Burger King cerró su local del centro comercial Itaroa en octubre. Lo hizo de forma unilateral argumentando que no podía soportar las pérdidas ocasionadas por la pandemia, así que acudió a la justicia reclamando que avalara su marcha (cuatro años antes del vencimiento del contrato) y para que condenara al centro a devolverle la fianza, 8.537 euros. El juzgado de Primera Instancia nº 2 lo ha rechazado porque aprecia “serias dudas” de que la verdadera razón del cierre no sea la pandemia sino el nuevo local que la multinacional ha abierto en Sarriguren, “con mayor proyección y rentabilidad”, que hace que ya no le compense el de Itaroa.

La sentencia desestima que la franquicia pueda acogerse a la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas), una figura legal incluida en el Fuero Nuevo que permite que en circunstancias “imprevistas” que dificulten de manera “extraordinaria” cumplir con un contrato se pueda acudir a la justicia para pedir una modificación. Es lo que hizo Burger King, pero no para pedir una rebaja del alquiler, sino para resolver el contrato de arrendamiento en Itaroa. Exponía que la pandemia le había ocasionado un descenso de ventas del 59% con respecto a 2019, con la consecuente caída en resultados de explotación de 79.826 euros, un descenso del 200% .

La jueza reconoce que se cumplen dos de los tres requisitos para aplicar una cláusula tan excepcional: que se haya producido una “alteración extraordinaria e imprevisible” y que se haya intentado negociar. Sobre la primera cuestión, el impacto de la pandemia es “evidente”, dice el fallo, y sobre la segunda ve probado que el centro comercial, defendido por el abogado José Gabriel Barbería Legarra, ofreció modificaciones “justas y equitativas”.

Por el contrario, no ve probado el tercer requisito: no se ha acreditado que el negocio fuera inviable (“repartían a domicilio”) y considera que no ha habido buena fe por parte de la demandante. Y es en este punto donde la jueza alude al nuevo local que Burger King abrió en Sarriguren, algo que “influye significativamente en el caso”. Afirma que el informe sobre las pérdidas en Itaroa no recoge el impacto de este segundo local, “que se encuentra a escasos metros y no en un centro comercial sino en un área comercial, con fácil aparcamiento, zona de juegos, gran terraza, comida para llevar en coche... ”. “Se deduce, por la simple lógica y el conocimiento directo de ambos locales, que el público en general y en especial las familias eligen el local de Sarriguren, incluso aunque realicen las compras en Itaroa, porque ofrece mayores ventajas”, argumenta la jueza, que afirma que el ejemplo de Madrid, donde estos locales se encuentra cercanos, no sirve para Pamplona, “con una población mucho más reducida”. Por todo esto, la juez “intuye” que la decisión de cerrar en Itaroa “obedece a otros intereses empresariales que no a la inviabilidad del local, que no se ha acreditado”.

Además, la jueza rechaza presiones de Itaroa, recordando que Burger King “es una multinacional, por lo que difícilmente puede aceptar presiones de un pequeño centro comercial de provincia”, y subraya que una testigo del centro afirmó que el representante de la cadena le comentó, con las obras de Sarriguren en marcha, “que estaría dispuesto a dejar Itaroa incluso con penalización”.