Instalaciones
Osasuna recuperará el 57% del patrimonio de Tajonar
Las instalaciones se tasaron en 18,4 millones en la dación en pago de 2015 y a corto plazo ya se habrán pagado 10,5 sumando la adquisición de la última parcela acordada con el Gobierno de Navarra
Publicado el 09/09/2024 a las 05:00
Osasuna va a disponer a corto plazo del 57% del patrimonio de Tajonar. El cálculo no resulta de la superficie de sus instalaciones, porque en este caso sería mayor, sino de un elemento más real como es el valor económico.
Los terrenos fueron tasados en 2015 por un total de 18,4 millones de euros como parte de la ley que se aprobó para rescatar al club de la peor situación de su historia. Aquella dación en pago fue un salvavidas para la institución a cambio de tener que desprenderse de su patrimonio para afrontar sus deudas, especialmente con la Hacienda Foral.
La Junta Directiva tomó en 2021 la decisión de comprar por 6,5 millones el espacio sobre el que construirá la nueva ciudad deportiva en su proyecto de ampliación. Este domingo en estas páginas, el presidente Luis Sabalza desvelaba que se ha llegado a un acuerdo con el Gobierno para adquirir en propiedad una nueva parcela valorada en 4 millones, por lo que en el horizonte se ve ese 57% de los bienes de Tajonar que volverán al club. Este punto deberá tener el visto bueno final de la Asamblea de Compromisarios como mandan los estatutos.
En este caso, se trata de un terreno de algo más de 28.000 metros cuadrados que se enmarca en los campos anexos. Se encuentra junto al polígono industrial y tiene un uso distinto al del resto de Tajonar, de ahí que su valor sea mayor en proporción.
Es la superficie que las directivas de Patxi Izco y Miguel Archanco pretendían vender para aumentar los ingresos, objetivo que no alcanzaron por el estallido de la crisis económica. Está aprobado desde 2006 en asamblea para que ahí se construyan oficinas, locales y garajes.
DESDE JUNIO, PROPIETARIOS DEL TERRENO DE LA OBRA
El dinero que tiene que pagar el club por las propiedades a recuperar está determinado por el valor que registró la tasación en 2015 en aquella situación límite. El pasado mes de junio se terminaron de pagar los 6,5 millones para cerrar la recuperación de 166.264 metros cuadrados de patrimonio en Tajonar. Es el lugar donde se levantarán sus nuevas instalaciones, la mayor transformación desde la creación en 1982 bajo el liderazgo de Fermín Ezcurra. El proyecto será desvelado mañana a la tarde en un acto social en el estadio de El Sadar.
La recompra fue pactada con el Gobierno de Navarra en junio de 2022 por 7,8 millones con el IVA. De ellos se pagaron 2,5 más 1,3 del IVA en junio de 2022, otros 2 millones en junio de 2023 y hace tres meses se hizo frente al último pago de 2 millones de euros que daba carpetazo a la operación.
El siguiente reto patrimonial afecta a esos 4 millones de la parcela de los anexos de la que seguirá informando el club en próximas comparecencias. El trabajo está adelantado tras las conversaciones con el Gobierno, anunció el mandatario osasunista. Los compromisarios dirán su última palabra, pero no hay ninguna duda de que la votación será favorable.
Así pues, la única propiedad que le quedaría a Osasuna en Tajonar de comprar ascendería a 7,9 millones de euros de los 85.000 metros cuadrados que equivalen aproximadamente a la zona más tradicional de las instalaciones con sus campos, vestuarios, oficinas, cafetería, jardines, gradas, estanque o parking.
EL VALOR COMO VPO: ASÍ SE HIZO LA TASACIÓN
Un informe de Tasaciones y Consultoría S.A sirvió de fundamento en 2015 para el acuerdo entre Osasuna y Gobierno de Navarra asegurara que las instalaciones deportivas del club rojillo valían 14,4 millones a lo que había que sumar el valor de la parcela próxima al polígono industrial de 4 millones.
Evidentemente el suelo de las instalaciones se estimó de forma independiente, ya que los tasadores estaban obligados a valorar por un lado las construcciones y por otro los solares. De los más de 250.000 metros cuadrados de Tajonar, 33.131 son edificables, es decir, se puede construir sobre ellos. Y lo que hizo fue considerar que en esos 33.000 metros se podían construir 288 viviendas de protección oficial (VPO), 432 plazas de garaje y 288 trasteros.
La empresa justificó este sistema de cálculo porque dijo que, dada la peculiaridad del uso de las instalaciones de Osasuna, resultaba difícilmente comparable con otras instalaciones de este tipo. Así se llegaba a la conclusión de que el valor del suelo de Tajonar era de 9,2 millones de euros, a lo que se añadía el valor de lo construido hasta la cantidad final.
El nuevo mapa de las instalaciones
Osasuna tiene desde junio en propiedad esos 166.6264 metros cuadrados que le van a servir para edificar una nueva ciudad deportiva: habrá campos de hierba natural, un estadio pequeño para el Promesas y el Femenino y un edificio, entre más dotaciones. El coste de esa recompra fue de 6,5 millones más IVA. El proyecto se desvelará mañana en un acto social en El Sadar. En la parte inferior, está recuadrada en rojo la parcela que se va a comprar al Gobierno, trámite que debe pasar por la Asamblea. El coste es de 4 millones de euros y la superficie llega a los 28.237 metros cuadrados. Tiene un uso diferente después de una recalificación en el año 2006. Al Gobierno le quedarían de Tajonar esos 85.000 metros cuadrados que estarían tasados en 7,9 millones. En la parte superior, en verde, está el terreno que cede Aranguren para un parking de 19.104 metros cuadrados
EL VALOR DEL ESTADIO ES DE 23,5 MILLONES
Osasuna se ha centrado de pleno en Tajonar y en construir su nueva ciudad deportiva con esa política de ir recuperando patrimonio. De El Sadar no hay intención de ejecutar ningún tipo de recompra, aunque en marzo de 2018 se llevara a la Asamblea esta posibilidad.
Entonces, se pidió autorización para la recompra del estadio, a falta de que se hiciera un proyecto de reforma. Los compromisarios tumbaron la idea de la Junta Directiva, sobre todo por la falta de concreción. Después comenzaron las obras de reforma y ampliación tras una votación de los socios con los proyectos presentados, para elegir la actual configuración.
El Sadar sigue siendo propiedad del Gobierno de Navarra y su precio es de 23,5 millones, el dinero por el que se tasó en 2015 para la dación en pago.
En la tasación del estadio se tuvo en cuenta por un lado el valor de la construcción, es decir del campo, las gradas y todas las instalaciones interiores; y por otro lado se valoró el suelo.
El tasador dejó constancia de la dificultad de valorar algo tan peculiar como un estadio de fútbol, que resultaba difícil de comparar con ninguna otra infraestructura en Navarra.
Por eso realizó una comparativa con otros estadios como El Sardinero, La Rosaleda o Las Gaunas. Así llegaba a la conclusión de que el campo de fútbol propiamente dicho valía alrededor de 16 millones de euros. Al suelo que ocupa el estadio, que tiene alrededor de 20.000 metros cuadrados, la tasación le dio un hipotético valor de 7,4 millones de euros.
Se ha pagado más de 1 millón por el alquiler. La ley de reestructuración de la deuda tributaria de Osasuna de 2014 obligaba al club a pagar un alquiler por Tajonar de 75.000 euros estando en Segunda y 150.000 euros estando en Primera. En este tiempo, con mayoría de temporadas en la máxima categoría, se ha superado el millón de euros. El club se comprometió a hacerse cargo de todos los gastos de mantenimiento y conservación.
La cesión durante 20 años para el parking. El año pasado Osasuna obtuvo la cesión de uso de unos terrenos de 19.104 metros cuadrados propiedad del Ayuntamiento del Valle de Aranguren. El club va a hacer allí una gran zona de parking de más de 19.000 metros cuadrados y podrá disponer de ella hasta el año 2043. A cambio, Osasuna refuerza su compromiso con la UD Mutilvera, a quien cederá el uso de sus instalaciones bajo determinadas condiciones.
El Sadar, hasta 2045. Ya ha transcurrido casi un tercio del periodo firmado para la cesión de uso de El Sadar por parte del Gobierno de Navarra a Osasuna. Este periodo acabará en 2045. El club no tiene por ahora pensada ninguna recompra del estadio.
