Los propietarios son cada vez más reacios a alquilar sus viviendas. Desde que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda y se empezó a hablar de zonas tensionadas y límites de precios han sido muchos los arrendadores que han decidido retirar del mercado del alquiler habitual sus viviendas ante el miedo a no poder recuperarlas en caso de impago y a tener que hacer frente a largos procedimientos judiciales. A la incertidumbre legislativa se han sumado las sucesivas prórrogas de la suspensión de lanzamientos a personas vulnerables que se acordó para hacer frente a la covid pero todavía hoy mantienen paralizados decenas de procedimientos en toda España.

El estudio que este viernes presentaron en Pamplona los presidentes de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, FAI, y de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra, Aina, José María Alfaro y Fernando Flores, y la secretaria de la asociación navarra, Uxua Lainez, pone cifras a la realidad que en privado los propietarios de pisos llevan meses compartiendo con el sector y concluye que entre octubre de 2023 y el mismo mes de este ejercicio la oferta de vivienda de alquiler habitual ha bajado un 30,2% mientras que la demanda ha crecido un 26,32%. Además, como efecto de la disminución de la oferta los precios del alquiler han aumentado.

“El desajuste del mercado del alquiler nos lleva a la crisis habitacional más grave de los últimos 40 años y está provocado por el miedo y la inseguridad que se ha generado”, advierten Alfaro y Flores asegurando que el problema podría acentuarse ante la próxima declaración de zonas de mercado tensionado y la limitación obligatoria del precio de los alquileres. Coinciden en que la solución pasa por actuar sobre la vivienda existente ofreciendo seguridad jurídica a los propietarios para que se puedan así recuperar para el alquiler habitual miles de viviendas que o están cerradas o se han destinado a otros usos, desde el alquiler de temporada, al habitacional o el turístico.

El presidente de Aina estima que en Pamplona y comarca podrían aflorar para el alquiler habitual hasta 8.000 viviendas y en toda Navarra unas 10.000 pero para eso, remarcó, los propietarios necesitan seguridad. En este sentido, anticipó que presentarán una batería de propuestas al Ejecutivo navarro para poner en el mercado a corto plazo más viviendas para alquilar y que haya un reajuste entre oferta y demanda, y por tanto, de precios.

Entre las medidas que avanzó está la de extender los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) al mercado del alquiler con el fin de ofrecer a los propietarios una garantía de pago frente a los retrasos en los procesos judiciales de desahucio y los posibles impagos de los inquilinos. Una medida, dice, que por un lado proporcionaría una mayor seguridad a los propietarios y, por el otro, facilitaría el acceso a la vivienda en alquiler para inquilinos con dificultades para obtener avales privados. De forma paralela, plantean la creación de una línea de ayudas para la rehabilitación de viviendas que se destinen durante al menos cinco años al alquiler habitual. Sobre la ampliación de los incentivos en el IRPF por el alquiler permanente anunciada esta semana por el Ejecutivo navarro, aseguró que toda medida incentivadora y no restrictiva es positiva, aunque se mostró cauto en la valoración del anuncio del Gobierno navarro hasta tener toda la documentación en mano, ya que “en el capítulo de las reducciones fiscales de la Ley de Vivienda hay mucha letra pequeña”.

Las inmobiliarias han presentado el estudio en el marco de la sexta edición del Congreso Nacional Inmobiliario FAI Conecta en Pamplona organizado por FAI y Aina que durante esta tarde y mañana sábado reunirá en el Palacio de Congresos Baluarte de a más de 500 profesionales inmobiliarios procedentes de toda España para hablar sobre el papel de los agentes inmobiliarios en el actual contexto socioeconómico y las nuevas normativas que afectan al sector y al mercado inmobiliario, tanto a nivel regional como nacional, como es la Ley de Vivienda.

Según el estudio que se ha presentado, la nueva Ley de Vivienda y el temor a la declaración de zonas tensionadas y el límite de precios ha sido según las inmobiliarias lo  que mayor incidencia ha tenido en la caída de la oferta del alquiler habitual pero también han influido otros factores. Desde el aumento de la inflación y de los costes de mantenimiento de la propiedad a la aprobación de la LAU de 2019, con los cambios en  la duración de los contratos y limitación las garantías exigibles para los inquilinos. Con respecto a las causas del incremento de la demanda, el estudio apunta también a la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda como principal factor para el 52,6% de las agencias que gestionan alquiler. También se apunta a la aprobación de la LAU de 2019 y al aumento de la inflación y a la subida de tipos de interés, que dificultan la compraventa, con un porcentaje del 15,8% y a las nuevas demandas de tipos de vivienda tras el Covid, al que apuntan el 10,5% de las agencias. 

Otro de los datos recopilados en el estudio es el comportamiento de los propietarios desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en Navarra. El 33,33% de las agencias indican que los propietarios endurecen los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos de alquiler habitual ante el riesgo de impagos, el 24,44% indica que suben el precio de la renta para atenuar la demanda y el 13,33 señala que trasladan su vivienda al mercado del alquiler temporal. También, el 13,33% asegura que retira su vivienda del mercado tras el vencimiento del contrato en vigor, el 8,89 para trasladarla al mercado de compraventa y el 6,67% para autogestionarse evitando tener que contratar los servicios de una agencia con el resto de desembocar en contratos abusivos.

Por otra parte, los datos recopilados por FAI y Aina también detallan la tipología sobre las viviendas más demandadas en Navarra. En primer lugar, se sitúan las de dos habitaciones o más, según el 65,52% de las agencias; seguidas de las de una habitación, según el 20,69, los estudios, para el 6,90%, y las casas unifamiliares para el 3,45%.

Sobre lo más valorado por los inquilinos navarros a la hora de alquilar, por este orden, están el precio del alquiler, según el 48,48% de las agencias, el tamaño, según el 24,24%, y la ubicación, según el 18,18%. Con porcentajes muy inferiores, están las condiciones del contrato, indica el 6,06%, y los servicios incluidos, como agua, luz, internet según el 3,03%.