Diario de Navarra

Con el índice estatal de precios de referencia para el alquiler que acaba de poner en marcha el Ministerio de Vivienda en su web cualquier arrendatario, a excepción de los que residan en Navarra y el País Vasco, puede saber ya cuál es el precio máximo que tendrían que pagar en su alquiler. Unos datos que tienen por el momento carácter informativo en todas las comunidades que los ofrecen aunque en pocos días, el próximo 13 de marzo, posibilitará que la regulación de alquileres se reinstaure en Cataluña, la única administración autonómica que por el momento ha declarado zonas de mercado residencial tensionado de acuerdo con el procedimiento establecido en la ley estatal de vivienda. Si nada se tuerce, la próxima administración en implantar la regulación será la navarra. De ahí que los responsables de Vivienda del Gobierno de Navarra estén siguiendo con especial interés los pasos que ha ido dando Cataluña para continuar su estela. Las negociaciones entre la Administración foral y el Ministerio ya están en marcha pero quedan aspectos importantes por resolver. El más urgente, que ese nuevo índice de precios, que ya permite conocer el rango de valores de alquiler de una vivienda para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en 15 de las 17 comunidades autónomas (todas a excepción de Navarra y País Vasco, con competencias propias en materia fiscal), se pueda utilizar también como referencia de precios en esta comunidad. Bajo estas líneas se desgranan algunas de las claves que rodean al proceso que está en marcha para tratar de controlar el incremento de los precios del alquiler así como las peculiaridades del proceso en Navarra en virtud de su régimen fiscal y competencias en materia de vivienda. Índice de Precios. ¿Por qué no ofrece datos de Navarra? El índice de precios de referencia que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda y en la que se establece la renta mínima y máxima a la que debe alquilarse un inmueble en una zona determinada no ofrece datos de Navarra porque al igual que el País Vasco la comunidad cuenta con un régimen fiscal propio y todavía no ha compartido sus datos fiscales con la administración estatal para poder integrarlos en la aplicación y que esta genere datos para Navarra, como ya ocurre con el resto de comunidades. Un proceso que como explica la directora general de Vivienda del Gobierno de Navarra, Maite Arrondo, se llevará a cabo próximamente en mesas de trabajo técnicas con personal de las dos administraciones y donde confía que no se generen excesivos problemas técnicos. Hay que tener en cuenta que para elaborar el índice de referencia, el Gobierno de España se ha nutrido, principalmente, de la información de las declaraciones de la renta de los arrendadores facilitada por la Agencia Tributaria (en total, más de dos millones de contratos en las declaraciones de 2022), así como de los registros de la Dirección General del Catastro, del Instituto Nacional de Estadística, del Banco de España o del Colegio de Registradores y el Consejo General de Economistas. IRPF y registro de contratos. Claves para generar el indicador En el caso de Navarra, la Hacienda Foral deberá aportar los datos de las declaraciones de IRPF donde los arrendadores declaran ingresos y los inquilinos gastos y permiten hacer una primera aproximación a los precios de mercado aunque con algunas distorsiones porque, como apunta Arrondo, se recogerán los datos de los contratos que se declaran en el IRPF y no en el Impuesto de Sociedades. “Hace unos años esto no hubiera sido un problema porque casi todo el alquiler lo hacían particulares pero, ahora, cada vez hay más empresas que se dedican al alquiler”. Con todo, además de con los datos de IRPF, el indicador se nutrirá de la información que han arrojado los contratos registrados con datos de unos 22.000 alquileres. ¿Qué va a pasar con el Índice de Sostenibilidad el Alquileres? El Índice de Sostenibilidad de Alquileres fue uno de los instrumentos que se introdujeron en la ley foral de vivienda del año 2022 para poder llevar a cabo en la comunidad el control de precios aunque no se ha desarrollado y no parece que vaya a hacerlo. Los técnicos del Departamento de Vivienda se inclinan ahora por que este índice se termine fusionando con el índice de precios de referencia que opera ya en 15 de las 17 comunidades como un instrumento más para controlar el incremento de los precios del alquiler. Y es que aunque Navarra posee competencias exclusivas en materia de vivienda, la regulación de los alquileres es una materia estatal y en esa competencia se apoyó, de hecho, el Tribunal Constitucional cuando en marzo de 2022 anuló parte de la ley de vivienda catalana que limitaba los alquileres y por la que durante 18 meses varios municipios catalanes llegaron a estar sometidos al control de alquileres. ¿Tiene Navarra que modificar su ley de vivienda? Navarra introdujo en su legislación de vivienda varias herramientas de limitación de precios, entre ellas el citado Índice de Sostenibilidad de Alquileres cuyo desarrollo quedó pospuesto a la espera de que se aprobará la ley estatal. El problema ahora es que los requisitos que se exigen en la ley estatal y la navarra para la limitación de precios no coinciden literalmente y los responsables de Vivienda ven “recomendable” adaptar la navarra a la estatal. Hay que tener en cuenta que las medidas de contención de rentas sobre los nuevos alquileres de vivienda se aplicarán en aquellas zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas por las Administraciones autonómicas competentes de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley estatal de Vivienda. Es decir, que será el Parlamento de Navarra, a propuesta del Gobierno y tras haber escuchado a los ayuntamientos, quien deba aprobar las zonas de mercado tensionado y los posibles retoques a la ley foral de vivienda. Zona tensionada. ¿Qué es y a qué viviendas afecta? La ley estatal de vivienda fija que una zona tensionada es aquella en la que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares o aquella en la que el precio ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. El índice se aplicará en las viviendas situadas en zonas tensionadas, pero con diferencias. En el caso de los grandes tenedores será de obligado cumplimiento. Es decir, no podrán alquilar por encima del límite de precio máximo de referencia. También será obligatorio para los nuevos contratos de viviendas que salgan al mercado por primera vez en cinco años. Y en el caso de los pequeños propietarios, tendrán que referenciar el precio al contrato anterior, o sea, congelarlo. ¿Quién se encargará de vigilar la aplicación del índice? Desde el Ministerio explican que son las comunidades autónomas las que van a estar encargadas de la vigilancia del cumplimiento del índice, especialmente en el caso de los grandes tenedores, que están identificados y tienen que ceñirse a los rangos de precios establecidos. Ahora bien, en el caso de los pequeños tenedores, animan a los ciudadanos a consultar los precios en los depósitos de fianzas, unos registros de los que, sin embargo, no disponen todas las comunidades autónomas. Hay que recordar que el índice sólo se aplicará en las comunidades que soliciten la declaración de zonas tensiones. Una vez se publiquen en el BOE las zonas tensionadas, la medida tendrá una vigencia de tres años prorrogables si persisten las causas que motivaron la declaración de área tensionada. ¿Ayudará este sistema de control de alquileres a bajar los precios? Es la pregunta del millón. Desde el departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra advierten que aunque tendrá "algunos efectos sobre el mercado de trabajo", no será ni el apocalipsis ni el paraíso que algunos apuntan. "Podría provocar una cierta contención de los precios pero no va a resolver todos los problemas", vaticina Maite Arrondo. De momento, sólo en Cataluña ha llegado a operar el control de precios. En Navarra todavía es pronto para apuntar qué áreas se tomarán para la propuesta de declaración de zonas tensiones, aunque en Vivienda no prevén que puedan subdividirse términos municipales. La consultora especializada Atlas Real Estate Analytics repasó el año pasado de forma pormenorizada los códigos postales que cumplen en las diferentes comunidades alguno de los dos requisitos que se exigirán en la norma para que un área pueda ser declarada como tensionada. En base a ese análisis, hasta 108.000 hogares navarros , el 36% de los existentes, se encontrarían en zonas susceptibles de ser declaradas como 'tensionadas'. El grueso de estos hogares se agrupan en los barrios más céntricos de la capital navarra, desde los Ensanches, al Casco Antiguo e Iturrama, pero también Lezkairu y Milagrosa, entre otros, con precios medios que no bajan de los 770 euros y pueden llegar a superar en muchas ocasiones los 900. Otros tantos hogares se encuentran en municipios de la comarca (Cizur, valle de Egüés, Ansoáin y Berriozar, entre otros), pero la catalogación de zona tensionada, que será competencia de la comunidad autónoma, podría salpicar también a otras áreas del territorio como Irurtzun, Imotz, valle de Yerri, Arakil, Etxalar, Aoiz o Milagro. En el IRPF de 2021 sólo en cuatro localidades navarras la renta mensual media declarada por los caseros a la Hacienda navarra superó los 701€. Se trata de la Cendea de Olza, en la Merindad de Pamplona, con una renta mensual media de 878,33 €; Etxalar, en el Noroeste, con 718,92€ de alquiler medio; Sunbilla, también en el Noroeste, con 739,67€, y Allo, en la Merindad de Estella, 730,67€. Precios medios que en todo caso deben ponerse en su contexto dado que a menor cifra de inmuebles la cotización media tienda a desvirtuarse. De hecho, en la capital Navarra donde el problema de los alquileres es más acuciante y más necesidad existe tanto de incrementar la oferta como de regular los precios, la cotización media que arroja la estadística de Hacienda baja contra todo pronóstico de los 700 euros. En concreto, el precio declarado en el IRPF de 2021 fue de 638,42€/mes lo que sitúa a Pamplona en el puesto número 12 en el ranking por municipios. Por detrás de localidades como Cizur, Aranguren o Egües, entre otras, con un volumen de inmuebles en renta mucho más reducido. En la campaña de la renta de 2021, la que se declaró el año pasado, los arrendadores de la comunidad declararon viviendas en alquiler en 102 municipios. Se trata de las localidades, según explican desde la Hacienda navarra, en las que existen al menos 10 viviendas en ese régimen porque así lo exige la normativa para la publicación de los datos.

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