Julio de 2018. El entonces ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ponía en el centro de la legislatura el problema de la vivienda al anunciar la puesta en marcha de 20.000 casas a precios asequibles en España. Pocos años después, era el propio presidente Pedro Sánchez quien subía la apuesta a 100.000 viviendas durante su mandato. Luego llegaron nuevas promesas para la movilización de 50.000 pisos de la Sareb, otros 20.000 en terrenos de Defensa y 43.000 más con fondos europeos. Números que, en la práctica, han sido difíciles de aterrizar y que hace solo un año volvían a ampliarse con el compromiso para dar salida a 15.000 nuevas casas al año gracias al Perte de la construcción industrializada, que aún no se está concretando. Ahora, esa cifra se repite con las 15.000 viviendas que se pretenden sacar al mercado a través de los 23.000 millones de euros que el nuevo fondo 'España Crece' -gestionado por el ICO- prevé movilizar entre inversión pública y privada. Es la última bala del Ejecutivo para gestionar la grave brecha entre oferta y demanda derivada, en buena parte, de la incapacidad de atraer a promotores y constructores a los que les resulte rentable operar. Especialmente en el mercado público a precio asequible, que deja menores márgenes a un sector que ya de por sí, y según un reciente análisis de BBVA Research, obtiene la mitad de rentabilidad de lo que se consigue en Europa. Bajo ese escenario, el plan de Sánchez pasa por impulsar la financiación en condiciones ventajosas, con quitas de la deuda sobre los préstamos a los promotores que llegarían al 30%. 

En principio, ese mejor acceso a la financiación del ICO serviría para amortiguar una menor aportación privada, o para actuar sobre un mayor número de promociones. "El fondo 'España Crece' puede ser una herramienta positiva si se implementa con un enfoque estructural y coordinación público-privada real", apuntan en Asprima. ¿El problema que observa el sector financiero? Que los precios finales tendrían que ser más bajos (al ser vivienda asequible), lo que seguiría sin compensar el entorno de costes de construcción al alza. "La entrada de capital institucional puede reducir el coste de financiación y estabilizar el mercado, pero no se debe olvidar que el principal cuello de botella no es la financiación, sino la falta de suelo finalista y la lentitud en la gestión urbanística", añade la asociación de promotores de Madrid, una de las zonas del país más tensionadas. "La solución a ambos problemas pasa exclusivamente por cambios normativos valientes y disruptivos por parte del legislador", sentencian. La petición es clara. Asprima recuerda que el negocio de la promoción inmobiliaria "es gran consumidor de capital... Para sacar al mercado 100 viviendas, se necesitan 30 millones de euros". 

CUESTIÓN DE MARGEN

La situación es, cuanto menos, paradójica para uno de los pocos sectores económicos que, hoy por hoy, no cubre la demanda. Sobre todo porque lo lógico sería que en el entorno actual de precios disparados -tras una subida del 13% en 2025- los márgenes fuesen mayores. La vivienda protegida (VPO) tampoco había estado nunca tan cara, en torno a los 1.201 euros, según datos del ministerio. "Pese a ello, y aunque suene mal decirlo ante el grave problema de acceso que existe en el país, nunca hemos ganado tan poco", reiteran desde una promotora especializada en obra nueva de áreas metropolitanas. "Debido a la escasez -no hay mano de obra-, el precio de construcción sobre rasante en España ha pasado de rondar los 650 euros a superar ahora los más de 1.300 el metro cuadrado; y el suelo está dos o tres veces por encima de los niveles de la crisis", señalan fuentes del sector. Asprima apunta además al elevado riesgo empresarial que las promotoras asumen, debido a los largos ciclos de inversión que son necesarios en su negocio, junto a "la alta carga regulatoria y fiscal, inseguridad normativa y retrasos administrativos estructurales". Todo ello, a su juicio, reduce la rentabilidad sobre recursos propios y dificulta la entrada de capital en el mercado. "El sector no necesita únicamente más financiación bancaria, lo que necesita es atraer capital privado estable, nacional e internacional, producir más y rotar más rápido el capital; es decir, los proyectos", apuntan. De momento, las previsiones no invitan al optimismo, en un momento en el que la ley del suelo -clave para estos desarrollos- se encuentra completamente paralizada en el Congreso. El Banco de España calcula que el país arrastra un déficit de 700.000 viviendas. Y el departamento de análisis de Bankinter estima que, si la situación se mantiene, esa cifra podría superar los dos millones en una década, teniendo en cuenta que la creación de nuevos hogares será de 200.000 al año, a lo que se sumarían más de 50.000 viviendas por compra de extranjeros.