Tras la entrevista que publicamos en DN INMO la semana pasada a Mikel Echavarren, CEO de Colliers, continuamos nuestra serie sobre la situación del sector inmobiliario en 2026 con María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Matos accedió al cargo en marzo de 2021 y ha centrado su trabajo no solo en la interacción directa con los medios de comunicación, sino también en el diálogo permanente con todos los agentes que conforman el sector inmobiliario.

En 2026 el mercado inmobiliario español seguirá mostrando un elevado dinamismo, con la compraventa de vivienda como gran protagonista y uno de los principales motores de la economía. El sector llega a este nuevo año respaldado por unas condiciones hipotecarias especialmente favorables, entre las más competitivas de Europa, que han impulsado la demanda de compra hasta niveles máximos de los últimos tres años.

Ahora bien, este buen tono de actividad convivirá con una paradoja estructural: la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el gran desafío social y económico del país. La presión sobre una oferta claramente insuficiente y la continuidad de la senda alcista de los precios harán que la vivienda siga situándose en el centro del debate sobre desigualdad.

En términos de volumen, 2026 será un año ligeramente más moderado, con unas 660.000 compraventas, alrededor de un 7% menos que el ejercicio anterior. La clave para sostener ritmos cercanos a las 60.000 operaciones mensuales estará, por un lado, en la estabilidad de los tipos de interés, con un Euríbor en torno al 2,5%, y por otro, en la disponibilidad de oferta a precios asumibles. La progresiva retirada de la banca de la fuerte competencia comercial y la dificultad creciente para encontrar vivienda que encaje en el presupuesto del comprador podrían llevar a parte de la demanda a aplazar decisiones. Aun así, el apetito por comprar seguirá muy elevado, impulsado por la mejora de la calidad del hogar, la emancipación tardía y la búsqueda de valor refugio en un contexto de incertidumbre geopolítica y económica.

En precios, todo apunta a que seguirán subiendo en 2026, aunque a un ritmo más contenido que el extraordinario registrado en 2025, cuando el encarecimiento rozó el 19% interanual, el mayor de los últimos veinte años. Tras tres ejercicios consecutivos de fuertes subidas y con un listón muy alto, lo esperable es una moderación en la intensidad, pero no una corrección. Las previsiones apuntan a incrementos aún por encima del 10%, con un precio medio que podría superar los 2.900 €/m².

En un escenario donde la demanda cuadruplica a la oferta, 2026 no será un año de ajuste, sino de desaceleración progresiva, previsiblemente más visible a partir del segundo semestre. Mientras tanto, las hipotecas más asequibles seguirán amortiguando el impacto del encarecimiento y mantendrán activa a la demanda, incluso en un entorno de precios en máximos históricos.

A corto plazo, la medida más eficaz para regenerar la oferta de vivienda en alquiler de larga duración pasa por reforzar de forma clara la seguridad jurídica del propietario, que es la base real del mercado. No hay que olvidar que el 95% de la oferta de alquiler en España está en manos de pequeños propietarios particulares, y hoy muchos de ellos se están retirando por miedo al impago y a la falta de protección efectiva.

Una fórmula de garantías públicas frente a los impagos, en la que la Administración se comprometa a asegurar el cobro de la renta, permitiría restablecer la confianza y preservar la rentabilidad de la inversión, que es el principal incentivo para que los propietarios mantengan o incorporen sus viviendas al mercado de alquiler.

Este tipo de medida tendría un impacto inmediato, ya que ayudaría a frenar la fuerte contracción de la oferta, que actualmente avanza a un ritmo cercano al 26% de desaparición anual, y permitiría recuperar viviendas hoy vacías o desviadas hacia otros usos, reforzando así el parque de alquiler estable sin necesidad de largos plazos de ejecución.

Ojo. El mercado del alquiler cambia de tendencia. El mercado del alquiler sigue profundamente tensionado, pero empieza a mostrar señales incipientes de cambio. En diciembre hemos registrado la subida más moderada del año (6,9%) y, por segunda vez en ocho meses, el alquiler abandona las subidas de doble dígito. Es un dato relevante porque apunta a un posible punto de inflexión, aunque todavía frágil y muy desigual según territorios.

El mercado avanza ahora claramente a dos velocidades. Las comunidades con mayor dinamismo económico y mayor presión de demanda, que hasta ahora lideraban los incrementos, comienzan a moderar su crecimiento, mientras que las regiones con menor tensión siguen registrando subidas muy intensas. Un ejemplo significativo es la Comunidad de Madrid, que en diciembre de 2025 registra una ligera caída del precio del alquiler por primera vez en 45 meses. Esto sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, el mercado podría estar cerca de su techo en las zonas más tensionadas, aunque no hablamos todavía de una corrección generalizada.

Así que, todo apunta a que sí, que los precios seguirán subiendo, pero no al mismo ritmo. En los últimos cinco años el alquiler se ha encarecido un 30%, y solo en los dos más recientes el aumento ha sido del 25%, cifras extraordinariamente intensas para un periodo tan corto. Esta presión acumulada explica que llevemos casi cuatro años encadenando máximos históricos. De cara a 2026, el escenario más probable es una continuidad de las subidas, aunque a un ritmo algo más contenido en los mercados más maduros y tensionados. La tensión estructural de escasez de oferta, fuerte demanda y desvío del parque hacia otras modalidades, hace pensar que el crecimiento podría mantenerse en niveles similares a los actuales, prolongando un ciclo de encarecimiento que ya supera los registros previos a 2007.