El alquiler de un inmueble es una decisión con importantes implicaciones, bien se trate de una vivienda destinada a residencia habitual o bien de un local para desarrollar una actividad profesional o empresarial. De manera previa a firmar un contrato, es conveniente conocer qué derechos y obligaciones asume cada parte, cómo se regulan aspectos como la duración del arrendamiento, la actualización de la renta, la fianza, las causas de resolución del contrato, los usos permitidos, las licencias, etc.

Ambas partes, propietarios e inquilinos, deben asesorarse sobre la correcta planificación jurídica desde el inicio de la relación contractual; para comprender estas cuestiones el equipo de nuestro despacho, especializado en esta materia, contribuye a generar relaciones contractuales más seguras y equilibradas, a reducir la posibilidad de conflictos y garantizar una mayor seguridad jurídica entre los firmantes.

El contrato: la base de la relación jurídica

El contrato resulta esencial desde una perspectiva jurídica, ofrece mayor seguridad, delimita el contenido de las obligaciones y derechos, y constituye un medio de prueba fundamental ante cualquier controversia entre las partes. 

Dentro del contenido mínimo del contrato conviene incluir: identificación de las partes, descripción del inmueble, duración del contrato, importe de la renta, forma de pago y actualizaciones, fianza y/o garantías adicionales, distribución de gastos e impuestos, conservación y mantenimiento del inmueble, y causas de resolución, entre otros. 

Algunos de los aspectos del contrato que suscitan mayores discusiones:

La fianza: es una garantía legal destinada para responder del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, pero es importante recordar que la fianza no puede utilizarse como sustitución del pago de las últimas mensualidades de renta salvo acuerdo expreso entre las partes. 

Las obras y reformas: el propietario debe asumir las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; por otro lado, el inquilino deberá responder de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario del inmueble. Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda deberán ser consentidas por el arrendador. 

Las mejoras: el arrendatario está obligado a soportar las obras de mejora que no puedan posponerse, y como compensación tendrá derecho a una reducción en la renta, en caso de verse privado del uso de la vivienda. 

Actualización de la renta: en caso de arrendamiento de vivienda dependerá de lo establecido en el contrato y de la normativa vigente en cada momento, incluyendo las posibles limitaciones legales sobre los índices de actualización. A diferencia, en el arrendamiento de locales existe mayor libertad para pactar el sistema de revisión de renta. 

Finalización de contrato: el contrato puede extinguirse por finalización del plazo pactado, por mutuo acuerdo, por incumplimiento de las obligaciones de las partes o por causas previstas legalmente o en el propio contrato. 

Particularidades en caso de arrendamiento de vivienda

La renta es uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento; con carácter general las partes pueden fijar libremente el precio de alquiler, sin embargo, esta libertad puede verse limitada por la normativa vigente. 

Existen mecanismos de contención de rentas en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado; para saber si la vivienda está dentro de este supuesto podremos consultarlo a través del Portal de Vivienda de Navarra.  El precio de alquiler queda sujeto a limitaciones, por lo que conviene verificar la situación concreta de la vivienda antes de formalizar el contrato. Si la vivienda ya estaba alquilada, el contrato tiene el límite del contrato anterior, salvo las actualizaciones legales y algunas excepciones (rehabilitaciones o mejoras).

Si la vivienda no ha estado alquilada los últimos 5 años o pertenece a un gran tenedor, que es la persona titular de más de 10 viviendas, reduciendo el umbral a 5 o más viviendas en caso de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado de Navarra; en estos supuestos, el alquiler está limitado con el Índice de Referencia de Precios. 

¿Qué hay que tener en cuenta para saber si estamos afectados por esta limitación, tanto si somos propietarios o arrendatarios?

Si somos arrendadores de vivienda:

Además de las limitaciones del precio, si eres arrendador hay otras cuestiones de importancia a tener en cuenta, que comentaremos en otros artículos, como los Plazos de preaviso del inquilino y las cláusulas de penalización, los supuestos para poder rescindir el contrato por necesidad y poder recuperar la vivienda para uso propio, o los contratos de alquiler de temporada.

Si eres el inquilino o arrendatario: 

Particularidades en caso de arrendamiento de locales

El arrendamiento de locales destinados al desarrollo de una actividad empresarial, comercial o profesional presenta determinadas diferencias respecto al alquiler de viviendas. En estos contratos rige, con carácter general, el principio de autonomía de la voluntad, lo que permite a las partes pactar libremente las condiciones del arrendamiento, siempre que no sean contrarias a la ley.

En función de la actividad que se pretenda desarrollar, será necesario analizar si el local reúne las condiciones adecuadas para su ejercicio o si, por el contrario, requiere obras de adecuación o acondicionamiento. En este sentido, es recomendable que el contrato determine expresamente quién asumirá el coste de dichas obras, si será necesaria la autorización del propietario para su ejecución y cuál será el destino de las mejoras realizadas una vez finalizado el arrendamiento.

Otro aspecto esencial es la obtención de las licencias administrativas o autorizaciones municipales que, en su caso, resulten necesarias para el ejercicio de la actividad. Con carácter general, corresponde al arrendatario comprobar que el local cumple los requisitos urbanísticos, técnicos y administrativos exigidos para obtener la correspondiente licencia o habilitación.

Asimismo, resulta aconsejable que el contrato regule las consecuencias derivadas de una eventual denegación de la licencia o de la imposibilidad de desarrollar la actividad por causas administrativas ajenas al arrendatario. En estos supuestos, las partes pueden pactar, por ejemplo, la resolución del contrato sin penalización, la suspensión de sus efectos hasta la obtención de la autorización o cualquier otra solución que aporte seguridad jurídica a ambas partes.

También conviene prever quién asumirá el coste de las obras de adaptación exigidas por la normativa o por la Administración para la obtención de la licencia, evitando así futuros conflictos sobre la distribución de estos gastos. 

Por último, habrá que tener en cuenta que el arrendatario deberá aplicar una retención de IRPF en las facturas de alquiler y prever como propietario en el precio del arrendamiento, la sujeción del IVA. 

La importancia del asesoramiento jurídico

La redacción de cada contrato debe presentar las particularidades que respondan a las necesidades e intereses de cada una de las partes, dentro de los límites permitidos legalmente. 

Los contratos de alquiler, ya sean de vivienda o de locales, requieren un conocimiento adecuado de la normativa aplicable y una correcta redacción de sus cláusulas. La prevención sigue siendo la mejor herramienta para evitar conflictos, por lo que resulta recomendable revisar cuidadosamente cada contrato antes de su firma y buscar asesoramiento profesional cuando existan dudas o circunstancias especiales.

Desde Bufete Picon trabajamos para establecer una adecuada planificación y asesoramiento especializado en atención a las circunstancias de cada caso, que sirvan para evitar litigios y proteger los intereses de las partes firmantes del contrato. 

Si estás interesado en conocer más particularidades relacionadas con tu caso concreto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para concertar una consulta en la que poder valorar los pasos a seguir. Para ello puedes visitar la página web del bufete, conocernos y ver la metodología de trabajo.