Diario de Navarra

La escalada del euríbor está llevando a cada vez más navarros con hipoteca variable a buscar alternativas para tratar de mitigar, al menos en parte, el sobrecoste que se verán obligados a afrontar cuando les toque revisar su préstamo. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística revelan que los cambios de hipoteca a otro banco se dispararon el año pasado en la Comunidad foral con un incremento del número de operaciones cercano al 70% que evidencia la inquietud que rodea a los prestatarios con hipoteca variable. Según esta fuente estadística se realizaron un total de 78 subrogaciones cuando en 2021 fueron 46 y antes de la pandemia, en 2019, ni siquiera se alcanzaban las 30 (28). La estadística del Consejo General del Notariado, a falta de computar los datos del último trimestre de 2022, ya recogía a nivel nacional un incremento superior al 15% en este tipo de operaciones. En el caso de Navarra, no obstante, apenas se apreciaba en ese periodo el incremento. Hasta septiembre, los notarios tienen registradas en la comunidad un total de 66 subrogaciones hipotecarias frente a las 65 del mismo periodo de 2021. Ante la carencia de datos públicos sobre el mercado hipotecario, se estima que sobre el conjunto de las hipotecas que están en vigor en Navarra (más de 100.000), tres de cada cuatro son variables y la mayoría de estos préstamos están vinculados al euríbor a 12 meses. Tras haber cerrado febrero en el 3,5%, en poco más de una semana el euríbor, indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, se ha situado en tasa diaria a las puertas del 4%. Un nuevo impulso que se ha producido a las puertas de la nueva reunión del Banco Central Europeo (BCE) que se celebrará el jueves 16 de marzo y vendrá acompañada de una nueva subida de los tipos de interés de 50 puntos básicos, si no hay sorpresas de última hora. Será el sexto consecutivo que lleve a cabo la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona desde el pasado mes de julio y situará el precio del dinero en el 3,5%. Máximos desde octubre de 2008. Todo indica que la subida del euríbor va a continuar. El Banco de España ha incluido esta misma semana una subida del indicador hasta el 4,5% en sus predicciones lo que supone nada menos que cinco puntos de subida de los tipos de interés desde el -0,5% en el que cotizaba el euríbor en el arranque de 2022. La subida de cuotas no es menor. La asociación de usuarios bancarios Adicae sitúa en el entorno de los 200 euros de media al mes por hipoteca el esfuerzo extra que los prestatarios con hipotecas variables tendrán que hacer cuando revisen su préstamo lo que multiplicado por las miles de hipotecas variables que siguen vivas en la comunidad puede terminar dejando una factura millonaria. Hacer números para ver si compensan los gastos El panorama es extremadamente complejo y los expertos coinciden en que cada deudor debe analizar cuáles son sus objetivos a medio- largo plazo antes de tomar una decisión y analizar los pros y los contras de opciones cada vez más demandadas como la subrogación que supone la cancelación del crédito en una entidad para contratarlo con otra que ofrezca mejores condiciones. Un proceso que puede acarrear diferentes costes que pueden hacer que el ahorro en tipos se vea superado: desde la comisión del banco en el que se contrató el producto hasta los gastos de notaría que aunque correrán a cargo de la segunda entidad ésta los tendrá en cuenta a la hora de hacer una oferta. Desde el comparador HelpmyCash apuntan que “subrogar la hipoteca puede merecer la pena si el interés es alto y se lleva menos de la mitad del plazo pagando el préstamo”, que es cuando los intereses representan un porcentaje mayor en las cuotas. Según los cálculos realizados por el comparador, el ahorro medio en intereses puede ser de más de 10.000 euros, una cifra nada despreciable. El primer paso para comenzar la subrogación es buscar un banco con mejores condiciones. Una vez conseguido, el interesado deberá solicitar a su banco la petición de cambio y esperar a que acepten o hagan una contraoferta con nuevas condiciones antes de 15 días. Ahora yo no hay obligación de quedarse en la antiguo entidad ni siquiera en el supuesto de que éste mejore o iguale la hipoteca nueva, por lo que la decisión es del propietario. La comisión de subrogación, coinciden los expertos, es la más importante. Se trata de una cantidad a abonar sobre el capital pendiente de pago y siempre que se recoja en el contrato. Es una cantidad limitada por ley para evitar abusos y dependerá de si la hipoteca es fija o variable para proteger al pagador. Entre las ventajas de la subrogación está la mejora del tipo de interés lo que redunda en una cuota menor y que el precio de la vivienda se encarece menos. No menos importante es la menor vinculación que se puede conseguir si la nueva entidad exige menos seguros, tarjetas o cualquier otro producto, o las menores comisiones a la hora de usar sus productos. Analizar el impacto y fijar la tasa antes de que suba más Ante la incertidumbre del momento toca tomar decisiones. Y es que aunque las consecuencias del aumento del euríbor la notarán todos los hipotecados con un préstamo variable cuando les toque revisar su cuota, no todos la sufrirán de igual manera. El impacto será mayor para aquellos hipotecados más recientes que hayan contratado un préstamo variable y menor para los que lleven ya varios años a sus espaldas cargando con el préstamo. Y es así porque el sistema de amortización de una hipoteca más utilizado en España, denominado francés, lo que hace es fijar el abono de una serie de cuotas mensuales constantes en la que al principio se pagan más intereses y al final más capital. Como apunta David Echeverry, profesor de economía de la Universidad de Navarra, “es importante buscar fijar la tasa antes de que suba más. La inflación ha resultado más persistente de lo que esperaban los optimistas de la finca raíz, y el BCE seguirá ajustando los tipos. Lo mismo está sucediendo en EEUU, lo cual indica que es un fenómeno más estructural que coyuntural. Vale la pena hablar con varias entidades y estudiar el menú completo de opciones en los diferentes lugares”. Para entender el impacto que la subida del euríbor tiene sobre una hipoteca media, este especialista explica que la tasa de una hipoteca típica está dada por la suma entre el euríbor y un ‘spread’ de riesgo. “Cada punto que sube el euríbor, es un punto que sube la tasa del crédito. Incluso es posible que este spread suba como consecuencia de un mayor riesgo de impago por la misma alza de tipos”, razona. Subrogar la hipoteca no es la única alternativa. También se puede hacer una novación de hipoteca que consiste en negociar directamente con tu banco para que te modifique las condiciones. Se podrá cambiar cualquier cláusula, siempre que la entidad dé su visto bueno. También se podrá firmar una nueva hipoteca con unas condiciones distintas para liquidar la que está en vigor. Puede ser una opción interesante en el caso de que no se encuentre a ninguna entidad dispuesta a mejorar las condiciones de la hipoteca. No hay recetas mágicas. Dependerá de las condiciones que se puedan obtener y de lo que cueste cada operación. El consejo que más repiten los expertos es que los interesados deben hablar tanto con su banco como con otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevas hipotecas a fin de poder comparar varias propuestas de refinanciación que le ayuden a elegir. El peso del tipo fijo sube un 13% en los nuevos créditos El cambio de expectativas con respecto a la evolución de los tipos de interés acentuó ya en 2022 el aumento de la contratación de hipotecas a tipo fijo y este año sigue siendo la modalidad más utilizada en la práctica totalidad de las comunidades autónomas. Según la estadística del Colegio de Registradores, el 73,56% de los nuevos créditos hipotecarios que se firmaron el año pasado en la comunidad fueron a tipo fijo lo que arroja un incremento de casi el 13% (12,88) con respecto al año pasado. El tipo de interés medio de los nuevos créditos fue del 2,03%, llegando en los fijos hasta el 2,14% y bajando en los variables hasta el 1,75%. En 2022, la cuota hipotecaria mensual de los nuevos créditos, que se contratan con una duración de 24 años, subió un 4,5% con respecto a 2021, hasta los 570,7 euros. PARA SABER MÁS ¿Qué es el euríbor? Es el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí un gran numero de bancos europeos. Para determinar los tipos euríbor se elimina el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos recolectados. Todos los días laborales a las 11:00 CET se determinan los tipos de interés del euríbor.¿Hay un único tipo de interés euríbor? No. Existen cinco tipos de interés euríbor, cada uno con un plazo de vigencia diferente. Llegó a haber hasta 15. ¿Cuándo se puso en marcha? Existe desde 1999, año de introducción del Euro. Antes se publicaba diariamente una tarifa similar denominada Aibor. Además, existían diferentes tipos de referencia nacionales como el PIBOR en Francia y el Fibor en Alemania.¿Qué determina la cuantía de los tipos euríbor? En primer lugar, la oferta y la demanda, pero también existe un tipo de interés del mercado, definido mediante la intervención de un gran número de bancos europeos. Hay además factores externos que afectan a la cuantía: desde las circunstancias económicas al crecimiento de la economía, la inflación, la solvencia de los bancos, la confianza mutua y la confianza del consumidor. Qué condiciones se pueden mejorar con la subrogación Tipo de interés. Se puede modificar el interés para abaratar el precio que se paga por cuotas, cambiar el índice de referencia o pasar una hipoteca variable al tipo fijo y viceversa. Vinculación y comisiones. Se pueden eliminar comisiones como la de amortización anticipada o productos adicionales como seguros o planes de pensiones para abaratar el precio que se paga por el préstamo cada mes. Plazo de devolución. Cambiar de banco permite acortar o extender el periodo de reembolso del préstamo. En el primer caso, se acabará pagando antes y, en el segundo, las cuotas se reducen. Cláusulas potencialmente abusivas. El cambio de entidad permitirá eliminarlas.

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Los cambios de banco para mejorar la hipoteca se disparan en Navarra

El rápido incremento de los tipos de interés ha llevado al euríbor a las puertas del 4% en apenas un año y cada vez más navarros con hipoteca variable buscan alternativas para tratar de mitigar la subida de cuotas que deberán afrontar cuando les toque revisar su préstamo

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