Los precios del mercado inmobiliario de Pamplona y comarca

Menos transacciones y precios que parecen haber encontrado ya su techo. El mercado inmobiliario de Pamplona y comarca pierde fuelle. Tras los incrementos vividos en 2018, y la caída en las ventas motivada en el primer tramo del año por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en la actualidad, pese a que sigue existiendo demanda, la falta de viviendas “asequibles” y “atractivas”, tanto para compradores noveles como para pequeños inversores, hace que percibamos una tendencia de mercado casi lineal, tanto en precio como en número de transacciones. Lo explica así Karol Zabalza, CEO de Inmobiliaria Hábitat, con tres oficinas en la comarca de Pamplona y más de 15 años de experiencia en el sector. La inmobiliaria analiza periódicamente la evolución del mercado de la vivienda en las localidades de Pamplona y Comarca en base a procesos reales de compraventa. Lo que se observa, además de las llamativas diferencias de precio que siguen presentando los pisos en función del barrio en el que se encuadren, es que el precio medio de los inmuebles vendidos se aleja del crecimiento a dos dígitos de los últimos dos ejercicios y tiende a la estabilización. “El mercado ya no puede asumir subidas de precio notables”, defiende. Y eso que, desde máximos (mayo de 2007), la vivienda de hasta 250.000 euros todavía no ha recuperado un 30% de lo que llegó a bajar. En el segundo trimestre del año el precio de los pisos en Pamplona y Comarca rondaba de media los 1.700 euros (1.696,1 €) por metro cuadrado, apenas un 7% más que en el segundo trimestre de 2018. Traducido a un piso de 90 metros cuadrados deja el valor de los inmuebles en el entorno de los 152.000 euros, a casi 140.000 euros de la cotización media que alcanzan los pisos en el Ensanche donde el precio medio del metro cuadrado supera los 2.500 euros. En el extremo opuesto se encuentran barrios como Beriáin, Villava o Berriozar donde el coste del metro cuadrado ni siquiera alcanza los 1.300 euros. Son los barrios con precios de venta más contenidos, como Rochapea, Txantrea, San Jorge o Milagrosa, todos con precios por debajo de los 1.700 euros el metro cuadrado, los que en los últimos meses más han castigado las subidas de precio con un menor número de transacciones. La explicación, razona Zabalza, se encuentra en el “sistema de baja tracción respecto al precio de las compraventas” por el que se mueve hoy en día el mercado inmobiliario. Si en los años del ‘boom’ era el capricho’ -leído como el que compra la casa más cara- el que lo movía, ahora “lo que se necesita para garantizar ese dinamismo es un nivel de vivienda de precio asequible, entre los 90.000 y los 120.000 euros”. Viviendas que podrían ser adquiridas por compradores que buscan su primera vivienda, pero también, por pequeños inversores que inviertan en ellas su capital con el propósito de alquilarlas después. Entre las zonas más propicias para este tipo de operaciones, la CEO de Hábitat cita Rochapea, Txantrea, Mendillorri y San Jorge. A su vez, los propietarios de los inmuebles que son adquiridos por este nicho de mercado son los que terminan adquiriendo viviendas a un precio superior, por encima de los 180.000 euros, con mayor superficie y más nuevas, aunque en muchas ocasiones sin salir del barrio. “Y de nuevo la rueda gira y son los vendedores de estas viviendas los que adquieren otras de un precio superior, viviendas unifamiliares, de especial tamaño o más céntricas, en barrios como San Juan, Iturrama o ciertas zonas de los Ensanches, que ofreciendo viviendas de un tamaño considerable, cuentan con el atractivo de encontrarse en el centro de la capital”, completa Zabalza poniendo el acento en que “el mercado se mueve desde la base, y si ese motor se frena, todo el sistema se resiente y el mercado avanza pero mucho más despacio, reduciendo el número de transacciones inmobiliarias”. TENDENCIA O COYUNTURA Las cifras revelan cierta tensión. Y lo cierto es que el hecho de que la marcha del sector se haya ralentizado es reconocido por todos los agentes inmobiliarios consultados. Donde existen diferencias es a la hora de valorar si el mercado inmobiliario se encuentra ante un nuevo escenario que pervivirá en el tiempo o ante una coyuntura que pasará. Para Hábitat, la estabilización ha llegado para quedarse y a la vivienda de segunda mano no le va a quedar más remedio que acoplarse a ese mercado. “Demanda hay y mucha, lo que faltan son inmuebles en precio”. Según los datos que maneja la inmobiliaria A10, la compraventa de viviendas de segunda mano en Pamplona y comarca ha descendido en tasa interanual un 4,19% en el primer semestre del año mientras que el precio medio del metro cuadrado ha subido un 8,05% con respecto a 2019. Desde la Asociación de Inmobiliarias de Navarra, Fernando Flores, habla de “situación comprometida, con poco producto y mucha contracción en la compra”. “Si un piso sale a la venta en precio se compra, pero tiene que estar ajustado”. Dice que la vivienda con más demanda es la de entre 70 y 90 metros con precios de hasta 160.000 €. “La venta de las viviendas más grandes, por encima de 100 metros cuadrados y de los 200.000 euros cuestan mucho”, defiende. Pese a todo, hoy por hoy son muy pocos los barrios de Pamplona y comarca que ofrecen esa cotización tan ajustada que demanda el mercado. En las siguientes páginas se repasan algunas claves sobre a cuánto cotiza el metro cuadrado en los diferentes barrios y municipios de la comarca, cómo ha sido su evolución y qué buscan y cómo son los compradores que se interesan por la oferta en cada una de esas zonas.

Diario de Navarra

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