En el mercado de segunda mano podemos encontrar más oferta y mejor ubicación pero nos requiere hacer obras de reforma para adaptarla a nuestro gusto y necesidades.

Antes de tomar una decisión tan importante como la compra de una vivienda, te recomendamos que te hagas este planteamiento, aunque no existe una única respuesta, sino una serie de pros y sus contras para reflexionar y tomar una decisión en función de tus necesidades.

A favor

• Mejor distribución

La distribución en obra nueva es más eficiente y los espacios están mejor iluminados. Cuentan con grandes ventanales, terrazas y balcones amplios, además de estar mejor equipadas en cuanto a domótica que las de segunda mano. Habitualmente disponen de zonas comunes como piscinas, jardines, parques infantiles y áreas abiertas.

• Posibles mejoras

Si la compramos sobre plano, podemos solicitar mejores acabados o cambios de distribución.

• Mayor eficiencia energética

Toda la vivienda de obra nueva cuentan con una eficiencia energética mayor, lo que ayuda a optimizar el consumo. Existe un código técnico de la edificación (CTE), que establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un “uso racional de la energía”, obligando al aislamiento térmico y que parte del gasto energético proceda de fuentes renovables. Cada construcción está obligada a tener su etiqueta de calificación energética.

• Menos gastos

En una vivienda nueva, la mayor parte de los gastos comunes serán ordinarios.

• Mayor garantía.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) asegura mejor garantía de calidad, cobertura para los daños o defectos en los acabados de la obra, para los defectos sobre habitabilidad y para fallos en la estructura del edificio.

En contra

• Mayor precio.

Los precios son fijos e innegociables. Según cifras oficiales, durante el tercer trimestre de 2021 en España el metro cuadrado de viviendas de menos de cinco años (obra nueva) fue un 17% más caro que el de los inmuebles antiguos.

• La entrada no es inmediata. 

El comprador debe esperar hasta la entrega de llaves, generando un doble gasto en ese periodo, las cuotas de la nueva vivienda y el del inmueble en el que reside.

A favor

• Menor precio. Las viviendas de segunda mano suelen ser más baratas.

• Mejor ubicación. Suele ser la mejor opción si se busca un inmueble en zonas céntricas, bien comunicadas y dotadas de servicios públicos.

• Más rentable como inversión. 

En contra

• Requiere reformas, tanto si necesita una rehabilitación o mejoras, como si hay que cumplir las normativas, en sistemas de seguridad por ejemplo. Es importante conocer el estado del edificio, tejado y fachada, zonas comunitarias, ascensor, etc…

• Posibles problemas. Se recomienda pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar la situación jurídica del inmueble.

• Menor eficiencia energética. Estas viviendas de segunda mano suelen tener recubrimientos térmicos y sistemas de calefacción menos eficientes, lo que genera un mayor gasto energético.

Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es de un 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio español excepto en Canarias, donde dicho impuesto (IGIC) es del 6,5%.

Además, esta operación está gravada por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que varía dependiendo de la comunidad autónoma.

En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%. En Navarra es el 6%.

Las entidades bancarias no hacen distinción entre vivienda nueva y de segunda mano, pero tendrán en cuenta el valor de la tasación y las características personales del contratante, esto determinará factores como qué tipo de hipoteca escoger.

Aproximadamente el 80% de las viviendas que se compraron en 2021 eran de segunda mano, en Navarra el porcentaje es similar 78%. La vivienda nueva está activándose, ya que se han detectado un gran crecimiento de concesión de visados de construcción que hará que el parque de vivienda nueva aumente en los próximos meses.

Sean cuales sean tus preferencias, en DN INMO te asesoramos. Tenemos en cartera viviendas de obra nueva y de segunda mano que pueden interesarte.