El pasado uno de abril, la consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias presentó, a través del Portal Abierto del Gobierno de Navarra, el nuevo Decreto Foral de Habitabilidad con el objetivo de recibir propuestas de mejora. Probablemente, este documento, como tantos otros, pasará desapercibido para la mayoría, a pesar de afectar a las 330.000 viviendas que hay en Navarra y por ello a las familias que viven o desean vivir en ellas. Mucho se ha escrito sobre este asunto, y yo mismo lo he hecho en este medio en varias ocasiones, y con toda seguridad en este artículo voy a decir cosas ya dichas. Pero no es malo insistir en ello. Este decreto define qué condiciones debe cumplir una construcción en Navarra para que pueda ser usada como vivienda, siempre previa obtención de la cédula de habitabilidad. 

Estas condiciones son diferentes según se trate de viviendas nuevas o antiguas y afectan a elementos comunes (portal, escalera, ascensor, patios) y privados (cocinas, dormitorios, cuartos de estar, baños, alturas de techos). Y para obtener la cédula hay que cumplir todas. Quiero decir cuanto antes que el nuevo documento mejora el anterior, especialmente al reducir las exigencias de ventilación de baños y cocinas en los casos de división de viviendas y la transformación en vivienda de locales de otros usos. Según la Ponencia de Valoración Catastral, en Pamplona hay 92.638 viviendas de pisos. De ellas, 49.200 viviendas de más de 100 m2 (125 m2 de superficie media). Con solo dividir en dos el 10% de esas viviendas, obtendríamos 5.000 nuevas viviendas. A su vez, Pamplona dispone de más de 11.000 locales en planta baja, por lo que se podrían obtener ahí con facilidad 3.000 viviendas. Serían 8.000 nuevas viviendas, sólo en Pamplona, y por ello resulta muy acertada esa reducción de exigencias. 

Sin embargo, en mi opinión, el decreto debe incorporar nuevas modificaciones que permitan poner a disposición de las familias más viviendas y con mayor rapidez. Se requiere mayor claridad al aplicar el decreto a las obras que se realicen en cada vivienda o edificio. Los arquitectos, los funcionarios y los propietarios o inquilinos de una vivienda que, por ejemplo, hayan solicitado subvenciones para rehabilitar su casa, conocen bien dónde están los problemas para cumplir la norma, especialmente en los edificios antiguos. Al dividir una vivienda en dos, el decreto considera ambas viviendas como si fuesen nuevas, lo que exigiría en muchas ocasiones ampliar el tamaño del patio o aumentar la altura libre, lo que es imposible. Por ello, a esas viviendas se les debe exigir las condiciones de las viviendas existentes. Debe extenderse a todo tipo de viviendas, incluso en edificios nuevos, la opción de dormitorio incorporado al estar o estar cocina, siempre y cuando se justifique la posibilidad técnica de realizar con posterioridad la vivienda completa con dormitorio independiente según varíen las necesidades de los usuarios. No debe exigirse la implantación de tendederos siendo suficiente un sistema que permita el secado de la ropa sin vistas directas desde el exterior. En cuanto a aspectos relacionados con la tramitación, debemos reducir alguna de las exigencias actuales. 

¿Se puede vender o alquilar una vivienda sin cédula? No. Los notarios, registradores y agentes de la propiedad inmobiliaria exigirán esa cédula de habitabilidad en vigor. Y tampoco podrán suscribirse ni mantenerse contratos de agua, gas, electricidad u otros suministros. Frente a ello, las viviendas que no dispongan de cédula deberían obtenerla con la simple verificación de documentación fehaciente (escrituras, registro de la propiedad, documentación catastral, licencias de obra o cualquier otro documento público que se pueda estimar suficiente) que permita justificar efectivamente su existencia. Si ya tengo cédula, ¿la tengo que renovar o es para siempre? Tengo que hacerlo en los plazos que fija el decreto. Frente a ello, las cédulas deben tener carácter indefinido renovándose automáticamente las ya existentes. Y esas normas ¿son iguales en toda Navarra? Sí. Frente a ello, los planes urbanísticos municipales deberían poder establecer condiciones de habitabilidad específicas de cada zona evitando así el café para todos, por ejemplo, para los distintos barrios de Pamplona, Casco Antiguo, Ensanche o Milagrosa, para el Centro Histórico de Tudela o para un caserío en el Baztán. ¿Cuánto se tarda en obtener un informe de habitabilidad? Del orden de cuatro meses. Para reducir esos plazos deben delegarse en los Ayuntamientos que lo soliciten y dispongan de medios técnicos suficientes las competencias para otorgar cédulas de habitabilidad y/o emitir los informes previos de habitabilidad, mejorando así la agilidad en esa tramitación. Lo decía al principio, el decreto que se va a modificar afecta a la vivienda y, por ello, es muy importante y de máxima prioridad. Es el momento de estar a la altura y de debatir en profundidad las cuestiones analizadas en este artículo y otras muchas que puedan surgir, antes de su aprobación por el Gobierno de Navarra. Merece la pena. 

Enrique Maya Miranda. Arquitecto municipal jubilado y ex alcalde de Pamplona