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Reparaciones en las viviendas de alquiler

Uno de los principales conflictos entre arrendadores y arrendatarios suele ser la asunción de los costes de pequeñas reparaciones.

Reparaciones en las viviendas de alquiler
Reparaciones en las viviendas de alquiler
  • DN INMO
Publicado el 22/11/2021 a las 17:13
En este post, hemos querido aclarar dudas a través de la legislación que trata de evitar este tipo de desavenencias y de la amplia jurisprudencia existente a este respecto.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 21.4 establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, es decir, del inquilino. Este artículo es aplicable a los contratos de vivienda habitual, pero no a los arrendamientos de locales, contratos de temporada, etc.

¿Qué son las pequeñas reparaciones de las que habla la LAU?

Esta sencilla frase es la mayor fuente de disputas entre inquilinos y propietarios. Esta indefinición del concepto “pequeñas reparaciones” no pretende englobar daños materiales relevantes producidos por el arrendatario, culposa o negligentemente, sino aquellas cuestiones de mantenimiento ordinario de la vivienda.

Diferencia entre desgaste y obsolescencia

Este artículo se refiere “al desgaste por el uso ordinario, mantenimiento, pero no lo que se menoscabe por el paso del tiempo, obsolescencia”, pero a veces hay una línea muy fina que hace difícil diferenciar ambos conceptos.
Según la jurisprudencia, no es aceptable que “el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo”. Así como que los inquilinos deben hacerse cargo de aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación. Aquí entrarían las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Por ejemplo, la avería del sistema de recogida de la persiana.
La justicia suele dar la razón al propietario cuando se trata de la reparación de objetos o servicios que son de uso ordinario por parte de las personas que habitan la vivienda.
“La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una sentencia.

Cuida tu casa como si fuera tuya

Resumiendo, la obligación del inquilino según el artículo 21.4 LAU podría resumirse en “cuida la casa como si fuera tuya, y no esperes que el arrendador te mande un ‘manitas’ para cualquier pequeña cosa”.
Una buena recomendación es incorporar al contrato cláusulas en las que se detalle que se entiende por “pequeñas reparaciones” o el importe por debajo del cual estos arreglos son responsabilidad del inquilino. Y fijar esta cantidad vinculándola a un porcentaje de la renta ya que no tendrán el mismo importe las ‘pequeñas reparaciones’ de un piso sencillo cuyo alquiler sea muy económico que en una gran casa con una renta mensual muy alta.

¿Qué reparaciones son obligación del arrendador?

Según la jurisprudencia, los arrendadores deben asumir la reparación de los elementos esenciales para garantizar la habitabilidad de la vivienda, ponemos algunos ejemplos:
  • Lavadora
  • Nevera
  • Caldera
  • Tuberías
  • Techos
  • Suelos
  • Paredes
  • Otros elementos de la estructura
  •  Revisiones de los suministros (gas y calefacción)

¿Qué reparaciones son obligación del arrendatario?

Son aquellas relacionadas con el mantenimiento ordinario de la vivienda que no afecten a elementos esenciales y derivadas del uso.
  • Aire acondicionado.
  • Grifos
  • Persianas
  • Cerraduras
  • Cisterna
  • Sifón fregadero
  • Cristal de puerta
  • Antena parabólica
  • Desatasco de tubería
  • Reparación de electrodomésticas por negligencia
  • Otros elementos de uso diario
Esperamos que este contenido os haya parecido útil. Desde DN INMO trabajamos para que no haya ningún malentendido entre arrendatarios y arrendadores y velamos por el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes. 
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