Los últimos datos publicados sobre el mercado del alquiler en España deberían invitar a una reflexión seria sobre las políticas de vivienda que se están aplicando actualmente en Navarra. Según los datos difundidos recientemente por el portal inmobiliario Idealista, la oferta de alquiler permanente en Pamplona ha caído un 26% en el último año, una de las mayores caídas de todas las capitales españolas declaradas como zonas tensionadas. Al mismo tiempo, el alquiler de temporada ha aumentado con fuerza, hasta representar cerca del 28% del mercado local.

No se trata de un fenómeno aislado ni de una casualidad estadística. En prácticamente todas las ciudades donde se han impuesto controles de precios o intervenciones directas sobre el mercado del alquiler, la reacción del mercado ha sido la misma: reducción de la oferta estable y desplazamiento hacia fórmulas alternativas como el alquiler temporal, la venta de viviendas o simplemente la retirada del inmueble del mercado. Esto no debería sorprender a nadie. La economía lleva más de un siglo explicando este fenómeno con claridad: cuando se limita artificialmente el precio de un bien escaso, lo que desaparece no es la demanda, sino la oferta.

La vivienda en alquiler no es una abstracción administrativa. Detrás de cada vivienda hay un propietario que decide si alquila o no. Cuando el marco regulatorio introduce incertidumbre jurídica, topes de renta, dificultades para recuperar la vivienda o un creciente intervencionismo administrativo, la reacción natural es reducir la exposición al riesgo. Exactamente eso es lo que está ocurriendo.

Mientras tanto, el discurso político sigue insistiendo en que el problema se resolverá con más regulación, más inspecciones y más sanciones, pero la experiencia comparada demuestra que este camino rara vez funciona. Los controles de alquiler aplicados en ciudades como Berlín, París, Estocolmo, San Francisco o en las más cercana Barcelona, han producido efectos muy similares: reducción del parque disponible, deterioro del mantenimiento de viviendas, aparición de mercados paralelos y mayores dificultades para los nuevos inquilinos. Incluso en Berlín, donde en 2020 se implantó un control de rentas muy ambicioso, el Tribunal Constitucional alemán terminó anulándolo tras constatar que había generado graves distorsiones en el mercado inmobiliario. El problema de fondo es sencillo, Navarra tiene un problema de escasez de vivienda, no un problema de precios en sí mismo. Y la escasez no se combate limitando el precio, sino aumentando la oferta.

Sin embargo, las políticas actuales parecen ir en dirección contraria. Mientras se interviene el mercado del alquiler, la promoción de nueva vivienda sigue enfrentándose a una burocracia urbanística lenta, a elevados costes de construcción, a inseguridad regulatoria y a un marco fiscal poco incentivador. A esto se suma un clima político que transmite una creciente desconfianza hacia el pequeño propietario, cuando en realidad son ellos quienes sostienen la mayor parte del mercado de alquiler en España. El resultado es previsible: menos viviendas disponibles y más dificultad para acceder a ellas. Paradójicamente, las políticas que se presentan como soluciones para facilitar el acceso a la vivienda pueden terminar provocando el efecto contrario: menos oferta, mayor tensión y un mercado cada vez más rígido.

Esto no significa que las administraciones públicas no deban actuar, sino al contrario, el problema de la vivienda requiere políticas públicas ambiciosas, pero esas políticas deberían centrarse en aumentar el parque de vivienda disponible, no en reducir los incentivos para que exista. Algunas medidas posibles son bien conocidas: agilizar el urbanismo, facilitar la construcción de vivienda asequible, impulsar la colaboración público-privada, incentivar fiscalmente el alquiler de larga duración, movilizar vivienda vacía con incentivos reales y garantizar un marco jurídico estable que genere confianza tanto para propietarios como para inquilinos.

En definitiva, el acceso a la vivienda no se resolverá enfrentando a propietarios e inquilinos ni convirtiendo el mercado del alquiler en un campo de batalla ideológico, si no que se resolverá creando más viviendas, y no interviniendo los precios de las que ya existen. Pamplona y Navarra merecen un debate sereno, basado en datos y no en consignas, porque cuando las políticas públicas ignoran cómo funciona la realidad económica, la realidad termina imponiéndose. Y en vivienda, esa realidad suele ser implacable.