Los caseros tendrán tres meses para registrar los contratos de alquiler

Técnicos del Gobierno de Navarra dan estos días los últimos retoques a la aplicación digital que permitirá poner en marcha el registro de contratos de arrendamiento, una de las herramientas con las que contará el Ejecutivo foral para tratar de regular el mercado del alquiler en la comunidad. Está previsto que la Orden Foral en la que se definirán las condiciones de inscripción y gestión del registro se publique en el Boletín Oficial de Navarra a principios de mayo dando así cumplimiento a lo que se estableció en la nueva ley foral de vivienda que se aprobó el año pasado. A partir de la publicación del BON los propietarios de viviendas en alquiler dispondrán de un plazo de tres meses para realizar la inscripción de los inmuebles que será obligatoria para todos los caseros y podrá realizarse tanto por vía telemática como física.

En principio, el plazo de inscripción vencerá a principios de agosto con la idea de que el registro ya esté funcionando después del verano aunque desde el departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra ya cuentan con que el registro de todos los contratos se dilate en el tiempo y haya cierta “flexibilidad” en el arranque.

La información contenida en dicho registro de alquileres será la primera referencia objetiva con la que contará el departamento de Vivienda para a partir de ahí poder actuar para tratar de regular los alquileres. En todo caso, para ese eventual control de precios será necesario que la zona en la que se encuentre el inmueble en cuestión sea declarada como ‘tensionada’, algo que se hará en base a los criterios establecidos en la ley estatal de vivienda para permitir que los precios del alquiler puedan ser topados. Por un lado, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. Por el otro, que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

La ley de vivienda estatal permitirá a Navarra, con competencia exclusiva en materia de vivienda, tomar decisiones en este sentido y previo acuerdo con los ayuntamientos afectados lo que en última instancia le dará pie a habilitar las herramientas ya previstas en su normativa: el propio registro de contratos de alquiler, y el ISA (Índice de Sostenibilidad de Alquileres), con el que prevé aplicar desgravaciones fiscales a las rentas que se ajusten al mismo. En la ley foral de vivienda se aprobó crear una nueva deducción del 40% del rendimiento neto positivo derivado de algunos arrendamientos, aquellos cuya cuantía de alquiler anual no supere el ISA. Para ello, según se recoge en la normativa, el contrato en cuestión deberá estar debidamente registrado en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda en Navarra.

El objetivo último es intentar regular un mercado de alquiler con precios en muchos casos desorbitados que se ven influenciados por factores muy diversos. Desde la reducida oferta, en la que pesan factores como la seguridad a la hora de arrendar, los cambios que se han realizado en los periodos de los contratos en la ley de arrendamientos urbanos para proteger al inquilino, a una demanda en alza o la dificultad para acceder a financiación hipotecaria. Pero al mismo tiempo se busca que haya en el marcado suficiente vivienda en arrendamiento asequible. Las medidas, admiten los responsables de Vivienda, son “técnicamente complejas” y los efectos tampoco serán inmediatos. Lo que está por ver es que si como advierte el sector estas medidas terminan por desincentivar o no a los propietarios para mantener en el mercado esas viviendas de alquiler lo que agravaría aún más el problema.

Si el criterio a la hora de regular los alquileres pasa por la renta y los incrementos de precios en las renovaciones no se descarta que sea necesario cruzar los datos del registro de contratos con los que obran en poder de la Hacienda Foral de Navarra en base a los inmuebles declarados por los contribuyentes en la declaración anual de IRPF. Los relativos a 2021, los que se declararon en la campaña de la renta del año pasado, se reproducen en estas páginas.

En los últimos días se ha conocido que hasta 108.000 hogares navarros, el 36% de los existentes, se encontrarían en zonas susceptibles de ser declaradas como ‘tensionadas’, según el informe que realizó recientemente la consultora especializada Atlas Real Estate Analytics en el que se repasan de forma pormenorizada los códigos postales que cumplen alguno de los dos requisitos que se exigirán en la norma estatal de vivienda. En el caso concreto de la Comunidad foral son un total de 26 las zonas (por código postal) que cumplirían a día de hoy con los requisitos exigidos para esa catalogación, el 9,85% del total, y en la que se agrupan el antes mencionado 36% de hogares.

En torno a 33.100 hogares navarros están ocupados por personas en régimen de alquiler y dos terceras partes de los inmuebles que se alquilan se encuentran en el mercado libre donde los precios están disparados. Una problemática, la del alquiler, que afecta a toda España y que en el caso concreto de la Comunidad foral es Pamplona y comarca la que presenta peor diagnóstico debido, entre otras razones, al enorme impacto inmobiliario de las dos universidades en una ciudad relativamente pequeña. Se calcula que más de 3.000 jóvenes comparten pisos en la capital navarra. La oferta de vivienda disponible es reducida y la evolución reciente no invita al optimismo. Según Idealista, en el tercer trimestre de 2022 la oferta de viviendas en alquiler se redujo en Pamplona un 17% respecto al mismo periodo de 2021. El precio medio del m2 no ha dejado de crecer desde 2014 y a cierre de 2022 la variación anual de la vivienda en alquiler había subido otro 5,7% con respecto al ejercicio anterior, según se recoge en el informe anual de Fotocasa que recoge un precio medio de 10,39€. Un precio que se ha seguido incrementando este año. En enero la subida con respecto al mismo mes de 2022 fue del 6,8%.