Los números rojos se han impuesto en el mercado hipotecario navarro y muestran de forma clara el impacto del aumento de los tipos de interés que está siendo más fuerte en los préstamos que en la propia demanda de vivienda. Tanto es así que en los primeros cinco meses del año el número de viviendas hipotecadas acumula una caída con respecto al mismo periodo de 2022 de casi el 9% mientras que las compraventas bajaron justo la mitad, un 4,5%. Una evolución que ha provocado que las cifras del mercado hipotecario se inviertan cancelándose ya en la comunidad más préstamos sobre vivienda de los que se contratan.

En concreto, según los datos publicados por el Instituto de Estadística de Navarra, hasta mayo se cancelaron 2.298 hipotecas, un 23% más que el año pasado, y se firmaron 2.098 préstamos nuevos. El tipo de interés hipotecario se situó en el 3,97% en mayo frente al 1,62% de un año antes y el euríbor mensual baja en agosto por primera vez en 20 meses pero sigue estando por encima del 4%. De ahí que no sea extraño que los hipotecados sigan moviendo ficha para encontrar mejores condiciones para sus préstamos sobre vivienda o traten de amortizar los últimos plazos para quitarse de encima la deuda. La suma de cancelaciones y cambios registrales acumula en Navarra en los cinco primeros meses del año 2.510 operaciones mientras que las nuevas firmas se quedan en 2.098. Para los especialistas de Caixabank Research que el impacto del aumento de los tipos de interés esté siendo más fuerte en el mercado hipotecario que en la demanda de vivienda refleja que una proporción importante de compradores no precisa de financiación externa para acceder a una vivienda en propiedad. Con todo, en su último informe sectorial que firman entre otros Enric Fernández, economista jefe, la entidad anticipa de cara a los próximos trimestres “un notable ajuste en el número de compraventas respecto a los elevados registros de 2022 y una ralentización del crecimiento del precio de la vivienda, especialmente en 2024, en un contexto de tipos de interés altos por más tiempo”. Tras la última revisión de sus previsiones, desde el centro de estudios estiman que en el conjunto del país las compraventas disminuyan considerablemente en los próximos meses, hasta cerca de las 500.000 en el conjunto de 2023, una cifra similar a la registrada en 2019 pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000)

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Entre los factores que, sostiene, seguirán apoyando al sector y que hacen improbable una fuerte corrección como la experimentada entre 2008 y 2013 destacan un mercado laboral “resiliente”, una inflación a la baja, unos salarios con crecimientos más dinámicos y unos flujos de inmigración “significativos”.

Más de un tercio de las viviendas que se han comprado este año en Navarra son nuevas. En concreto, según los datos publicados por el Instituto de Estadística de Navarra, hasta junio se han cerrado 1.230 operaciones de compraventa, tan sólo tres menos que en el mismo periodo de 2022 y una evolución que ha evitado que el descenso en el ritmo de compraventas, que sí ha afectado al mercado de la segunda mano que ha caído un 4,4%, fuera mayor.

Aunque la segunda mano sigue liderando el mercado de compraventas en la comunidad y casi el 65% de los inmuebles que se han adquirido este año pertenecen a este segmento, en la clasificación nacional Navarra se queda muy lejos de los primeros puestos, ocupados por Extremadura y Cantabria donde cerca de nueve de cada diez inmuebles que se venden son de segunda mano.

Como suele ser habitual, el precio de la vivienda de segunda mano en Navarra es inferior al de la vivienda de nueva construcción. Según la última estadística del Colegio de Registradores, mientras que la vivienda usada cerró el primer trimestre del año con un precio del metro cuadrado de las viviendas registradas de 1.755 euros que sube un 4,3% con respecto al trimestre anterior, la nueva se situó en ese periodo en los 2.045 euros, un 5,8% más. Los expertos coinciden en que el segundo semestre del año será clave para evaluar el grado de resistencia del sector ante el fuerte incremento de los tipos de interés y el debilitamiento de la economía.

PRECIO "RESILIENTE"

Caixabank Research razona en su último informe del sector inmobiliario que “la mayor resiliencia de la demanda, sobre todo la extranjera, la escasez de oferta de vivienda de obra nueva y los elevados costes de construcción han estado apoyando al precio de la vivienda en los últimos trimestres a pesar del fuerte aumento de los tipos de interés. “Todas las comunidades autónomas muestran una tasa de variación interanual positiva del precio de la vivienda en el primer trimestre, aunque el ritmo de crecimiento sigue siendo muy heterogéneo”.

La entidad hace hincapié en su análisis inmobiliario en la evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda, un mercado que ha acaparado mucha atención en los últimos tiempos por la fuerte subida del precio del alquiler, muy superior al incremento de las rentas del trabajo. Un tema que ha acrecentado la preocupación por las dificultades que supone para la emancipación de los jóvenes y por la mayor vulnerabilidad económica de muchos de los hogares que viven de alquiler. “Para hacer frente a esta situación, no se deberían escatimar esfuerzos en incrementar la oferta de vivienda asequible”, concluye.

La demanda de vivienda por parte de extranjeros tuvo en España un comportamiento excepcional después de la pandemia. En 2022, los extranjeros compraron 90.000 viviendas en España, un 46% más que en 2021. Y, en consonancia con estos buenos registros, el número de hipotecas sobre vivienda contratadas por extranjeros también aumentó hasta superar las 30.500, un 33% más que en 2021. Una tendencia de la que también se está beneficiando la Comunidad foral donde más del 7% de las compraventas transmitidas en el primer trimestre del año las firmaron ciudadanos extranjeros, cuando antes de la pandemia apenas superaban el 4%.

Según destacan los expertos de Caixabank Research en su informe sobre el sector inmobiliario, los extranjeros residentes suelen comprar viviendas y contratar hipotecas por un importe similar al de los españoles. En cambio, los extranjeros no residentes suelen decantarse por viviendas más caras y, en consecuencia, el importe hipotecario promedio de los extranjeros es más elevado, si bien existen notables diferencias según la nacionalidad y las comunidades autónomas.

Por su elevado importe, destacan las hipotecas de extranjeros en las Baleares, y en cuanto a la nacionalidad, los suecos y los estadounidenses son los que suelen endeudarse más. En Navarra, el importe medio de las hipotecas de extranjeros ascendió en 2022 a 111.829 euros lo que arroja un incremento de 22% con respecto a las cifras previas a la pandemia. Para Caixabank Research, la resiliencia de la compraventa por parte de extranjeros ante el alza de los tipos de interés apoyará la evolución del precio de la vivienda en los municipios turísticos. Explica que un factor esencial que explica esta resiliencia es que los compradores extranjeros tienen una menor dependencia de la financiación externa. “Muchos de ellos (en especial los no residentes) suelen financiar la compra con fondos propios, como inversión. En este sentido, en las zonas turísticas en las que predominan los extranjeros no residentes, que suelen comprar viviendas de elevado importe, se espera una mayor fortaleza de la demanda y, en consecuencia, una mayor resiliencia del precio de la vivienda en el actual contexto de ralentización generalizada por el aumento de los tipos de interés”.