Diario de Navarra

La promoción de viviendas parece haber vuelto a coger velocidad en Navarra. 2024 ha cerrado con la puesta en marcha de 2.681 pisos, un 13% más que en 2023. Pero es la comparativa entre esa cifra de viviendas iniciadas y la que arroja la de viviendas terminadas (1.887) la que permite testar el dinamismo del mercado e identificar periodos de contracción y expansión de la oferta. Que la diferencia entre las viviendas iniciadas y las terminadas sea negativa, como ocurrió en 2023, es una clara señal de que la actividad constructora se ralentiza mientras que si es positiva -y en 2024 no sólo lo fue sino que la brecha se amplió con respecto a los tres ejercicios anteriores (2020, 2021 y 2022) y habría que remontarse a 2019 para encontrar un dato superior- es que el mercado vuelve a coger vuelo. “La diferencia entre las viviendas iniciadas y las finalizadas permite identificar periodos de contracción y expansión de la oferta. Ese desacople entre la oferta y la demanda tiene y ha tenido históricamente un impacto en los precios en un sentido o en otro según la situación sea de exceso o defecto”, explican desde Tinsa. Desde su servicio de estudios, Tinsa by Accumin, su directora Cristina Arias asegura que el análisis de los datos en la comunidad apunta a un nivel de parque residencial próximo al equilibrio. “El crecimiento del número de hogares en Navarra se ha desacelerado en los últimos tres años, según el INE, mientras que el número de viviendas que se han añadido al parque residencial de la comunidad ha aumentado en ese periodo a niveles superiores a los de la media de los años previos a la pandemia”, explica esta especialista quien asegura que a pesar de que este incremento no cubre plenamente la creación neta de hogares del periodo, sí se aproxima a un nivel de parque equilibrado que se traduce en un crecimiento interanual del precio residencial alineado con la inflación. Adicionalmente, concluye para completar su análisis, “el crecimiento de las viviendas iniciadas hace pensar en una planificación del parque de viviendas a medio plazo dimensionada de forma acorde con la evolución esperada de hogares”. SE INICIARON 605 PISOS LIBRES MÁS QUE EN 2023 La evolución ascendente de las viviendas iniciadas, recogida en los datos de cierre de año publicados por el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra, responde a la recuperación de la vivienda libre tras iniciarse 2.235 pisos frente a los 1.630 del ejercicio anterior y los 1.610 que se terminaron lo que arroja un incremento superior al 37% y parece dejar atrás el desplome de 2023 que cerró con la cifra de viviendas más baja desde 2016. No hay que olvidar que desde el sector promotor y constructor se lleva tiempo advirtiendo del riesgo de caer en un “periodo valle” de la actividad constructora apuntando, entre otros, a problemas como la falta de suelo finalista para la promoción o los plazos, “excesivamente largos”, para el desarrollo de los nuevos planeamientos. También han apuntado a la baja rentabilidad del módulo a partir del cual se determina el coste de las viviendas de protección oficial (VPO) y de las viviendas de precio tasado (VPT) y que este 2025 ha vuelto a subir desde los 1.507,57 euros de 2024 a los 1.540,74 euros. La subida, según la lista de precios máximos del servicio de vivienda, ha situado el precio por m2 útil de la vivienda nueva entre los 2.002,96€ de la VPO y los 2.311,11 de la VPT y se notará en el precio final de venta de las viviendas. El precio de una VPO de tres dormitorios y 85 metros útiles ha subido este año hasta los 219.003,87 euros 4.723,15 euros más que en 2024 y el precio de una VPT de idéntica superficie ha alcanzado los 252.696,77 €. El repunte que experimentó el año pasado la vivienda libre contrasta con el desplome que sufrió el año pasado la vivienda protegida que cayó casi un 40%. En este segmento se inició la construcción de 446 viviendas protegidas (407 VPO y 39 VPT) que apenas representan el 16% del total frente a las 728 del ejercicio anterior cuando ese porcentaje llegó al 30%. Aunque el descenso afectó el año pasado tanto a la VPO como a la VPT destaca especialmente el que sufrieron las viviendas de precio tasado que con sólo 39 viviendas iniciadas dejaron la cifra más baja desde el año 2015. Por comarcas, únicamente en Pamplona, con 306 VPO y 39 VPT, Tudela, 60 VPO, Valle Precantábricos, 21 VPO y Prepirenaicos, 20 VPO, se iniciaron viviendas protegidas. El dato de viviendas iniciadas únicamente recoge aquellas que cuentan con la calificación provisional o han sido informadas favorablemente de habitabilidad por lo que no tiene en cuenta los expedientes de viviendas que están en trámite para ser iniciadas en el futuro. Según Vivienda el año pasado se habrían iniciado los trámites para construir cerca de 500 viviendas protegidas de alquiler, una cifra a la que se suman otros 209 expedientes de viviendas protegidas de compra y las 39 viviendas de precio tasado, también de compra. “De esas casi 500 viviendas protegidas de alquiler, 493 concretamente, 269 cuentan ya con la calificación provisional, es decir, su construcción se inició durante el curso pasado mientras que la construcción de las 224 viviendas restantes está en trámite para ser iniciadas en el futuro próximo”, explican desde el departamento. Los precios, a un 17,7% del máximo de 2009El valor medio de la vivienda (nueva y usada) en Navarra se situó al cierre de 2024 a un 17,7% del máximo histórico alcanzado en el segundo trimestre de 2009. En concreto, según el último informe IMIE Mercados Locales de Tinsa, el último trimestre de 2024 cerró con un precio medio de 1.709€/m2 arrojando un incremento interanual del 0,4% y una variación media en el ejercicio del 1,3%. En la capital navarra la subida que experimentó la cotización de los inmuebles en ese periodo fue muy superior con un crecimiento medio en el conjunto del ejercicio del 2,6% que dejó el valor medio al cierre del cuarto trimestre en 2.251€/m2.644€ al mes, el pago de la cuota hipotecariaLa hipoteca media en Navarra en el tercer trimestre de 2024 se situó en 128.716€. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 644€ en un entorno de tipos de interés de referencia en descenso, pero que continúan en niveles elevados. La ratio préstamo/valor medio se situó en 63,3% en el tercer trimestre (frente a 63% del segundo trimestre y el 61,5 % del primero) y los préstamos que superaron el 80% del valor de la vivienda alcanzaron un 8,2% del total (frente al 7,3 % del segundo trimestre y 6,7 % del primero) lo que refleja una suavización de la política monetaria que facilita el acceso al crédito.Obras de rehabilitación en 10.247 hogaresNavarra volvió a marcar en 2024 un nuevo récord en la financiación con fondos propios de la rehabilitación protegida de viviendas. El Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias otorgó subvenciones por importe de 52.505.682,18 euros, un 19,7% más que en 2023 lo que permitirá acometer obras de rehabilitación en un total de 10.247 hogares. De los 52,5 millones de euros, 22.870.504,35 se destinarán a la instalación de envolventes térmicas, mientras que 15.706.966,03 euros permitirán financiar la supresión de barreras y 3.572.009,38 euros será para la colocación de térmicas comunitarias. Comprar una vivienda se lleva más del 30% de los ingresos familiares El acceso a una vivienda propia continúa siendo un desafío monumental para muchas familias de la Comunidad foral. La consultora Tinsa simula de forma periódica el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Según el último informe IMIE Mercados Locales que ha publicado la tasadora, el esfuerzo necesario para comprar una vivienda supera el 30% de los ingresos disponibles, por debajo de la media nacional, que se sitúa en el 35,5% y que hasta diez provincias superan: Islas Baleares, Málaga, Cádiz, Madrid, Barcelona, Alicante, Sevilla, Guipúzcoa, Santa Cruz de Tenerife y Vizcaya. La zona con mayor tensión de precios continúa situándose en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 67 %. Le sigue la provincia de Málaga, con una tasa de esfuerzo del 58%. Cuando la foto se extiende al conjunto de las capitales de provincia el problema se agrava aún más. En 18 capitales del total de 52 se supera el nivel de esfuerzo del 35 % considerado razonable. Es el caso, por ejemplo, de cinco de las seis capitales consideradas “principales”: Barcelona (59 %), Málaga (55 %), Madrid (52 %), Sevilla (46 %) y Valencia (44 %). Las tensiones más elevadas, es decir, donde la población local afrontaría esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 50% de su renta disponible, se localizan en Palma de Mallorca, Barcelona, Cádiz, San Sebastián, Málaga y Madrid. A continuación, entre el 40 % y el 50 %, se sitúan las capitales de Salamanca, Sevilla, Granada, Valencia, A Coruña, Bilbao, Santander y Pamplona donde el porcentaje llega al 40,7%. Finalmente, con esfuerzos de entre el 35 % y 40 %, se encuentran Alicante, Valladolid, Segovia y Córdoba.

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La promoción de vivienda coge aire en Navarra y se inician más pisos de los que se terminan

El repunte de la vivienda libre permitió iniciar el año pasado 323 pisos más; para la tasadora Tinsa el crecimiento de las viviendas iniciadas denota una planificación del parque acorde a la evolución de los hogares

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