Desde mediados del año pasado se ha producido en España un estancamiento en el número de compraventas de vivienda -bien es cierto que veníamos de una época de extraordinario movimiento- y lo mismo ha ocurrido con la firma de hipotecas, que durante este 2023 ha caído entre un 18 y un 28%, recogen los datos del Colegio de Registradores. Sin embargo, en la recta final del año el descenso se está ralentizando. Según los expertos inmobiliarios, el ladrillo se ha convertido en un valor refugio para protegerse de la creciente inflación... y mucha gente no tan pudiente mira ya los anuncios de las inmobiliarias por si hay algo donde poner sus ahorros. Pero, ¿ya sabemos qué casa nos conviene si no vamos a vivir en ella y el objetivo es sacar dinero? Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, nos aclara en qué tenemos que fijarnos.

Si es para alquilar...

“El piso más interesante para alquilar es uno pequeño, de entre 40 y 60 metros cuadrados, y que esté ubicado en zonas céntricas de las principales ciudades. Por lo general, los mejores son aquellos con ascensor y a partir de una segunda planta si tiene fachada a calle”, sentencia Unsain. “La compra de una planta baja o una primera planta sólo la recomiendo si da a patio interior de manzana”.

Si lo vas a vender...

Si se dispone de un presupuesto amplio, el experto recomienda que se compre un piso grande, “porque ahí es donde obtendrás unas plusvalías absolutas muchísimo más grandes que en el caso de uno pequeño en el caso de que lo vayas a poner en venta”.

¿Cuánto dinero me tendría que costar?

En el caso de una vivienda pequeña, de entre 40 y 60 metros cuadrados, en el centro de grandes capitales, si quieres comprar para reformar y volver a vender, “no puedes pagar por la vivienda más de 170.000 euros. ¿Por qué? Es simple. Si sumas la reforma, muebles y electrodomésticos, no te salen los números”, aclara. Sin embargo, en el caso de una vivienda para alquilar, como lo que se está buscando es una rentabilidad, el precio que se puede pagar es superior, desvela el experto, “y puede rondar unos 220.000-240.000 euros por un piso pequeño”.

¿Las zonas más rentables?

Zonas turísticas y playeras, grandes ciudades, barrios buenos, en áreas en renovación, viviendas rurales.... ¿dónde ‘ubico’ mi inversión? “Una apuesta segura es buscar en las grandes ciudades y en barrios céntricos -sostiene Unsain-. Descarto y no compro nunca nada en zonas que estén en rehabilitación o más baratas y degradadas, ni en ámbitos rurales”. Según el personal shopper inmobiliario, las zonas turísticas y playeras pueden ofrecer una buena rentabilidad, “pero tienes que tener cuidado: es posible que tengas una estacionalidad del alquiler y te encuentres con que la vivienda está vacía muchos meses del año y solo la tienes llena en verano. Por lo tanto, mi consejo es apostar por zonas céntricas que tengan el máximo volumen de demanda durante todo el año”.

¿Coste máximo de la reforma?

El coste de una reforma depende de cómo se encuentre la vivienda, evidentemente. Aquellas que requieran de una muy grande se pueden encontrar a un precio de compra de mercado muy bajo. Pero se ha de calcular que una puesta a punto integral puede costar, aproximadamente, entre 900 y 1.000 euros el metro cuadrado. “Con un precio superior, no sería recomendable comprar una vivienda para reformar”, advierte.

¿Una buena edad para hacerlo?

A una persona de 30 años que haga una inversión inmobiliaria probablemente le den una hipoteca de hasta 40 años. “Al ser tanto tiempo es muy probable que obtengas una cuota muy baja que se va a pagar muy fácil con el alquiler que vayas generando con una segunda vivienda para invertir”, apunta el personal shopper inmobiliario, quien recomienda que con los ahorros se vayan haciendo amortizaciones parciales de este activo de inversión “para que una vez esté completamente liquidada, te puedas embarcar en una segunda operación”. Uff, con la que está cayendo... pero, bueno, hay gente que elige esa forma de vivir “y de buscar ingresos pasivos, que son aquellos que se consiguen con los alquileres, que te van a sumarse a tu sueldo y que servirán como complemento para el día de tu jubilación”.