Los mayores de 65 años acumulan en Navarra, según las cifras que manejan en la consultora Óptima Mayores, 10.391 millones de euros ahorrados en inmuebles, seis veces más que toda la inversión en planes de pensiones privados. Pero en una comunidad en la que sigue muy arraigada la idea de dejar la casa como legado para los hijos, no es extraño que hipotecar el piso a cambio de recibir un dinero para complementar la pensión pública y satisfacer de paso el anhelo de poder seguir viviendo en tu propia casa haya sido una opción poco atractiva. Para Íñigo Hernández, director de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores, el desconocimiento y el miedo de los más mayores (y también de sus familiares)a contratar productos menos tradicionales para rentabilizar un patrimonio inmobiliario atesorado durante años y del que tanto cuesta desprenderse, ha contribuido a frenar el avance de las denominadas alternativas para monetizar la vivienda como la hipoteca inversa, dirigida a personas mayores o con dependencia que quieren usar su vivienda en propiedad (y libre de cargas) para complementar su pensión recibiendo o bien un pago mensual o un sólo pago a la firma que, en función de la edad, puede llegar hasta el 45% del valor de la casa.
Número de hipotecas inversas en España por años
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Tampoco en el resto de España la hipoteca inversa, a diferencia de lo que sucede en países como Reino Unido, donde de media se formalizan cada año 42.000 frente a las 540 que se estima se formalizaron en España en 2022, termina de arrancar.
Se trata, en opinión del notario José Miguel Gómez Sánchez de un producto “maravilloso en teoría” pero, aunque de apariencia sencilla, “muy complejo en la práctica”. Entre sus ventajas, destaca el hecho de que el titular, a diferencia de lo que ocurre con otras soluciones como la nuda propiedad, no pierde la propiedad de la vivienda y tampoco tiene que devolver el dinero que le pague el prestamista, ni el principal ni los intereses, porque de ello se tendrán que encargar sus herederos ya que la deuda no es en ningún caso exigible hasta después del fallecimiento. El dinero que se percibe a cambio de hipotecar la casa no tributa pues no se considera ingreso a efectos de IRPF y no menos importante es que ofrece la posibilidad de cancelación. “Se puede cancelar anticipadamente tanto total como parcialmente y tiene una penalidad máxima del 2%”, destaca el responsable de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores.
El azar y la subjetividad de un producto “complejo”
Para Gómez Sánchez, de la notaría Gómez-Pons, el hecho de que en este producto intervenga mucho “el azar y la sujetividad” juega en su contra. Asegura que mientras que un préstamo hipotecario convencional es financieramente una operación muy sencilla en la que el plazo es seguro y fijado desde el principio, en la hipoteca inversa entran muchos más factores. Para empezar, un plazo que a priori, dice, es indeterminable por no poder establecer cuánto va a vivir una persona. Un problema que estadísticamente podría resolverse, al menos en parte, si el volumen de operaciones creciera pero que hoy por hoy obliga al prestamista a tomar precauciones y a calcular la revalorización esperada del inmueble por si finalmente se termina quedando con la vivienda, además de unos tipos de interés, en torno al 5,5%, superiores a los de los préstamos hipotecarios convencionales.
Aspectos, en definitiva, que llevan a los interesados a tener que valorar desde su edad, al dinero que necesita y la deuda que a futuro dejarán a sus herederos que, como remarca Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.com, serán en última instancia quienes deberán decidir tras el fallecimiento del titular de la hipoteca inversa entre vender la vivienda y saldar o refinanciar la deuda (las cuotas acumuladas más lo intereses que en este tipo de préstamos se sitúan de media en el 5,5%) para o quedarse con la vivienda o dejarla en manos del prestamista para que la subaste. El directivo de Óptima Mayores admite que esa deuda futura que tendrán que saldar los herederos y que siempre va a ser inferior al valor de la casa es uno de los aspectos que más preocupan a las personas que se interesan por el producto. “Les digo que no les dejan un marrón sino menos herencia. Si en lugar de haber ahorrado en una vivienda hubieran hecho un plan de pensiones, ¿a qué no les preocuparía tanto gastarse el dinero? La casa parece que tiene un componente emocional diferente aunque la realidad es que cuando se hereda se vende y el componente emocional que había depositado el ahorrador en ella se esfuma”, reflexiona.
Una mayor oferta devuelve el interés por el producto
La hipoteca inversa empezó a comercializarse en España en el año 2005 y se legisló dos años después, en 2007, para tratar de promover su desarrollo con ventajas en la contratación y ciertas protecciones para los clientes. “En España sólo pueden hacer hipotecas inversas bancos, aseguradoras y establecimientos financieros de crédito lo que da cierta garantía. No es como la nuda propiedad donde la solvencia del comprador no se sabe. Pero es un producto con el que las entidades no han estado nunca muy cómodas porque es difícil de financiar. Al principio y dado su componente social sólo lo ofrecían cajas de ahorros y también el BBVA”, cuenta Hernández. La crisis inmobiliaria terminó borrrando del mapa las hipotecas inversas. Tan sólo las mantuvo en el escaparate de forma residual un establecimiento financiero de crédito de Bilbao.
Pero la necesidad de los más mayores de obtener liquidez para complementar su pensión lejos de frenarse ha seguido en aumento. Una circunstancia que sumada al progresivo envejecimiento de la población sigue tensando el sistema y podría terminar dando, a tener los últimos datos disponibles sobre la evolución de su comercialización, una nueva oportunidad a este producto. En 2022, según la estimación de Óptima Mayores, con una cuota de mercado del 90% en hipotecas inversas, se habrían cerrado en toda España en torno a 540 operaciones, un volumen todavía testimonial pero muy superior a los 197 créditos que se firmaron, según los datos del Consejo General del Notariado, en 2021 o los 149 de 2019. Según este organismo, que no dispone de los datos cerrados de 2022, en el primer semestre del pasado año se habían rubricado ya más hipotecas inversas que en todo el ejercicio anterior: 229. También en Navarra el interés por este producto estaría en aumento. Rafael Velázquez Goya, delegado de Óptima Mayores en Navarra, asegura que “está aumentando el conocimiento de la hipoteca inversa, y cada vez más navarros se informan sobre cómo podrían aumentar los ingresos en la jubilación con este producto. Este año la demanda se ha triplicado en nuestra Comunidad”. En Óptima Mayores cifran en un 1,5% del total el número de operaciones que se habrían realizado en Navarra en 2022, en torno a ocho.
La gran banca empieza a dar los primeros pasos
Desde la consultora se muestran convencidos de que en una sociedad cada vez más envejecida -los mayores de 65% años ya suponen en Navarra el 20,3% de la población-. La hipoteca inversa es el producto con más recorrido financiero, no sólo en España, también en Europa. Y lo cierto es que el peso publicitario para dar a conocer este producto ha ido ganando peso y aunque la banca lo sigue mirando con cierto recelo no parece que ninguno de los grandes quiera quedarse atrás por lo que pueda pasar. A principios de 2022, el Banco Santander y Mapfre anunciaron su unión para impulsar este producto. Desde octubre, el primero anuncia en su web que “próximamente” iniciará su comercialización, aunque todavía no hay fecha. En Caixabank la oferta también existe pero como reconocía hace unos meses su CEO, Gonzalo Gortazar, la demanda es “muy muy baja. En la medida en que la demanda aumente allí estaremos”, remarcó tras considerar que “no hay un marco regulatorio ni tampoco el propio marco social que permitan que este producto se incremente. Si podemos ayudar en ese aspecto y de buenas maneras estaremos encantados. La oferta la tenemos”, deslizó. Para Gómez Sánchez el problema no es la regulación sino cumplir con la transparencia en un producto “muy complicado”. Por el momento, son las entidades de la banca no tradicional, como EBN Banco de Negocios S. A. , las que están detrás de buena parte de las operaciones que se han formalizado en la Comunidad.
¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un producto regulado en España desde 2007. Se presenta como una alternativa en forma de préstamo a través de la cual los mayores de 65 con vivienda en propiedad pueden conseguir liquidez, ya sea en un pago único a la firma o en forma de mensualidad, con la particularidad de que no hay que devolverlo mes a mes, como sucede con cualquier otro tipo de préstamo. Al tratarse de un préstamo o crédito inmobiliario, la propiedad se mantiene, no se pierde, y además las cantidades que se reciben están libres de impuestos. Los herederos heredarán la casa con la deuda generada hasta ese momento, y tienen hasta 12 meses para saldarla. Está pensado para que en ese momento la deuda sea siempre inferior al valor de la vivienda, por lo que los herederos normalmente venden la casa, cancelan la deuda y se quedan con la diferencia. Las cantidades que se pueden percibir dependen de la edad y del valor de la vivienda que no deberá ser inferior a los 150.000 euros.
CONSEJOS DEL BANCO DE ESPAÑA
¿Renta vitalicia o con plazo fijo? El regulador aconseja estudiar si el dinero del préstamo se va a recibir como una renta durante toda la vida o un período de tiempo. También puede recibirse de una sola vez en su totalidad. “El que se trate de una modalidad u otra hace que varíe el importe a percibir”. Existen modalidades en las que el cliente cobra todo de golpe, hasta un 40% del valor de tasación, pero, entonces, la deuda que se genera desde el minuto uno es grande.
Designar un beneficiario. Es importante saber si el préstamo va a tener algún beneficiario además del titular del inmueble. “Designando un beneficiario nos aseguramos de que, en todo caso, tiene que producirse el fallecimiento del titular y el del beneficiario para que la entidad prestamista pueda exigir la devolución del préstamo”.
Herederos: cancelar el préstamo, o no pagar. La recuperación de la deuda por parte de la entidad se producirá con el fallecimiento del prestatario o, en su caso, de los beneficiarios. Los herederos pueden optar por cancelar el préstamo, abonando el capital dispuesto más los intereses, o por no pagar. Si deciden cancelar la deuda, es preferible que en el contrato se prevea un plazo a partir del fallecimiento para que los herederos puedan disponer de tiempo suficiente para los trámites e incluso para poder reunir el dinero. De no estar interesados, la entidad recobrará lo prestado con los bienes de la herencia. En ningún caso estarán los herederos obligados a responder con sus propios bienes.
TRES EJEMPLOS REALES DE HIPOTECAS INVERSAS FORMALIZADAS EN NAVARRA
1 Importe hipoteca inversa: 362.705€(*)
Se firmó en Navarra el 24 de noviembre de 2021. Edad de los clientes: 70 años. Cobraron de golpe 64.000 euros.Tasación del piso 215.070 euros. Interés de la hipoteca inversa: 5,5%. En esas mismas fechas se firmaban tipos de interés de hipotecas para vivienda al 1,7% y al 2,2%, según casos también reales de dos entidades diferentes.
2 Importe hipoteca inversa: 453.330€. (*)
Se firmó también en Navarra el 10 de mayo de 2022. Edad de los clientes: 70 años. Cobraron de golpe 67.000 euros. Tasación del piso 227.535 euros. Interés de la hipoteca inversa: 5,5%. En esas mismas fechas se firmaban tipos de interés de hipotecas para vivienda al Euribor +1% y al 2,7%.
3 Importe hipoteca inversa:765.558€ (*)
Se firmó el 29 de diciembre de 2022. Edad de los clientes: 68 años. Cobraron de golpe 120.000 euros. Tasación del piso: 453.330€. Interés de la hipoteca inversa: 5,5%. En esas mismas fechas se firmaban tipos de interés en las hipotecas para vivienda al 3,3% y al Euribor+1,95.
(*) La abultada diferencia entre la tasación del inmueble y el importe de la hipoteca obedece a que en el precio de la hipoteca se incluye tanto el dinero que percibirá el cliente como la expectativa de interés que generará el capital entregado cuando el producto se extinga y la propia revalorización estimada del inmueble.
