Maristas, una promoción que nació con la vocación de demostrar que se podía hacer vivienda social y asequible en el centro de Pamplona y en un edificio rehabilitado. Este es el mensaje que en abril de 2019 trasladaron el entonces alcalde, Joseba Asiron, y el concejal de urbanismo, Joxe Abaurrea, cuando Grupo Arrasate presentó el proyecto en rueda de prensa. Seis años después y con dos legislaturas por medio, ambos cargos públicos son más prudentes en sus mensajes. El centenar de adjudicatarios ha pasado de sentirse afortunados a vivir una pesadilla que les quita el sueño. Si finalmente deben asumir los sobrecostes, serán las familias en peor situación económica las que abandonen el proyecto, advierten. En la lista de espera de 1.500 personas siempre habrá alguien dispuesto a pagar 20.000 o 30.000 euros de más por una vivienda de 90 metros que en contrato figura por 200.000 euros. Es lo que actualmente cuesta en la zona un piso de segunda mano de 60 metros y sin reformar.

La consejera de Vivienda del Gobierno de Navarra, Begoña Alfaro, ha advertido que si los costes superan el precio del módulo, no se podría otorgar la calificación definitiva de vivienda protegida, un hecho que nunca se ha producido en una promoción en Navarra. En tal caso, la cooperativa tendría que devolver las subvenciones, que van en función de la renta. De nuevo, las familias vulnerables serían las más perjudicadas.

¿CONSTRUIR O REHABILITAR?

Lo que parecía un proyecto perfectamente viable en 2019, ahora no hay forma de que salgan las cuentas. Lo reconoce la propia gestora, Grupo Arrasate, que entonces defendía las bondades del régimen cooperativo. “Con esta fórmula se abaratan costes ya que no hay beneficio para el promotor, por lo que las perspectivas son que los precios estén por debajo de otras promociones del Segundo Ensanche”, decía el consejero delegado de esta empresa guipuzcoana, Peio Solgaistoa, en aquella rueda de prensa junto a Asiron, Abaurrea y el arquitecto Miguel Ángel Alonso, autor del proyecto.

Aquel 9 de abril de 2019 se presentó el actual proyecto, que sustituía a la propuesta presentada en 2015, con Enrique Maya como alcalde: una torre acristalada de 20 plantas para 220 VPO y viviendas libres en el antiguo colegio. Ese cambio de ubicación de las viviendas protegidas, de nueva construcción a rehabilitación, es, a juicio de los técnicos, una de las causas de las dificultades por las que atraviesa del proyecto. En primer lugar, los condicionantes urbanísticos y las exigencias de Príncipe de Viana obligaron a reducir el número de viviendas protegidas previstas, de 136 a 108. Construir pisos en un edificio dotacional protegido, obra de Víctor Eusa, es prácticamente el doble de caro que levantar un bloque en un solar. Tal como admite Miguel Ángel Alonso, la redacción del proyecto ha sido muy compleja, sujeta a diversas modificaciones que han ido retrasando la tramitación. Hay que tener en cuenta también que la rehabilitación incluye un recrecimiento del edificio en dos plantas, con el consiguiente derribo de la cubierta y refuerzo de la estructura.

LOS GASTOS SE COMEN EL COLCHÓN DE IMPREVISTOS

Esa complejidad se ha trasladado a la hora de solicitar presupuestos a las constructoras. Se invitó a las principales empresas de Navarra, ocho en total, y solo dos respondieron con una “propuesta sensata”, admitió Grupo Arrasate en la asamblea de cooperativistas. El golpe de realidad llegó en marzo de 2024 cuando la constructora Obras Especiales presentó un presupuesto de 18,7 millones, casi 7 millones más que el presupuesto que había elaborado en 2020. El colchón de 1,7 millones que había fijado la promotora para imprevistos se quedaba totalmente desbordado. Para entonces el 80% de los adjudicatarios habían firmado ya el contrato, con un precio de venta fijado en el módulo máximo.

A pesar de ello, en la asamblea general extraordinaria del 15 de mayo de 2024, la promotora prometió a los adjudicatarios que las obras se adjudicarían en el mes de julio de 2024 y que las obras durarían entre 18 y 24 meses. Aunque se les habló de las dificultades para encontrar un presupuesto ajustado, no se les expuso la gravedad del desfase, exponen varios adjudicatarios, que denuncian la sistemática falta de transparencia.

Entre marzo y noviembre, Grupo Arrasate y el estudio de arquitectura se han dedicado a revisar el proyecto y las partidas económicas para recortar costes. Así se llegó a los 16,5 millones presentados en enero y que el día 20 de febrero fueron rechazados en la asamblea de cooperativistas.

UNA PARCELA, DOS COOPERATIVAS

Desde el punto de vista urbanístico, la promoción de Maristas también tiene sus peculiaridades. En mayo de 2021, el ayuntamiento aprobó el plan especial de actuación urbana (PEAU), que vincula las licencias de primera ocupación de la promoción de viviendas libres de la promoción protegida. Es decir, no se pueden entregar antes los pisos de lujo que las VPO y VPT. Sin embargo, en julio de 2022 se aprobó una parcelación del antiguo colegio que dio lugar a dos nuevas parcelas, la 292.1, que corresponde con el edificio de Eusa, y la 292.2, que se circunscribe al patio donde se construyen los garajes y viviendas libres. De forma paralela, se han constituido dos cooperativas, Residencial Maristas I (viviendas libres) y Residencial Maristas II (protegidas), que no tienen relación entre ellas. Arrasate ejerce como gestora de las dos pero son las respectivas asambleas de cooperativas las que toman las decisiones.

En origen, Grupo Arrasate asignó a cada parcela unos activos y unas cargas. Por ejemplo, los garajes y trasteros pertenecen a Maristas I y los cooperativistas de Maristas II tienen la opción de comprar una o dos plazas a precios por debajo de mercado. Además, a Maristas II se le ha repercutido un coste del suelo de 1,5 millones, la mitad del valor de tasación. Las cargas de urbanización recaen íntegramente sobre las viviendas libres. Por este motivo, la promotora señala que no es posible que la promoción de viviendas libres asuma más cargas, tal como plantea la consejera de Vivienda.

La cooperativa de viviendas libres de momento guarda silencio en toda esta polémica a pesar de el futuro de Maristas II les afecta de lleno debido a la vinculación de licencias. Si las VPO y VPT sufren más contratiempos, la entrega de sus viviendas a finales de este año quedará a manos del ayuntamiento y si decide o no modificar el PEAU.

¿GESTORA O PROMOTORA?

Grupo Arrasate no se define como promotor inmobiliario sino como empresa dedicada a la gestión integral de cooperativas de vivienda. La consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, sin embargo, se ha referido en varias ocasiones a Arrasate como “promotora encubierta”. El matiz tiene su importancia. Tanto en la ley foral de vivienda como el decreto foral que la desarrolla detalla las responsabilidades de los promotores de vivienda protegida. Por ejemplo, en caso de denegarse la calificación de vivienda protegida, los compradores de las viviendas pueden solicitar que se reinicie el expediente y ser ellos mismos quienes subsanen las deficiencias. “Del precio final de venta a abonar al promotor se deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes en las obras necesarias para la obtención de la calificación definitiva”, añade el decreto foral. Quién es el promotor, si Arrasate o los cooperativistas, es clave para asumir las consecuencias.