Un conocido portal inmobiliario ofertaba en julio en Navarra una veintena de viviendas, la mayoría en Pamplona pero también en localidades como Cintruénigo, San Adrián y Tudela y con precios bastante por debajo de lo que suelen costar otros inmuebles en zonas similares. El problema, como advierte la propia web, es que las viviendas están okupadas. Es decir, que alguien vive en ellas sin contrato vigente ni permiso del propietario del inmueble. Entre los inmuebles “con restricciones” que están a la venta en ese portal hay también cerca de 40 que se transmiten con inquilinos dentro. Desde una casa en la calle Mendía de Oteiza a la venta por menos de 43.000 euros, el más económico, a un chalet independiente de 300 metros cuadrados y ocho habitaciones que se vende por 500.000 euros en la calle Fuente Lanterna de Tudela. 

La venta de pisos con okupas o inquilinos son dos realidades muy distintas que entrañan operaciones muy complejas pero que pueden llegar a resultar atractivas para determinados perfiles. El primer supuesto, la venta de viviendas okupadas, aunque todavía residual, era hasta hace no mucho tiempo impensable en el mercado inmobiliario navarro porque, como reconocen las inmobiliarias consultadas, “había herramientas para evitarlo que ahora bajo el concepto de vulnerabilidad se han desactivado”. Son los bancos y los fondos de inversión los que por lo general concentran el grueso de las viviendas okupadas en venta y no es frecuente que estas compraventas entren en el circuito habitual de venta.

Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra (COAPINA) asegura no tener constancia de ninguna operación que afecte a viviendas okupadas que define como algo “anecdótico” aunque sí asegura conocer casos de inquilinos que no pagan y que “aprovechando el concepto de vulnerabilidad, que es muy extenso, y la lentitud de los juzgados, pueden estar meses sin pagar la renta”. Es lo que se conoce como inquiokupación que se corresponde con la figura del inquilino moroso, ya que hay un contrato de por medio y se incurren en impagos. A nivel legal, no se considera ni usurpación ni un allanamiento de morada.

Tampoco el resto de responsables de las inmobiliarias consultadas tienen actualmente viviendas ocupadas a la venta aunque todos coinciden en lamentar las cortapisas que existen para que ante un impago el propietario pueda recuperar la vivienda lo que, aseguran, “resta seguridad jurídica”. “Tal y como está la ley es más difícil un desahucio por impago de un inquilino que poner fin a una okupación”, defiende el presidente del COAPINA que en todo caso asegura que lo habitual es que no haya problemas con los inquilinos. En notarías de la comunidad sí  confirman haber realizado alguna venta de inmuebles okupados. Entre ellas, la de una finca que una pamplonesa compró en el Mediterráneo sabiendo que la finca estaba ocupada. "No tenía prisa y estaba consiguiendo un precio muy barato y ella creía que lo podía resolver. Evidentemente, en la escritura se reflejó el asunto, dado que la vendedora no engañó en ningún momento y quería que eso se reflejara a lo que la compradora no se opuso. Por lo general, si algo está ocupado se sabe, en especial, el administrador de la comunidad o de la urbanización. Si te engañan a sabiendas y no te lo dicen yo creo que sería causa de resolución del contrato por mala fe de la vendedora", explica el notario José Miguel Gómez Sánchez.

Idealista pone negro sobre blanco en su web el fenómeno de la venta de viviendas okupadas con ejemplos reales y las casuísticas de los inmuebles que están a la venta es Idealista donde a finales de 2024 estaban a la venta en toda España cerca de 20.000 inmuebles okupados. 

Desde Inmobiliaria Arrieta Gestión de Patrimonios, David Sánchez-Casas explica que cuando la vivienda se vende en esas circunstancias, el precio es muy inferior al de mercado. Hay que tener en cuenta que al no poder visitar las casas, el comprador debe realizar la operación casi a ciegas, desconociendo el estado actual de la vivienda y el que tendrá cuando finalice la ocupación. “Es una operación o una inversión de alto riesgo y como es entendible pocos inversores particulares apuestan por una compra en esas circunstancias, lo hacen más empresas o fondos de inversión que son además los que más viviendas tienen a la venta”, detalla este especialista.

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CON INQULINO Y DISPONIBILIDAD LIMITADA

Más habitual es el segundo de los casos citado: la venta de viviendas con inquilino. “Siempre se han vendido pisos con inquilino y actualmente tenemos alguno en oferta”, asevera Elizari Díez quien aclara que a esos pisos hay que fijarles un valor menor por la falta de disponibilidad sobre los mismos. “A veces se venden pisos de personas que tienen derecho a estar toda la vida porque todavía quedan contratos antiguos”.

En Inmobiliaria Arrieta Gestión de Patrimonios cerraron días atrás dos compraventas con inquilino en el Ensanche. “La particularidad de estas operaciones es que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Por tanto, se le tiene que comunicar formalmente la compraventa, indicando el precio y forma de pago y el inquilino tiene un plazo para contestar si quiere comprar la vivienda en ese precio. Si no contesta en dicho plazo, entonces se puede realizar la compraventa”.

Como detalla Gómez Sánchez, el derecho del arrendatario a quedarse con la vivienda en las mismas condiciones, lo regula la ley de arrendamientos urbanos y tiene un plazo de un mes desde que se le notifica o desde que se entera para ejercerlo. "El comprador tiene que estar seguro de que los inquilinos renuncian a su derecho preferente de compra, porque si no puede ocurrir que ejerzan ese derecho y el comprador se quede sin la vivienda. Por lo general, el tema suele estar claro y los inquilinos renuncian en el momento de la compra o renunciaron al firmar el contrato de arrendamiento", explica asegurando que el comprador tiene que respetar el contrato de arrendamiento, le guste o no y tiene que comunicar a los inquilinos que es el nuevo propietario y en qué cuenta estos deben ingresar el arrendamiento.

No menos importante es tener en cuenta los tipos de contrato de arrendamiento que pueden existir. Sánchez-Casas detalla que los contratos antiguos son vitalicios o prácticamente, es decir, para toda la vida del inquilino y su cónyuge. “Incluso en determinados casos puede subrogarse un familiar, un hijo o una hija durante unos años más en la vivienda”. En estos casos la renta suele ser inferior al precio de mercado lo que repercute en el precio de la vivienda.

Para los contratos tipo, la ley establece un plazo de cinco años prorrogable tres años más y con ellos la renta suele ser más ajustada al mercado actual. Por tanto, el precio de la vivienda no será tan bajo ya que a la finalización del contrato de arrendamiento, el propietario podrá hacer uso de la vivienda o volver a alquilarlo.