Diario de Navarra

La promoción de viviendas cerró 2025 con caídas. Aunque el empuje de la protegida logró contener el descenso, que afectó con especial intensidad al segmento de la vivienda libre, la cifra global de viviendas iniciadas el año pasado recoge un descenso del 11% con respecto a las del ejercicio anterior. En concreto, en 2025 se iniciaron 2.378 viviendas, frente a las 2.679 de 2024. Se trata de la segunda cifra de viviendas iniciadas más baja desde 2016 cuando fueron 1.907. El segmento más afectado fue el de la vivienda libre donde el desplome rozó el 22% pasando de las 2.233 viviendas iniciadas en 2024 a las 1.748 de este año. Con todo, la recuperación de la vivienda protegida evitó que la caída de la cifra global de viviendas iniciadas en 2025 con respecto al ejercicio anterior fuera aún mayor. Y es que tras la caída que sufrió en 2024 la construcción de viviendas protegidas, un ejercicio en el que únicamente el 16% de las viviendas que se iniciaron en la comunidad fueron VPO o VPT, el año pasado ese porcentaje subió hasta el 26,5% tras iniciarse 549 VPO y 81 VPT. Por municipios, Berrioplano, con 152, Pamplona, con 146, y Burlada, con 104, fueron los que concentraron el mayor volumen de viviendas de protección oficial iniciadas. La capital navarra, con 571, lideró el segmento de las libres, seguida por Burlada (230), Zizur Mayor (98) y Aranguren (63). El dato global de viviendas iniciadas resulta insuficiente en opinión del sector para solventar el déficit de pisos nuevos, uno de los aspectos del mercado inmobiliario que más preocupan ante la imposibilidad de dar respuesta a la demanda, y que algunos estudios, como el Informe Sectorial Inmobiliario 2025 de CaixaBank Research, sitúan entre las 4.000 y las 4.700 viviendas entre 2021 y 2024. Un déficit que no solo afecta a quienes buscan comprar o alquilar una vivienda sino que también tiene un impacto directo en los precios del mercado. Con menos opciones disponibles y una demanda creciente, es natural que los precios tiendan a aumentar, una situación que crea un círculo vicioso donde la falta de oferta eleva aún más los costes. SE INICIAN MÁS PISOS DE LOS QUE SE TERMINAN Con todo, es la comparativa entre la cifra de viviendas iniciadas y la que arroja la de viviendas terminadas (2.015) la que permite testar el dinamismo del mercado e identificar periodos de contracción y expansión de la oferta. Que la diferencia entre las viviendas iniciadas y las terminadas sea negativa, como ocurrió en 2023, indica que la actividad constructora se ralentiza mientras que si es positiva refleja que el mercado está en positivo. Pero aunque el de 2025 lo fue, lo cierto es que la brecha entre las viviendas terminadas y las iniciadas que rozó en 2024 las 800 viviendas (797) se redujo hasta las 363. Desde el sector promotor y constructor llevan tiempo advirtiendo del riesgo de caer en un “periodo valle” de la actividad constructora. Han apuntado, entre otros problemas, a la falta de suelo finalista para la promoción y a los plazos, “excesivamente largos”, para el desarrollo de los nuevos planeamientos. A finales de 2024 la Asociación de Constructores y Promotores llegó a analizar cuántos solares vacantes existían en Pamplona y comarca donde en los últimos cinco años se han ubicado el 80% de las viviendas que se inician en la comunidad. Solares, según precisaron, ya urbanizados y tanto públicos (de Nasuvinsa y Ayuntamientos) como privados en los que ya se podrían pedir licencias para construir sin tener que esperar ningún otro trámite adicional. Según ese análisis, en estos momentos había solares para edificar 4.177 viviendas, 1.350 protegidas y 2.870 libres. En diciembre del año pasado ACP cerró un acuerdo con el Gobierno de Navarra por el que promotores y constructores se comprometen a movilizar suelo de su propiedad para la construcción de 1.064 viviendas protegidas en los próximos dos años. Fue el departamento de Vivienda quien informó del acuerdo y hasta el momento la asociación se ha limitado a concretar que parcelas de Etxebakar, Erripagaña, Buztintxuri y Ardoi albergarán las 740 VPO anunciadas en Pamplona y comarca a las que se sumarán 286 en la zona de Tudela y 38 en Estella. A cambio de esa movilización de suelos, de la que ni la administración ni el sector privado han querido por el momento facilitar más información, el Ejecutivo foral se ha comprometido a llevar adelante algunas de las mejoras que venía tiempo reclamando el sector. Por un lado, el aumento del precio del módulo de la vivienda protegida para este 2026 para hacer frente a los importantes incrementos de los costes en el sector de la construcción y, por el otro, a la puesta en marcha de las denominadas Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECUs) con la que se busca agilizar las tramitaciones urbanísticas. Este 2026 el módulo a partir del cual se determina el coste de las viviendas protegidas ha subido un 2,19% pasando de los 1.540,70 euros de 2025 a los 1.648,59€/m2 útil de este año. El módulo sin ponderar aplicable a las actuaciones protegibles se ha situado en 1.582,65€/m2 útil. Los precios, a un 11,7% del máximo de 2009 El valor medio de la vivienda (nueva y usada) en Navarra se situó al cierre de 2025 a un 11,7% del máximo histórico de 2.075 euros alcanzado en el segundo trimestre de 2009. En concreto, según el último informe IMIE de Mercados Locales de Tinsa, el último trimestre de 2025 cerró con un precio medio de 1.832 €/m2 lo que arroja un incremento interanual del 7,59%. Esta evolución en el coste de la vivienda, supone que el precio medio de un piso de 90 m2 en la Comunidad foral se sitúa en los 164.848 €. En Pamplona el incremento anual fue del 5,59 % en el cuarto trimestre de 2025, alcanzando un valor medio de 2.378 €/m2. 718€ al mes, el pago de la cuota hipotecaria La hipoteca media en Navarra en el tercer trimestre de 2025 se situó en 146.892€. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 718€ en un entorno de tipos de interés estabilizándose en niveles inferiores a los del año anterior. Por encima de ese importe se sitúan Baleares (1.330 euros); Madrid (1.255); Cataluña (890); País Vasco (835) y Andalucía (725). La ratio préstamo/valor medio se situó en 64,8 % en el tercer trimestre de 2025 (frente a 65 % en el segundo) y los préstamos que superaron el 80 % del valor de la vivienda que financiaban se correspondieron con un 11,1 % del total (frente al 11,6 % anterior), según datos del Banco de España. 1.360€/m2: el coste medio de la construcción El sector de la construcción continuó el año pasado experimentando un incremento en sus costes. Según los datos del Grupo Sociedad de Tasación, en el cuarto trimestre de 2025 el coste medio nacional para las obras iniciadas se sitúo en 1.360€/m2 lo que arroja un incremento interanual del 3,27%. Enrique Vinagrero lo atribuye a factores como la falta mano de obra cualificada y la estructura de las empresas del sector, “al límite de su capacidad” y remarca que aunque la inflación general se ha ido moderando, la subyacente sigue en el 2,6%, lo que indica que los precios de fondo continúan presentes e impactando directamente en el coste de construcción. CLAVES1 ¿En qué municipios se terminaron viviendas protegidas en 2025? El año pasado se terminaron viviendas protegidas en muy pocos municipios de la comunidad foral. Sobre todo en Pamplona, con un total de 125 VPO frente a las 486 viviendas libres que se pusieron en el mercado. También se finalizaron viviendas protegidas en Barañáin, 57 VPO y 60 VPT; en Tudela, con 24 VPO; en Corella, siete y en Zizur Mayor, tres VPO y 1 VPT.2 ¿Y dónde se han iniciado viviendas protegidas? La lista de los municipios en los que se han iniciado viviendas protegidas es más larga. Se han puesto en marcha 16 VPO en Aranguren; 3 VPO y otras 3 VPT en Arakil; 10 VPO en Baztan; 104 VPO en Burlada; 1 VPO en Etxarri Aranatz; 12 en Lumbier; ocho en Monteagudo y Murchante; 146 en Pamplona; 18 en Tafalla; 68 en Tudela; 3 VPO y 54 VPT en Barañáin; 152 VPO y 24 VPT en Berrioplano. La compra de una casa se lleva seis años íntegros de salario El acceso a una vivienda propia es todo un desafío para muchas familias de la Comunidad foral donde de media se necesitan algo más de seis años de salario íntegro para lograr cumplir ese objetivo. Se trata en todo caso de un esfuerzo inferior al de media del país donde se precisan 7,6 años, según el Índice de Esfuerzo Inmobiliario del cuarto trimestre de 2025 elaborado por la Sociedad de Tasación. Aunque en lo que respecta a la media nacional el indicador se ha mantenido relativamente estable desde mediados de 2022, en la Comunidad foral se ha reducido ligeramente en los últimos trimestres. Por comunidades, Baleares continúa destacando con un valor muy superior a la media nacional (19,4 años) pese a haber registrado un descenso respecto del valor de hace un año (-3,7%). En el resto del territorio los resultados son heterogéneos y oscilan desde los 4,9 años de salario requeridos en Extremadura, hasta los 10,2 de Madrid, cifra que no se alcanzaba desde 2012. En la actualidad son cuatro las comunidades que presentan un esfuerzo superior a la media: Baleares (19,4 años), Madrid (10,2), Cataluña (8,4) y Canarias (7,9). El Índice de Accesibilidad, que mide el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para su adquisición, se mantiene estable y Navarra es una de las nueve comunidades en las que un ciudadano con un salario medio puede acceder a una vivienda promedio sin superar el nivel de endeudamiento recomendable. En la Comunidad foral, un hogar medio destina el 30% de sus ingresos al pago del primer año de hipoteca y en Pamplona ese porcentaje roza el 40%, según la consultora Tinsa que simula de forma periódica el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de ese primer año de hipoteca para medir cómo de accesible es para un hogar medio adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio. Ese porcentaje supera el 40% en Baleares (48,9%) y Madrid (42,8%).

Diario de Navarra

La promoción de vivienda cae en Navarra durante el último año por el descenso de la libre

El recorte de 485 viviendas libres deja la segunda cifra más baja desde 2016; el crecimiento de la VPO contiene al sector con 630 viviendas iniciadas el año pasado, el 27% del total, frente a las 446 del ejercicio anterior

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