Si es de los que vive en una comunidad de propietarios con varios portales y decenas de vecinos sabrá lo complicado que resulta gestionar y tomar decisiones que no siempre son compartidas por todos y suelen terminar en el cajón. Y hasta quizá alguien haya planteado en una de esas eternas juntas de vecinos: ¿y si nos dividimos? Lo primero que debe tener en cuenta es que esa subdivisión es legalmente posible. La Ley de Propiedad Horizontal reconoce expresamente la posibilidad de subdividir una comunidad general en varias subcomunidades para que tengan cierto grado de autonomía administrativa y económica.

Como explica el abogado Eugenio Arraiza Salgado, se trata de un proceso poco habitual que implica una modificación del titulo constitutivo original de la comunidad y deberá ser acordada por unanimidad en junta. Posteriormente habrá que formalizar la nueva comunidad en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Pero además, conviene tener en cuenta que el cambio conllevará un coste añadido, y nada desdeñable, del que pocos hablan. Y es que la operación esta sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que es el grava la escritura notarial necesaria para la constitución de la nueva comunidad con un tipo en Navarra del 0,5%. La base imponible es el valor total de los bienes inmuebles objeto de reestructuración.

El pilar legal que sustenta la creación de subcomunidades está establecido, principalmente, en los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El primero determina que esta ley se aplica a comunidades donde varios propietarios tienen derechos sobre elementos privativos —viviendas o locales— y elementos comunes, regulando su funcionamiento y convivencia. Por su parte, el artículo 5 permite establecer estatutos o normas internas que definan el uso, régimen y administración del inmueble o conjunto inmobiliario, poniendo las bases para que las comunidades adopten estructuras organizativas internas, como la creación de subcomunidades.

Estas bases legales aseguran que la división en subcomunidades respete el equilibrio y la transparencia, obligando a que cualquier modificación que afecte a la estructura comunitaria sea adoptada bajo criterios claros y mayoritarios para evitar conflictos. En base a ese artículo, el proceso a seguir sería el siguiente:

1. Acuerdo de junta para que por unanimidad se pueda modificar el titulo constitutivo. Se deberá definir muy bien y con detalle cómo se reestructura la propiedad , qué elementos pasan a ser privativos y cuales son los elementos comunes de cada una de estas nuevas comunidades y, también, cuál será la cuota de los participantes.

2. Se lleva al notario y se eleva a público el acta en la que se extingue la comunidad original, se constituyen las nuevas, se describe bien cada comunidad y se le asignan las cuotas pertinentes.

3. Se inscribe en el registro la escritura para tener plenos efectos y ser oponible frente a terceros .

4. La operación esta sujeta al pago del AJD (Actos Jurídicos Documentados). La base imponible es el valor total de los bienes inmuebles objeto de reestructuración y el tipo depende de cada autonomía. En Navarra es el 0,50%.

Aunque la subdivisión de comunidades no es un proceso frecuente en Navarra, a lo largo de estos años sí se ha dado algún caso. Las fuentes consultadas refieren el caso de una urbanización grande "con muchos portales y zonas comunes y jardines", en la que se optó por  constituir subcomunidades para que esas pequeñas comunidades construidas pudieran tener autonomía para ciertas cosas aunque, a su vez, todas formaban parte de la comunidad grande, puesto que al tener servicios en común (piscinas, campos deportivos y jardines), no se podían independizar completamente.

"En edificios de nueva construcción es frecuente que haya varias comunidades. Por ejemplo, la comunidad de cada edificio, una comunidad más grande que engloba a todas las comunidades de edificios y la comunidad de garajes que afecta a varios edificios. En función del urbanismo y de las circunstancias, hay veces que no queda más remedio que hacerlo así, por ejemplo cuando existen garajes mancomunados que pertenecen a varios edificios distintos", explica el notario José Miguel Gómez Sánchez, de la notaría Gómez-Pons.

Frente a la creación de estas subcomunidades, en Navarra es más habitual y ocurre que se junten  comunidades de vecinos  para crear una comunidad de calor que permite una gestión conjunta de la calefacción entre varias comunidades. También es habitual la división horizontal de una vivienda grande para crear una comunidad. Ocurre por ejemplo en el caso de viviendas recibidas por herencia que se dividen entre los herederos por altura.