Qué es un contrato de arras y qué pasa si se incumple
Aunque tras su firma la compraventa no está realizada, el documento conlleva un compromiso entre las partes cuyo incumplimiento tiene consecuencias
Publicado el 25/10/2023 a las 10:45
Si has valorado comprar o vender una vivienda o lo has llevado a cabo, es probable que te suene mucho e incluso sepas qué es un contrato de arras. Aun y todo puede que desconozcas qué pasa si se incumple. O incluso es posible que no tengas ni idea de lo que estamos hablando. En cualquiera de estos casos, resolvemos tus dudas acerca de este documento que suele despertar muchas incógnitas.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es una manera de dejar la compra de una vivienda reservada. Aunque tras su firma la compraventa no está realizada, el documento compromete a las partes a vender o a comprar con unas determinadas condiciones el inmueble en cuestión a través de la entrega consensuada de una cantidad de dinero en concepto de señal. Y si se incumple por cualquiera de las dos partes hay consecuencias. Como se trata de un documento privado, no existen unas normas establecidas.
El incumplimiento del contrato de arras
Dentro del contrato de arras se contempla la posibilidad del incumplimiento por parte de cualquiera de las partes, pero también se prevén las consecuencias. ¿Qué pasa si comprador o vendedor se echan atrás? Como casi siempre, depende. Para responder a esta cuestión tenemos que hablar de los tres tipos de arras que existen en función de lo que se haya previsto para un posible incumplimiento:
1. Las arras penitenciales son las más comunes y hay que pactarlas expresamente. Las partes deciden tener la oportunidad de incumplir el contrato y fijan las consecuencias. Así, si a una fecha establecida la compra no se realiza por culpa del comprador, este pierde la suma que había adelantado, pierde las arras. Si es el vendedor quien incumple el compromiso de venta, está obligado a devolver esa cantidad duplicada al comprador.
2. También existen las arras confirmatorias que son las arras por defecto. Es decir, el compromiso se adquiere a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa, como en el caso de las penitenciales. Según explica la Organización de Consumidores y Usuarios, “suponen que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio total de la compra y que existe un compromiso de llevar a cabo esa compra. Cada parte puede exigir judicialmente a la otra que termine la venta mediante la firma de la escritura en el plazo fijado. Jurídicamente, la compraventa se ha confirmado en el momento en el que las partes se pusieron de acuerdo en lo esencial: la casa y el precio de compra”.
3. Y, por último, están las arras penales, que son menos frecuentes. En este caso, comprador y vendedor se dan la oportunidad de desistir de la compraventa libremente, sin tener que justificarlo, a cambio de una penalización que se ha pactado. Al firmar las arras se entrega igualmente al vendedor una suma de dinero en señal de la compra, y se pacta la pena que deberá pagar la parte que decida incumplir el contrato. Esa penalización puede fijarse libremente entre comprador y vendedor.
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