"Al final de este año habrá un stock de unas 4.000 viviendas"

Luis Martínez Oroquieta (Pamplona, 1950) preside la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra (ACP), que aglutina a 80 empresas. Consejero delegado y presidente del consejo de Cogremasa, Martínez Oroquieta califica la Ley de Medidas Urgentes en Urbanismo y Vivienda como "una herramienta de trabajo para un sector que en estos momentos está en una auténtica crisis".

¿Cuál es hoy la realidad económica del sector navarro de la construcción y la promoción?

El momento es muy complicado. Tenemos la suerte de ser empresas promotoras y constructoras mayoritariamente familiares, y de que la crisis nos ha afectado más suave y más tarde que en el resto de las comunidades autónomas. Comparándonos con otras autonomías, estamos en una situación privilegiada. El sector, aunque tiene problemas de demanda reales y problemas económicos importantes, cuenta con una base sólida de funcionamiento. Estamos pasando de construir 6.850 viviendas anuales en los últimos 5 años a construir 4.000. El sector está adelgazando tanto en tamaño como en precio. Con la nueva tipología de vivienda libre de precio limitado que se va a crear con la nueva ley vamos a conseguir una bajada radical del precio de un 30%, pasando de 3.600 euros el metro cuadrado en Pamplona y comarca a 2.310. Con este nicho de trabajo, más el de la VPO y el de la rehabilitación, tenemos tres marcos de actuación básicos para la recuperación del sector.

¿Cuántas viviendas terminadas hay en estos momentos sin vender?

Al fin de este año va a haber un stock de unas 4.000 viviendas. Es un stock importante, pero no exagerado. Siempre que el mercado funcione con normalidad y fluidez tiene que haber un stock normal de 2.000 viviendas, por lo que estamos 2.000 viviendas por encima de ese stock normal.

¿Cabrá un precio más bajo que los 2.310 euros por metro cuadrado para la vivienda libre limitada?

No se puede bajar más. Es un precio muy ajustado y óptimo para la compra de viviendas de primera residencia y para el inversor no especulativo. Nos falta una pata, que es la financiera. Si el tema financiero no funciona, no funciona todo lo demás. La financiación es necesaria durante el transcurso de la promoción y para que el adquiriente compre. Hemos tenido conversaciones con Caja Navarra, Caja Rural y Caja Laboral, y las tres quieren potenciar la VPO y la vivienda libre de precio limitado en Navarra. Lo que hace falta es plasmar un convenio que permita a los bancos financiar las viviendas, algo que con el convenio actual, de euríbor más 0,25, es difícil. Esperamos que o las entidades financieras o el Gobierno denuncien el convenio existente y se haga un nuevo convenio con un ajuste de tipos y condiciones. Una vez que llegue la recuperación económica, ¿volverán a subir los precios de las viviendas?

No. Afortunadamente, no vamos a volver al pasado.

¿Constructores y promotores han aprendido del error?

Que no quepa ninguna duda de que el sector aprende rápido. Lo pasado, pasado está. Ha sido un error económico de todo el país y lo estamos pagando.

La nueva ley también va a permitir un aumento de la edificabilidad en desarrollos ya urbanizados de hasta el 30%.

No es un incremento gratuito, sino un cambio de uso. No significa que cuando antes hacíamos 100 viviendas ahora vamos a hacer 130. Significa que una vivienda libre se modifique, por cambio de uso, a 2,8 viviendas de protección oficial. No estamos pidiendo nada ni se nos está regalando nada. Vamos con el mismo aprovechamiento y lo único que cambia es el uso, con el que se consigue una mayor edificabilidad.

¿El tope máximo del 30% en incremento les satisface?

Nos habría gustado que no hubiese límite.

Según la nueva norma, Vinsa no va a poder promover más del 15% de las viviendas protegidas que se promuevan al año. ¿Esto es una cesión a ustedes?

Era una demanda de la ACP porque entendíamos que era una competencia desleal, ya que promovía en condiciones distintas a las nuestras, con un suelo que en ocasiones llegaba por convenios con ayuntamientos. Lo que se ha aprobado es que Vinsa se dedique a las rehabilitaciones, al parque público de alquiler y que, como máximo promueva el 15% de las viviendas de protección oficial. Si al año se va a hacer del orden de 3.000 VPO, Vinsa va a hacer 450, una cantidad muy superior a la que ha ido registrando desde que existe. Vinsa va a ser la empresa más importante.

¿Entiende que los sindicatos también les hacen competencia desleal?

Tienen el mismo derecho que nosotros de poner en el mercado sus promociones, pero debemos estar en igualdad de condiciones. Los sindicatos, por ley, pueden percibir directamente suelo de los ayuntamientos, por lo que no estamos en igualdad de condiciones. Hemos reclamado igualdad al Gobierno de manera continua, pero legisla el Parlamento.

¿Hay algo que no les guste de la Ley de Medidas Urgentes?

Hay un punto que es completamente negativo para el sector, que es el del alquiler. Se va a permitir que el aval que debe presentar el arrendatario sea de 3 meses como máximo en régimen especial y de 6 meses en general. Es una medida con cariz social que no se ha examinado profundamente y que va a llevar posiblemente a una paralización de la iniciativa privada en este campo, ya que actualmente se está funcionando con un aval de 12 mensualidades que viene a cubrir, en caso de impagos y desahucios, el periodo de tiempo que se tarda en autorizar un desahucio. Si el aval va a cubrir 3 meses, hay una pérdida de 9. Por otro lado, otro artículo de la ley indica que en viviendas de régimen especial de alquiler el arrendatario tendrá derecho a subvenciones de 6 meses, a pesar de que no haya pagado la renta. La subvención puede ser del 50%. De 6 meses el 50% es 3, más 3 del aval, 6 meses. Si el desahucio dura 12, hay una pérdida de 6 meses por cada vivienda que vaya al desahucio. 6 meses por una renta media de 420 euros son 2.524 euros de pérdida y, por las crisis, las cifras de desahucios están entre el 8% y el 10%.

¿Se ha avanzado algo con Guenduláin?

Parece ser que la aprobación inicial del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) va a ser en breve. Lo que queremos como ACP y como Desarrollo Sostenible (propietaria de los derechos edificatorios) es que se cumpla los plazos del convenio firmado en su día.

Y una vez que se apruebe el PSIS, ¿cuál debe ser el siguiente paso?

Actuar. Es una actuación amplia, que se pretende realizar por fases, y en la que el 75% de las viviendas que se construyan serán protegidas. Aunque las circunstancias económicas no son fáciles, el sector apuesta por seguir trabajando la VPO.

¿Quieren que el Gobierno les compre los derechos edificatorios de Guenduláin?

Nosotros, en principio, lo que queremos es que se apruebe el PSIS. Si por motivos coyunturales se ve en un momento determinado por Desarrollo Sostenible y el Gobierno de Navarra que puede ser interesante para la economía navarra la adquisición de los derechos, habrá que sentarse y hablarlo.

¿Las empresas involucradas en Guenduláin tienen viabilidad para empezar a trabajar allí?

No somos locos y mañana no va a ser posible empezar a actuar en Guenduláin. Pero actualmente, en polígonos en los que las aprobaciones discurren con normalidad vamos a actuar, como en Cordovilla (Donapea), donde comenzaremos la urbanización en cuanto se pueda. Todo, en su momento. Tener el planeamiento aprobado no significa ejecutar. El sector no es tonto y actúa cuando tiene que actuar.

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