Comprar una vivienda para destinarla al alquiler ha sido históricamente uno de los negocios más redondos. Y este año podría seguir siéndolo. A pesar de lo movido que está el mercado del alquiler, de la controvertida ley de vivienda estatal y el límite a la actualización de las rentas, el inmobiliario vuelve a sacar pecho como valor refugio con una rentabilidad que está por encima de la tasa que ofrecen otras inversiones como la Bolsa (el Ibex cayó un 5,6% en 2022), con una volatilidad elevada, o los bonos del Estado. Actualmente, la rentabilidad del bono español a 10 años es del 3,3%. El 7% de los españoles que compraron vivienda el año pasado lo hicieron como inversión, según Fotocasa. Y también este año la compra de la vivienda para alquilar vuelve a posicionarse como una de las opciones de inversión con mayor rentabilidad. Por un lado, porque la demanda es sólida y sigue aumentando el número de personas que se ven obligadas a acceder al alquiler (o al menos a intentarlo) ante la imposibilidad de comprar por el endurecimiento y encarecimiento de los créditos hipotecarios y la pérdida de capacidad de ahorro de las familias. Por el otro, porque el precio de los alquileres se prevé que siga creciendo a un mayor ritmo que el de las compraventas lo que hará que la rentabilidad de las viviendas siga siendo positiva. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad crece cuando la subida de precios de compraventa es inferior a la de las rentas, y eso es algo que dan por sentado la mayoría de los analistas.

En un contexto económico exigente y cuando los expertos dan por seguro que el enfriamiento del sector inmobiliario, con caída de operaciones y precios a la baja, tendrá continuidad, antes de lanzarse a cerrar una transacción conviene sacar la calculadora y hacer números siendo consciente de que deben cuadrar no sólo en el momento actual. También, en el largo plazo. Fotocasa calcula que la rentabilidad de la vivienda en alquiler fue de media en España del 6,5% anual en 2022, 0,3 puntos más que hace 5 años (un 6,2% en 2017) y 1,8 puntos más que hace 10 años (un 4,6% en 2012). En Navarra la rentabilidad fue del 6,6%. Según Idealista, la rentabilidad media fue algo superior llegando de media en España al 7,2% bruto -en ambos casos se calcula con precios de oferta de las casas anunciadas y no de cierre, por lo que el rendimiento real puede variar-.

Pero seguro no hay casi nada. Y el ahorrador que se esté planteando esta opción deberá tener en cuenta, como recuerda Álvaro Bañón, director de Desarrollo de Negocio de Haltia Capital, que “el precio de cualquier inversión en ladrillo sube y baja como cualquier otra inversión”. Remarca que aquello con lo que crecieron varias generaciones de que “el ladrillo nunca baja”, se ha demostrado que no es cierto. 

Estos son algunos de los aspectos que el ahorrador deberá tener en cuenta para saber si la inversión en vivienda para su puesta en alquiler es o no una buena decisión.

El primer paso para saber si es rentable comprar un piso para ponerlo en alquiler es calcular la rentabilidad bruta para, a partir de ahí, comprobar el beneficio neto que se puede obtener de un arrendamiento. Como explican desde la empresa Masteos, especializada en la inversión en alquiler llave en mano, para calcular si un alquiler es rentable hay que distinguir entre dos tipos de rentabilidades: bruta y neta. “La primera nos da una estimación de los beneficios que obtendremos alquilando un piso, mientras que la segunda nos indicará las ganancias reales que vamos a conseguir”. Existen dos valores claves a la hora de calcular la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler. Por un lado, el precio por el cual compramos la vivienda. Es decir, la inversión que realizamos.

Por el otro, la renta mensual que recibimos por el alquiler. El importe que nos paga el inquilino de forma mensual. Para calcular la rentabilidad neta, a la renta anual esperada, se deben descontar los gastos de mantenimiento de la casa (derramas, cuota de la comunidad, IBI o tasa de basuras) que no es algo que siempre se tenga el cuenta. El resultado se divide entre la inversión inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operación y desembolso para la puesta a punto de la vivienda…) y se multiplica por 100. Se obtendrá la rentabilidad bruta. Un dato que no es del todo real, ya que no tiene en cuenta otros gastos relacionados con la inversión. Por explicarlo con un ejemplo, si se compra una vivienda por 120.000 euros y se alquila por 650 euros al mes la rentabilidad bruta de la vivienda será del 6,5%. Con todo, como remarca Bañón, para calcular la rentabilidad real habría que tener en cuenta no lo que nos costó la vivienda o lo que creemos que vale sobre su valor actual. “Si tasáramos nuestra vivienda en Pamplona ahora, veríamos, por ejemplo, que vale de media un 25% menos que hace 14 años. Lo dice la sociedad de tasación TINSA que basa sus estadísticas en compraventas cruzadas ante notario”. Otro aspecto que se deberá tener en cuenta es que la rentabilidad mencionada anteriormente sería por un alquiler permanente pero ante un periodo en el que el piso esté vacío esa rentabilidad decrecerá y rápido porque los suministros que antes no contaban ahora añadirán más gastos. Los expertos recomiendan analizar los números “de forma rigurosa” y aseguran que toda aquella inversión que genere una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7% será positiva. “La rentabilidad bruta del residencial en alquiler devuelve, de media histórica, la rentabilidad del bono a diez años, a lo que luego habrá que restar gastos. Cuando es mayor que la del bono soberano resulta interesante invertir y, cuando es menor, no parece tan atractiva la inversión. Actualmente, la rentabilidad del bono español a 10 años es del 3,3%”, argumenta Joaquín López-Chicheri, socio director de Asesoramiento inmobiliario en Abante y presidente de Vitruvio.

Este especialista asegura que si un particular decide invertir su ahorro en comprar vivienda para alquilar, debería observar con atención cuáles son las tendencias migratorias dentro de España. Después, completa, sería recomendable que, dentro de la ciudad en la que decida invertir, analice cuál es la demanda. Recuerda que hasta la crisis provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria generada en los años 2000, la mayoría de las poblaciones españolas habían visto crecer el precio de las casas. “Esa misma realidad era aplicable a las empresas y a cualquier otro tipo de activo, pero en las casas eran algo palpable y cercano para una población mayoritariamente propietaria de su vivienda habitual”, explica para a renglón seguido enfatizar que “la recuperación de aquella crisis no ha sido tal en muchas áreas urbanas, las cuales continúan con precios medios de las casas por debajo de los máximos que se observaron en 2007. El motivo es claro: la migración a las ciudades grandes y a la costa española ha sido una constante desde hace décadas, pero acrecentada en los últimos diez años”. Y ante esta realidad, este especialista considera que “si bien ya es una ventaja invertir en una ciudad con crecimiento poblacional, la ventaja aumenta si se invierte en una tipología muy demandada (incluso insatisfecha). Y, por último, siempre analizando los números de forma rigurosa. A menudo no se tienen en cuenta todos los gastos que realmente tiene una vivienda en alquiler. La realidad es que la rentabilidad bruta del residencial en alquiler devuelve, de media histórica, la rentabilidad del bono a diez años, a lo que luego habrá que restar esos gastos”.

El precio es el aspecto más importante a la hora de decantarse por la compra de una vivienda como inversión. Lo habitual es que se pague en efectivo o que la hipoteca no supere el 30% del valor del piso. La recomendación de algunos expertos es que se disponga de al menos 40.000 euros de ahorro. En el caso de necesitar una hipoteca para adquirir la vivienda deberá restar a dicha inversión la cantidad hipotecada y añadir a los gastos fijos la cuota que paga mensualmente.

1 ¿Cómo saber si una vivienda es rentable? Se debe tener en cuenta el dinero que implica la compra del inmueble y las reformas que pueda necesitar. También, los impuestos que hay que abonar derivados de la compraventa, los gastos fijos y los de mantenimiento. En caso de necesitar una hipoteca deberá restar a dicha inversión la cantidad hipotecada y añadir a los gastos fijos la cuota que paga mensualmente. Los expertos aseguran que toda inversión que genera una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7% es positiva.

2 ¿Comprar barato y alquilar por poco dinero o comprar más caro y alquilar por más? La rentabilidad no dependerá de si compramos y alquilamos más o menos barato, sino del beneficio que obtengamos después de descontar impuestos y gastos y, de cuánto hayamos pagado por la vivienda. Cuanto más alto sea el alquiler, más rentabilidad. Sin embargo, establecer un importe demasiado elevado puede ser contraproducente. Lo mejor es establecer un precio justo que nos permita percibir una renta acorde al precio de mercado.