12.167 contratos de vivienda libre se habían inscrito hasta el pasado 28 de septiembre en el registro de alquileres de Navarra que lleva cuatro meses y medio en funcionamiento. A ellos hay que sumar los aproximadamente 5.000 de viviendas protegidas. Contratos estos últimos gestionados por Nasuvinsa (de su propio parte público y también de los pisos de particulares cedidos a la bolsa de alquiler) y promotores privados que al tratarse de alquileres protegidos y estar visados en la administración fueron registrados de oficio por vivienda cuando el registro se puso en marcha. Los que no figuran en dicho registro son los contratos de temporada (los pisos que se alquilan a estudiantes), por habitaciones o turísticos al no estar sujetos a la ley de arrendamiento y que podrían ser varios miles. Hay que tener en cuenta que las últimas estimaciones cifran en el entorno de los 33.000 los hogares navarros ocupados por personas en régimen de alquiler y hablan de que dos terceras partes de los inmuebles que se alquilan se encontrarían en el mercado libre.

Los contratos en vigor debían registrarse en el plazo de tres meses y los nuevos contratos disponen de un mes para su registro. En ambos casos, desde la formalización del contrato. Con todo, y pese a que el plazo para el registro de los contratos en vigor finalizó el 11 de agosto, desde Vivienda admiten que aunque técnicamente ya podrían empezar a sancionar por los contratos no registrados en estos primeros meses habrá cierta flexibilidad.

El registro de alquileres es una de las herramientas con las que contará el Ejecutivo foral para tratar de regular el mercado del alquiler en la comunidad. Para ese eventual control de precios será necesario que la zona en la que se encuentre el inmueble en cuestión sea declarada como ‘tensionada’, algo que se hará en base a los criterios establecidos en la ley estatal de vivienda para permitir que los precios del alquiler puedan ser topados. Por un lado, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. Por el otro, que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

La ley de vivienda estatal permite a Navarra, con competencia exclusiva en materia de vivienda, tomar decisiones en este sentido y previo acuerdo con los ayuntamientos afectados lo que en última instancia le dará pie a habilitar las herramientas ya previstas en su normativa: el propio registro de contratos de alquiler, y el ISA (Índice de Sostenibilidad de Alquileres), con el que prevé aplicar desgravaciones fiscales a las rentas que se ajusten al mismo.

En la ley foral de vivienda se aprobó crear una nueva deducción del 40% del rendimiento neto positivo derivado de algunos arrendamientos, aquellos cuya cuantía de alquiler anual no supere el ISA. Para ello, según se recoge en la normativa, el contrato en cuestión deberá estar debidamente registrado en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda en Navarra de ahí que la medida todavía no se haya podido poner en marcha.

La nueva titular de Vivienda, Begoña Alfaro, ya ha dejado claro que su intención es aplicar la normativa.

Hasta la puesta en marcha del registro de alquileres no se disponía de datos reales de los precios de alquileres y la información disponible se había limitado todo este tiempo a la que facilitaban periódicamente los portales, que no siempre se ajusta a la realidad, y también a la de Hacienda Foral, basada en la información que los arrendadores presentan en la campaña de la renta. Si el criterio a la hora de regular los alquileres pasa por la renta y los incrementos de precios en las renovaciones no se descarta que sea necesario cruzar los datos del registro de contratos con los que obran en poder de la Hacienda Foral de Navarra en base a los inmuebles declarados por los contribuyentes en la declaración anual de IRPF. En la de 2021 se declararon viviendas en alquiler en 102 municipios. Se trata de las localidades en las que existen al menos 10 viviendas en ese régimen porque así lo exige la normativa para la publicación de los datos.

 En esas declaraciones ante el fisco sólo en cuatro de las localidades con inmuebles arrendados la renta mensual media declarada por los caseros a la Hacienda navarra superó los 701 euros. Se trata de la Cendea de Olza, en la Merindad de Pamplona, con una renta mensual media de 878,33 €; Etxalar, en el Noroeste, con 718,92€ de alquiler medio; Sunbilla, también en el Noroeste, con 739,67€, y Allo, en la Merindad de Estella, 730,67€. Precios medios que en todo caso deben ponerse en su contexto dado que a menor cifra de inmuebles la cotización media tienda a desvirtuarse. De hecho, en la capital Navarra donde el problema de los alquileres es más acuciante y más necesidad existe tanto de incrementar la oferta como de regular los precios, la cotización media que arroja la estadística de Hacienda baja contra todo pronóstico de los 700 euros. En concreto, el precio declarado en el IRPF de 2021 fue de 638,42€/mes lo que sitúa a Pamplona en el puesto número 12 en el ranking por municipios. Por detrás de localidades como Cizur, Aranguren o Egües, entre otras, con un volumen de inmuebles en renta mucho más reducido.

Los técnicos temen que esas rentas, concentradas en Casco Viejo y Ensanches, puedan distorsionar los precios medios en esas zonas

Vivienda realizará en los próximos días la explotación de datos del registro de alquileres para poder tomar decisiones concluyentes de cara a un eventual control de precios. Pero a la espera de ese trabajo, lo cierto es que ya han empezado a aparecer algunas sombras, como el efecto que las rentas antiguas en zonas como el Casco Viejo y los Ensanches, donde se concentran actualmente estos contratos, que los técnicos temen que puedan terminar distorsionando los precios medios de los alquileres en Pamplona. No es la única. De hecho, la incertidumbre que ha generado entre los caseros la nueva ley de vivienda, dirigida especialmente a los contratos de vivienda habitual, está provocando un creciente interés entre los propietarios por el alquiler de temporada que ha quedado al margen de la nueva norma y entienden que ofrece mayor seguridad jurídica. La tendencia que anticipan las agencias podría, de confirmarse, derivar en un incremento de la oferta del parque de viviendas disponibles para estudiantes, a los que van dirigidos una buena parte de estos alquileres de temporada, y provocar de paso una corrección en los precios.

Pero lo cierto es que de momento, como reconoce César Sádaba, gerente de la inmobiliaria Fuente del Hierro, la oferta de pisos de alquiler sigue siendo muy limitada, sobre todo en la capital navarra, y la vivienda en arrendamiento asequible sigue siendo muy escasa. No menos importante es el impacto inmobiliario que provocan las dos universidades en una ciudad relativamente pequeña en la que se calcula que más de 3.000 jóvenes comparten piso. Desde las inmobiliarias consultadas se lamenta que las decisiones que se han adoptado a nivel estatal para tratar de limitar la cotización de los contratos en vigor hayan terminado provocando el efecto contrario. Hay que tener en cuenta que aunque la Comunidad foral tiene régimen fiscal propio y competencias en materia de vivienda, los cambios introducidos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite a los propietarios que puedan subir en las renovaciones anuales el precio de la vivienda que tengan alquilada conforme al IPC, también le afectan al tratarse de una ley básica de aplicación en todo el territorio.

“Hasta ahora, no era habitual que el propietario de una vivienda nos preguntara cuánto podía subir el precio al que alquila su vivienda, pero ahora con todo el revuelo que se está montando la mayoría nos están llamando para decirnos que quieren subir el 2% -lo que se permite este año- por lo que pueda pasar más adelante, en un intento por compensar las futuras limitaciones de precios que contempla la nueva ley. Es decir, que se está consiguiendo justamente lo contrario de lo que se pretendía”, censuran.