Diario de Navarra

Miles de edificios de la Comunidad foral, todos los formados al menos por dos viviendas y que fueron levantados antes de 1967, deben someterse a un examen para evaluar su estado de salud. La particular ITV de los inmuebles se llama IEE, unas siglas que responden al nombre de Informe de Evaluación de Edificios. Se analizan desde los cimientos, hasta la estructura y fachada pasando por otros aspectos no menos importantes como la accesibilidad o la eficiencia energética. La normativa foral establece que aquellos inmuebles que a fecha de 31 de diciembre de 2013 hubieran cumplido una antigüedad de, al menos, 50 años están obligados a presentar dicho informe al Ayuntamiento correspondiente antes del 1 de enero de 2018. Sin embargo, a falta de menos de tres meses para que ese plazo legal expire, son casi 8.000 los edificios de la Comunidad foral que todavía tienen pendiente su inspección técnica. Según los datos facilitados por el Servicio de Vivienda del Gobierno foral, son un total de 8.817 los edificios que deben presentar el informe al Ayuntamiento correspondiente antes del 1 de enero de 2018, pero sólo 819, apenas un 9,3% del total, habían cubierto ese trámite a fecha de 30 de septiembre. La tendencia general con este tipo de trámites suele ser la de apurar el plazo legal por lo que el director del Servicio de Vivienda, Javier Etayo Lezaun, da por seguro que el porcentaje aumentará de manera notable antes de fin de año. Pero lo cierto es que ni siquiera los edificios que al cierre de 2013 contaban con una antigüedad de 100 o más años y estaban obligados a presentar la IEE antes del 1 de enero de 2017 lo han hecho ya de forma mayoritaria. De los 4.757 con obligación de realizar el IEE y presentarlo antes de esa fecha, sólo 337 lo presentaron a tiempo, apenas un 7,1% del total. Un porcentaje que se eleva hasta el 12,84% si se consideran los informes presentados hasta el pasado 30 de septiembre, con un total de 611 informes. La práctica totalidad de los informes que se han elaborado de edificios centenarios corresponden al Ayuntamiento de Pamplona que ha recibido 501. Le siguen Bera con 51, Tudela con 11, Estella con 7, Elizondo con 6 y Tafalla con 4. Se han presentado, además, entre uno y tres informes en Ayuntamientos de otras 22 localidades. De los 611 informes presentados, un total de 480 (el 80,2%) inmuebles fueron calificados como aptos o aptos con deficiencias leves. El resto de las fincas analizadas deberá presentar un nuevo informe a su ayuntamiento tras subsanar las deficiencias detectadas en el primer informe. Según los datos del Servicio de Vivienda, 41 de los edificios centenarios analizados recibieron la calificación de no apto, que les obliga a realizar reparaciones urgentes con carácter inmediato, y otros 80 de no apto provisional. En estos casos, el plazo para llevar a cabo las reparaciones y poder cambiar así la calificación a apto se amplía a un año. El coste de pasar este examen puede oscilar entre los 80 y los 100 € por vivienda, según las estimaciones que manejan en el Colegio de Administraciones de Fincas de Navarra. Aunque, en todo caso, todo depende del estado en el que se encuentre el inmueble ya que si recibe la calificación de no apto debe subsanar errores y repetir el examen lo que incrementaría de forma significativa el coste. EL INFORME El IEE recoge información sobre el estado general de conservación de un edificio, su grado de accesibilidad y su certificación energética. Su objetivo, según explican desde la empresa Serteca, Servicios Técnicos de Arquitectura, es “localizar los daños que puedan apreciarse mediante los sentidos en el edificio, dando un origen posible de los mismos que puede ser erróneo al tratarse de un primer vistazo”. El informe, que tendrá que ser elaborado por un arquitecto o un aparejador, constará de tres partes. La primera será la más larga y estará dedicada a comprobar el estado general del inmueble. Peio Mendia, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra, asegura que lo que se evalúa, en este primer caso, es el estado de la “cimentación, de la estructura, la fachada, las cubiertas y las instalaciones”. Un repaso completo. Una vez hechas las comprobaciones, el examinador tiene que emitir un informe sobre si el resultado de la inspección es favorable o desfavorable. En caso de suspenso, el evaluador debe indicar las posibles causas de los problemas encontrados, señalar a la comunidad de propietarios las soluciones o reparaciones a efectuar y establecer un plazo para que se subsanen. Una vez pasado ese tiempo, el inmueble debe presentarse a un nuevo examen. Otra de las cuestiones que se evalúan son los accesos. Y, de hecho, es en este punto donde, en opinión de los arquitectos técnicos, más suelen flojear los edificios que han sobrepasado el medio siglo de vida. Al igual que con la evaluación general, el informe deberá detallar cómo es la accesibilidad del inmueble y si está adaptado a la normativa vigente. La única diferencia es que si se detectan fallos, la comunidad de vecinos no está obligada a realizar las mejoras que el arquitecto o aparejador recomiende. La última parte del examen será la del certificado energético, que ya es obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y para aquellos pisos que se pongan a la venta o en alquiler, cualquiera que sea su antigüedad. Al igual que ocurre con los accesos, tampoco es obligatorio realizar las mejoras que el examinador proponga. Mendia asegura que los problemas más habituales en estos bloques de viviendas son de “humedades por condensación debido a deficiencias en el aislamiento del edificio”. También resalta que es frecuente que haya problemas en las medianeras (la pared que divide a dos edificios contiguos) o fachadas que precisen de algún tipo de intervención para evitar que se produzca algún desprendimiento. LA NORMATIVA En 2011, el Real Decreto - Ley 8/2011 hizo obligatoria en todo el Estado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y dos años más tarde, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas creó el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) que amplía y sustituye la ITE, haciéndolo igualmente obligatorio. El Decreto Foral 108/2014 de 12 de noviembre que el Gobierno de Navarra aprobó en 2014 fue el encargado de establecer la regulación de dicho informe en la Comunidad foral. De este modo, los propietarios ahora sólo adquieren la obligación de contar con el informe en los plazos establecidos. Así, aunque la obligación de realizar el adecuado uso y mantenimiento del edificio ya era responsabilidad de los propietarios con anterioridad a la implantación del IEE, ahora deberán ejecutar, al menos, las actuaciones indicadas en el informe. Hasta el 1 de enero de 2018 solo tendrán la obligación de hacer el examen las comunidades de vecinos que habiten un edificio de más de cincuenta años o que hayan solicitado alguna subvención para hacer obras en sus inmuebles, por pequeñas que sean. De hecho, además de los 819 expedientes presentados de edificios con más de 50 años, los Ayuntamientos navarros han recibido otros 306 informes de fincas que no tenían obligación de hacerlo por la antigüedad del edificio. Según explica el director del Servicio de Vivienda del Gobierno foral, la presentación de los informes que no estaban obligados por la antigüedad del edificio puede deberse a que el inmueble en cuestión presentaba un estado muy deficiente y sus propietarios decidieron hacerlo voluntariamente o a que se fuera a realizar la rehabilitación del edificio acogiéndose a ayudas públicas y, por las características de la rehabilitación, requiriera el previo o simultáneo informe de evaluación. REHABILITACIÓN PROTEGIDA De los 1.125 informes de evaluación presentados hasta el 30 de septiembre en un total de 49 localidades de la Comunidad foral, 482 corresponden a edificios que han solicitado la calificación provisional como rehabilitación protegida después del 1 de enero de 2016. De esos 482 informes vinculados a expedientes de rehabilitación protegida, 259 no tenían obligación de presentar el informe por antigüedad, por lo que se han presentado porque las obras requerían del informe previo. Suponen, por tanto, el 84,64% de los 306 informes que se han presentado sin estar obligados. Cabe recordar que los honorarios correspondientes al Informe de Evaluación de Edificios formarán parte del presupuesto protegible de las actuaciones de rehabilitación protegida cuya calificación provisional se solicite en los cinco primeros años a contar desde la fecha del referido informe y que, para poder calificarse como rehabilitación protegida, es necesario que el edificio tenga el IEE realizado si tenía obligación de disponer del mismo. Algunos Ayuntamientos subvencionan una buena de los honorarios de la redacción del informe. Es el caso del Ayuntamiento de Pamplona que en agosto aprobó una convocatoria de ayudas en la que se establece una subvención del 75% de este importe con una subvención máxima de 600 euros para los edificios obligados a disponer del preceptivo informe antes del 31 de diciembre. Las claves Parque de viviendas. Navarra cuenta con un parque de viviendas que supera las 320.000 unidades, de las que más del 28% tienen una antigüedad superior a los cincuenta años. Antigüedad. La obligación de realizar el informe de evaluación de edificios se extiende a todos los edificios residenciales con más de una vivienda y una antigüedad de cincuenta o más años, asimilándose a dicha tipología los edificios destinados a ser ocupados o habitados por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias. La evaluación. El informe correspondiente a la evaluación de edificios calificará básicamente los edificios como “aptos” o “no aptos”. Los primeros recibirán esa calificación cuando no se hayan apreciado deficiencias que deban ser subsanadas, aunque se admite la variante de “apto con deficiencias leves” en aquellos casos en que, sin tener que acometer de manera inmediata actuaciones de reparación, advierten a los propietarios de que en el periodo de vigencia del informe de la evaluación -diez años- deberán acometerse determinadas operaciones de mantenimiento del edificio. De esa forma, aunque el informe tiene los mismos efectos que el calificado como “apto”, sirve de aviso y recordatorio del mantenimiento a realizar, lo que resulta especialmente indicado para todos aquellos edificios que, por haberse construido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, carecen de un manual de uso y mantenimiento. Subsanación de deficiencias. Los edificios serán calificados como “no aptos” cuando cuenten con deficiencias muy graves -que se definen en el propio decreto foral- o con deficiencias que, siendo graves, su subsanación requiera actuaciones y obras que precisen un plazo superior a un año. Efectuadas la rehabilitación o reparación, el edificio deberá someterse a un nuevo informe de evaluación de edificios para obtener la calificación de “apto”. Si las deficiencias observadas son graves o generalizadas, pero no suponen riesgo para los usuarios o peatones, y para su subsanación se requieren actuaciones u obras ejecutables en un plazo inferior a un año, se podrá calificar como “no apto provisionalmente”. Finalizadas las obras, la nueva evaluación puede limitarse a los elementos en los que se actúa, certificándose su correcta ejecución sin necesidad de un nuevo informe de evaluación de edificios completo. Los pasos para realizar el IEE 1. Contratar a un técnico. 2. El técnico realizará el informe por medios informáticos y entregará a los propietarios o a la comunidad de propietarios un código de acceso al documento digital del IEE. Asimismo, los propietarios o comunidades de propietarios pueden pedir una copia en soporte papel de dicho IEE. Los propietarios o la comunidad de propietarios deberán entregar el código de acceso al IEE en el Ayuntamiento. Si el Ayuntamiento admitiera a trámite la versión impresa del informe, deberá contar éste con la firma autógrafa del técnico que lo suscribe. 3. El Ayuntamiento será el encargado de recepcionar el IEE y de incluirlo en el Registro General de Evaluación de Edificios. Para tener en cuenta 1-¿Qué analiza el informe de evaluación? Estado de conservación del edificio. Describe los elementos estructurales y constructivos indicando las operaciones de reparación o mantenimiento que precisen. 2-Accesibilidad. Enumera y describe los elementos del edificio que incumplen la normativa de accesibilidad, así como los ajustes razonables que pudieran efectuarse para mejorar su accesibilidad. 3-Certificación energética. Incluye la certificación energética del edificio según la normativa que la regula. Según su estado de conservación, un edificio puede ser calificado en un IEE como apto o no apto ¿Cuándo debe confeccionarse el informe? Los edificios que el 31 de diciembre de 2013 alcanzaron una antigüedad de 100 o más años debían disponer del IEE antes del 1 de enero de 2018. ¿Qué vigencia tiene un IEE? 10 años, salvo que circunstancias sobrevenidas deterioren las condiciones del edificio.

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Alrededor de 8.000 edificios de Navarra tienen pendiente la inspección técnica

El plazo legal para las fincas que cumplieron esa antigüedad en 2013 finaliza el 31 de diciembre, y solo el 9,3% de los de más de 50 años tienen presentado el informe

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