. Hay que destacar que existen varios tipos de contratos de arras dependiendo de su contenido y los más comunes en la práctica jurídica son los siguientes:

Tras la firma del contrato de arras se inicia un periodo de preparación para la firma oficial. Dentro del plazo establecido el comprador debe convocar al vendedor en la notaría de su elección para formalizar la compraventa mediante la escritura pública. Este es el momento cumbre donde se paga el precio restante, se firma el documento oficial ante el notario y la parte compradora recibe la propiedad de forma legal. 

Es fundamental destacar que el trabajo no termina en la notaría. Tras la firma hay que liquidar diferentes impuestos como la plusvalía municipal o las transmisiones en Hacienda. Una vez cumplidas estas obligaciones fiscales se debe inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. 

Este paso es el que otorga la verdadera seguridad jurídica al comprador frente a terceros y garantiza que su derecho de propiedad sea pleno e indiscutible. 

En los últimos años hemos visto cómo surgen con fuerza los contratos mixtos. En estas figuras se añaden contratos de alquiler o de ocupación temporal del inmueble, y a estos acuerdos hay que prestar especial atención porque pueden generar mucha inseguridad jurídica dependiendo de las partes o de la ambigüedad en la redacción de las cláusulas. 

Si habitualmente es vital tener en cuenta los aspectos fiscales, en estos contratos mixtos, la precaución debe ser todavía mayor. En las adquisiciones de viviendas nuevas el comprador tendrá que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Por su parte en las viviendas de segunda mano el comprador debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales según el tipo vigente en cada comunidad autónoma. 

La parte vendedora también asume cargas impositivas importantes. Por un lado debe declarar la ganancia patrimonial obtenida en su declaración de la Renta del ejercicio correspondiente. Por otro lado el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, se debe liquidar en el ayuntamiento donde radique la finca en función de si ha existido o no un incremento de valor real durante los años de tenencia. 

En definitiva, antes de realizar una compraventa de un inmueble es fundamental llevar a cabo una serie de verificaciones legales que garanticen que la operación no tendrá sorpresas desagradables. Desde Bufete Picón siempre recomiendan solicitar una nota simple registral actualizada. Mediante este documento se puede comprobar la situación jurídica real de la propiedad y la existencia de cargas, hipotecas o embargos que graven la finca. El objetivo es que el nuevo comprador no tenga que asumir jamás las deudas del anterior propietario. 

Además es muy importante revisar de manera previa la situación urbanística del inmueble para confirmar que no existen expedientes sancionadores o fuera de ordenación. También es necesario verificar con la comunidad de propietarios si existen deudas pendientes o derramas aprobadas que puedan suponer un coste extra tras la adquisición. La prevención es la mejor herramienta para evitar problemas legales o económicos en el futuro. 

Para terminar es primordial redactar un buen contrato de arras que se adapte de la mejor manera posible a cada situación particular. En este documento se deben establecer de manera clara todas las condiciones pactadas para proporcionar mayor seguridad jurídica a ambas partes y definir adecuadamente los compromisos adquiridos. 

En Bufete Picón entienden que cada caso es único y merece una atención personalizada y experta. Por ello, su equipo se involucra en cada proceso legal ofreciendo asesoramiento cercano y soluciones a medida para que cada inversión inmobiliaria sea un éxito absoluto carente de riesgos.