El sector inmobiliario navarro se ha vuelto a poner en pie tras dos meses sin actividad ante la imposibilidad de que los potenciales compradores pudieran visitar las viviendas de forma presencial o firmar ante notario una eventual transacción. Y lo ha hecho, para sorpresa de sus profesionales, con un empuje mayor del esperado y una gran demanda de inmuebles con balcón o terraza y de casas con jardín y hasta en pueblos cercanos a Pamplona cuyo interés había bajado en los últimos años por la vuelta al centro.

Tras meses encerrados en casa y siempre que la situación económica lo permita, son muchos los que parecen haber colocado la vivienda en el punto de mira repensando cuestiones a las que hasta ahora no habían dado demasiada importancia: desde la amplitud, a la luz pasando por los espacios exteriores. Por el momento, los precios de los inmuebles de segunda mano que tienen a la venta no están experimentando cambios sustanciales aunque siempre hay excepciones que pueden deberse tanto a ajustes del propio mercado como a urgencias en la venta.

Hay agencias que reconocen haber cerrado operaciones con una rapidez inusual debido a esa demanda acumulada. Pero se desconoce cuánto tiempo va a durar. Porque más allá del buen sabor de boca que ha dejado la vuelta a la actividad siguen siendo muchos los interrogantes que sobrevuelan un sector que ha venido funcionando como termómetro de economía, desde la burbuja del ladrillo a las posteriores subidas de precios.

En lo que coinciden los profesionales es en la caída de ventas que sitúan en una horquilla de entre el 17 y el 30% que se producirá este año en un mercado que empezó a ralentizarse ya en 2019. Así analizan la situación y las nuevas tendencias seis de los operadores vinculados al sector en Navarra.

 

1 Depende de la tipología de vivienda. En el caso de viviendas con exterior amplio (áticos, bajos, unifamiliares…) estamos teniendo mucha demanda y una venta muy, muy rápida. En muchas ocasiones ni tan siquiera salen a la venta de forma pública, ya que lo compran directamente los clientes de nuestra base de datos. Los pisos “normales”, si están en el precio adecuado, también se están vendiendo bien.

2 Con los datos desde el 11 de mayo, en nuestro caso afecta al equivalente a dos meses de cierre, es decir, en torno a un 17 % porque el ritmo de ventas se ha retomado con relativa normalidad.

3 La oferta de inmuebles se mantiene estable, aunque se prevé un ligero incremento en unos meses debido a los fallecimientos de este periodo. Los inmuebles que gestionamos están en un precio adecuado de mercado y no se están reajustando. No obstante, si observamos los portales inmobiliarios, hay muchas viviendas en venta con precios superiores al precio real de mercado que deberán ajustar su precio si quieren venderse.

4 La mayoría de los compradores siempre han deseado adquirir un ático, aunque en muchos casos están fuera del rango de precio en el que quieren o pueden comprar. Eso no ha cambiado, siendo las tipologías siguientes más demandadas los bajos con jardín, para continuar con los pisos de terraza amplia y unifamiliares. Donde sí se ha experimentado un incremento de la demanda es en las casas en pueblos cercanas a Pamplona que los últimos años había sido reemplazadas por la vuelta al centro. El confinamiento ha hecho que muchas personas se replanteen su estilo de vida, optando por espacios más amplios, además de sumar jardín o terraza. Vivir en un pueblo con la tranquilidad y ventajas que ello conlleva, vuelve a estar en boga.

1 Está siendo mejor la vuelta que las expectativas que teníamos, aunque también es cierto que hay más dificultad en la captación de inmuebles, y que tenemos muchas consultas sobre viviendas de alquiler, un producto que sigue siendo muy escaso en el mercado y los pocos inmuebles que salen lo hacen con un precio alto.

2 En este momento no podemos concluir que la pandemia del coronavirus haya ocasionado una repercusión a la baja en la vivienda de segunda mano. A pesar de esto y tras los meses de confinamiento, por lógica las ventas de inmuebles van a descender este año. Simplemente con los meses que hemos estado cerrados podríamos calcular un 25% menos de ventas. Si, además, tenemos en cuenta que ya se venía frenando algo el mercado, es posible que el número de transacciones baje en torno a un 33%.

3 Por el momento no está aumentando la oferta de inmuebles, ni en venta ni alquiler. Es algo que podremos ver a partir de septiembre. Los precios por el momento también se mantienen estables aunque la previsión es que pueda haber descensos del 5% de media, ya que solo habrá bajadas en aquellas situaciones límite, pero todavía no se puede apreciar.

4 No parece lógico que dada la situación económica, con muchos trabajadores en ERTE que podrían convertirse en ERE, las familias vayan a decidir cambiarse masivamente a pisos más grandes y, por supuesto, con piscina, pero sí es cierto que las demandas de los clientes siempre solicitan incluir entre sus criterios de búsqueda que tengan alguna terraza, balcón o espacio al exterior, donde tener algo de esparcimiento. Ahora también se están buscando pequeñas zonas para huerta.

1 La realidad está siendo más amable de lo que esperábamos. En un principio por la demanda acumulada y después algo más lento, pero estamos trabajando, enseñando inmuebles y se están cerrando operaciones. No apreciamos una disminución de precios, aunque en los próximos meses veremos el calado de la crisis económica aparejada a la pandemia. Lo más probable es que tras un periodo de ajuste volvamos a estar pronto en la misma situación que a primeros de marzo.

2 2019 y el comienzo del 2020 ya anunciaban una ralentización en las ventas y la pandemia ha acelerado el proceso. La caída será más o menos profunda según como aumenten o disminuyan los niveles de empleo. Por parte de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria lo que podemos hacer es prepararnos para un mercado diferente, con más complejidad técnica, donde el asesoramiento sobre las distintas zonas, precios y calidades va a ser fundamental.

3 Las distintas zonas de Navarra y Pamplona en particular, y la diferencia de calidades constructivas de un inmueble a otro, hacen muy difícil prever caídas generalizadas de precios. Se notará en los equilibrios entre centro y periferia pero también dentro de cada zona, la calidad de construcción y las medidas de ahorro energético diferencian los precios de un inmuebles. Se ha acumulado una mayor oferta que no ha tenido salida y eso puede propiciar ajustes.

4 En el mercado de alquiler sin duda. Con una previsión de verano en casa, la demanda de viviendas en pueblos y casas con jardín ha aumentado considerablemente. Es pronto para ver si esta tendencia se consolida. 2020 va a ser un año de incertidumbre, de esperar a ver cuan profunda es la crisis. Puede ser también un año de oportunidades de inversión.

1 Con bastante normalidad salvo por las medidas de protección en oficinas y visitas. De momento no está costando más. Hay bastante movimiento de compradores aunque está por ver si es una demanda retenida por el confinamiento que ahora sale al mercado o algo más.

2 Hasta ahora los propietarios están manteniendo los precios porque se están haciendo ventas a un ritmo parecido al de antes de marzo. Sin embargo, creemos que la situación económica y los meses de confinamiento tendrán como consecuencia una bajada del número de ventas de entre un 20-30% en toda Navarra.

3 La oferta no ha aumentado significativamente porque las ventas se mantienen por el momento. Los precios también están estables aunque los propietarios empiezan a aceptar ofertas que antes de marzo no habrían admitido. Creemos que los precios bajarán sensiblemente en los próximos meses arrastrados por la situación económica que generará más oferta y menos demanda. Coincide con lo que pronosticábamos al inicio de la crisis cuando auguramos que el mercado inmobiliario, como un mercado más, se iba a ver afectado por la situación. Decía entonces que primero habría una escasez en la demanda, así como un incremento en la oferta para obtener liquidez. Según las reglas básicas del mercado, oferta y demanda se cruzan en un precio, por lo que, si la segunda cae, lo más probable es que el precio también termine haciéndolo.

4 Sí, las casas con jardín, pisos amplios con terrazas o balcones y bien orientados son los inmuebles que más visitas generan y que mejor se están vendiendo. Muchos compradores han sufrido en el confinamiento en viviendas pequeñas y no están dispuestos a que les vuelva a pasar.

1 Nos estamos adaptando a una mayor digitalización y a unos hábitos de limpieza y precaución sanitaria nuevos. Apostando por Tour Virtuales para que los potenciales compradores no tengan que desplazarse hasta conocer el inmueble que van a ver. Ganamos en salud y en tiempo.

2 Hay incertidumbre. Es difícil medir el impacto que tendrá este año el parón económico en las familias, pero abril ya ha dejado una bajada histórica que arrastrará una tendencia negativa los próximos meses. Muchas familias esperan ver cómo evoluciona su situación, cómo sacan adelante sus negocios, cómo se comporta el precio de la vivienda... Y todo ello repercute en las ventas de segunda mano. Aunque este comprador ha puesto el ralentí, el inversor está atento a oportunidades.

3 Observamos un aumento considerable de la oferta y, si ésta se satura, el mercado buscará un nuevo punto de equilibrio y se ajustarán precios. Ya estamos viendo las primeras grandes bajadas.

4 Hay un cambio de tendencia, sin que la nueva vaya necesariamente a desplazar a la anterior: centro frente a periferia o a la inversa. Hace tres meses, matrimonios que habían pasado 20 ó 30 años en chalets a las afueras, demandaban centro o barrios, cerca de los servicios y de sus hijos y nietos. Los jóvenes que querían Pamplona han ido poblando los nuevos barrios. Ahora, parte de quienes buscan vivienda, sobre todo los más jóvenes, ven que puede ser más importante el espacio, la luz y los exteriores. La demanda ha girado, del centro a las afueras, de pisos tradicionales, a pisos con terrazas, bajos con jardín, pero, sobre todo, a chalets. Se mantiene el mercado habitual, pero se abre una nueva expectativa.

1 Estamos sorprendidos con el incremento en la demanda que estamos teniendo. Nuestros compradores ahora buscan chalets con terreno en Pamplona, Comarca y pueblos. La razón que nos dan es, literalmente, “no nos vuelve a pasar una pandemia con encierro en nuestro piso como hemos sufrido”. Desde mediados de mayo hemos vendido varios unifamiliares, y tenemos unos cuantos más en negociación.

2 2020 lo empezamos con descenso de ventas y con la llegada de la crisis se ha agudizado más, pudiendo llegar el número de compraventas a estar entre un 10-15% a final de año. También se verán afectados los precios de la segunda mano que bajarán entre un 5-10%, sobre todo los de viviendas no exclusivas por ubicación, u otras características. Nuestra inmobiliaria, especializada en viviendas Prime, está notando un incremento muy sustancial en toda España en la venta de viviendas con jardín y/o piscina en los alrededores de las grandes ciudades. El teletrabajo irá en aumento y eso posibilita vivir en un pueblo con precios de pueblo pero con las ventajas de disfrutar de la naturaleza. Tenemos clientes con lazos familiares en Navarra que están pensándose venirse del País Vasco, Madrid o Barcelona a la Comarca.

3 Tras el encierro, se demandan, sobre todo como segunda residencia o inversión, chalets con jardín y/o piscina en Pamplona y Navarra en general, y también pisos grandes con terrazas y/o áticos en ubicaciones céntricas y a ser posible cuasi nuevos o reformados

4 Si los compradores pueden permitírselo cambiarán a pisos más amplios, con terrazas, balcones... en las ciudades como primera residencia, y como segunda y también como primera (según puedan teletrabajar) comprarán unifamiliares con jardín en Comarca y Navarra.