"Guenduláin fue una buena operación y volvería a repetirla"

José Andrés Burguete, ex consejero de Vivienda y presidente de CDN. J.A. GOÑI

En 2005, con el objetivo de impulsar de forma definitiva la construcción de vivienda protegida en Navarra, el Gobierno foral organizó un concurso de compra de suelo por el que adquirió, entre otras superficies, 3,2 millones de metros cuadrados en el antiguo Señorío de Guenduláin, a 30 euros el metro cuadrado.

Por primera vez, la fórmula que se utilizó para pagar el suelo no fue el desembolso de dinero en metálico, sino que pagó a las constructoras propietarias del suelo con los derechos de edificación. El entonces consejero de Vivienda, el convergente José Andrés Burguete, defendió a capa y espada el diseño de esta operación urbanística, al que le llovieron las críticas desde el punto de vista político y económico. Burguete sigue defendiendo ahora la operación y asegura que volvería a plantearla en los mismos términos, porque las ventajas para el Gobierno son superiores que los inconvenientes, considera. Además, en plena polémica sobre si el Gobierno debe o no pagar 90 millones a las constructoras para comprarles los derechos de edificación, algo que Burguete considera "inaceptable", el ex titular de Vivienda pone en duda que las dificultades económicas por las que atraviesa el sector en Navarra estén motivadas únicamente por la compra de los terrenos de Guenduláin.

¿Por qué se usó la fórmula de comprar suelo a cambio de derechos edificatorios?

En 2005, el Gobierno constató la necesidad de contar con un banco foral de suelo público. Para ello, organizó un concurso al que pudieron presentarse todos los propietarios y, en el pliego de condiciones, se ofertaron las dos fórmulas para pagar: dinero o derechos. Vimos que era posible hacerse con una importante superficie de suelo sin desembolsar el dinero en metálico. Es una cuestión completamente legal, ratificada por Comptos y por diferentes sentencias. Además, el Gobierno ofreció en el concurso las dos posibilidades, no obligó a nadie a elegir los aprovechamientos. Podíamos habernos encontrado con que todas las ofertas preferían el dinero en metálico, pero nos encontramos también con ofertas que preferían el pago en aprovechamientos.

¿Se hizo así porque no había suficiente dinero en las arcas públicas?

Hombre, siempre resulta difícil encontrar financiación a un desembolso de esas características, pero si los ofertantes hubieran optado por el dinero, tendríamos que haber encontrado la financiación para pagar los 90 o 100 millones.

¿Por qué se puso el precio de 30 euros el metro cuadrado por un suelo rústico?

Lo que hicimos fue señalar cuál era el precio del metro cuadrado por el que sale la repercusión de la vivienda protegida. Es decir, el suelo en una vivienda protegida de régimen general tiene, aproximadamente, el 17,5% de repercusión general. Eso puede estar rondando los 30 euros metro cuadrado. Además, las últimas sentencias a las que el Gobierno había tenido que hacer frente en algún proceso de expropiación de unas parcelas en Sarriguren habían salido a 4.700 pesetas, en torno a los 30 euros. Por tanto, creo que una adquisición de suelo en la Comarca de Pamplona a ese precio máximo era una buena opción para el Gobierno.

¿No valoraron que con esta fórmula la Administración podía perder el control sobre el impulso del urbanismo en la Cuenca de Pamplona?

Eso es absolutamente falso. En ningún caso se pierde ni el control ni el impulso. El Gobierno es el titular del suelo, está registrado y escriturado a su nombre, y tiene la posibilidad de marcar los tiempos y los plazos. De hecho, es el Gobierno el que aprueba el instrumento urbanístico, el proyecto de urbanización, el que lo ejecuta y quien puede determinar que la ejecución sea en una o en varias fases, porque no hay limitación temporal. Y, una vez que se produzca todo esto, les paga a los promotores y constructores en parcelas. Además, el espacio de Guenduláin encajaba con el diseño de las súper rondas previsto hace unos años. Lo que quiero decir es que adquirimos un suelo en un espacio que le interesaba al Gobierno, sin desembolso alguno, con un procedimiento aceptado por la otra parte, que podía haber optado por el pago en metálico, con control absoluto de la Administración y sin limitación temporal en cuanto a su ejecución. El liderazgo no se ha dejado en manos de promotores privados. Guenduláin ha sido un procedimiento de compra de suelo mucho más puro y transparente que todos los sistemas anteriores, porque aquí hubo un concurso público al que pudo concurrir todo propietario de suelo.

De forma que sigue defendiendo el proyecto contra todo tipo de críticas.

Es que Guenduláin está un minuto más allá del AVE. Y a mí me cuesta mucho creer que la situación del sector de la construcción en Navarra venga derivada por la venta al Gobierno de los terrenos de Guenduláin a cambio de derechos de edificación, porque en los terrenos del AVE se ha comprado un millón de metros a 400 y a 500 euros el metro cuadrado, es decir, una inversión que representa cuatro o cinco veces más que la que han tenido que hacer en Guenduláin. Hay muchas otras operaciones, en el Soto de Lezkairu, en ArtiBerri y, por supuesto, en el AVE, que han sido mucho más costosas para los promotores y constructores que la operación de Guenduláin.

¿Calcularon qué podían lograr las constructoras con Guenduláin?

Lo primero que hay que resaltar es que el Gobierno es el propietario titular del suelo. Segundo, del número final de viviendas que se construyan, el 75% serán protegidas. Y, tercero, todo el beneficio final de la operación estará controlado por el Gobierno en la medida en que cuando apruebe el proyecto de urbanización se verá qué es la Administración capaz de incorporar a dicho proyecto. Por tanto, las expectativas finales de negocio que se puedan plantear estarán íntimamente ligadas con la voluntad del Gobierno a la hora de aprobar el proyecto de urbanización. Porque no es lo mismo plantear un proyecto de urbanización con un vial normal que con un desdoblamiento de una autovía, por ejemplo. O que en el proyecto de urbanización se incorporen, como creo que debería hacerse en Guenduláin, equipamientos y dotaciones, aprendiendo de experiencias anteriores. Es decir, que el proyecto de urbanización incluya la posibilidad de construir un centro de salud, o dos, y un colegio, o dos, en función de las necesidades que haya. El negocio final está mediatizado por eso. Y como esa capacidad la tiene el Gobierno, el negocio dependerá de su voluntad.

¿Qué plazos se les dio a las constructoras para el desarrollo de Guenduláin?

Ninguno. No había ningún compromiso de ningún tipo y es que además no había ninguna posibilidad de que fuese a corto plazo. Porque una superficie de tres millones de metros, con la redacción de un PSIS, sujeto a un procedimiento previo de concurso de ideas, de redacción, de aprobación inicial, provisional y definitiva, de encargar un proyecto de urbanización... en ningún caso puede ser una actuación de corto plazo. Es materialmente imposible.

¿Dónde vieron entonces el negocio las constructoras?

Iban a tener a medio y largo plazo un proyecto que les garantizaba poder construir vivienda durante años. Se metieron porque Guenduláin respondía a lo que han estado demandando siempre los constructores: suelo preparado para poder construir. Y, dentro de ese proceso, ellos hicieron un esfuerzo económico. Y, en lugar de tener que ir al mercado a pelear con unos y con otros dónde comprar suelo y a qué precio, pusieron el suelo en manos de la Administración para tener garantizado el poder construir en función de la demanda. Lo que no tiene ningún sentido es ejecutar Guenduláin si no hay demanda.

¿Por qué se opone a que se pague ahora por esos derechos de edificación?

Tengo la sensación de que no ha habido el suficiente diagnóstico de lo que está ocurriendo en el sector como para poder decir que ésa sea la solución de sus problemas. Aquí ha hablado todo el mundo, menos los promotores y los constructores. Es necesario conocer no sólo la situación de una parte de estas empresas, que son las que están metidas en Guenduláin, sino del conjunto del sector. Sin saber cuál es la situación real, difícilmente se van a poder aportar soluciones reales. Además, creo que pagar ahora por esos derechos tiene muy difícil encaje legal, es algo muy costoso para la Administración y es totalmente parcial, porque hay muchas otras empresas que no están en Guenduláin y que también pueden estar pasando por dificultades.

¿Qué pasos cree que habría que seguir?

Primero habría que hacer un diagnóstico de cómo se encuentra el sector de la construcción en Navarra. Promotora a promotora y constructora a constructora, porque no son lo mismo. Y gremio a gremio, porque tal vez sean los más afectados. Después, el Gobierno podría estudiar alternativas para ayudarles. Pero es que yo creo que Guenduláin no es el responsable de la situación del sector. El sector está como está porque hoy es difícil vender viviendas, porque los compradores no encuentran facilidades para la financiación y porque se ha comprado mucho suelo a precio muy caro. En ese diagnóstico habría que analizar el funcionamiento de las empresas desde hace cinco años hasta ahora, por ejemplo. ¿No han tenido hasta ahora beneficios? ¿Dónde están?

¿Cuál cree que debería ser el precio al que podrían comprarse los derechos de edificación de Guenduláin?

Es que creo que no hay que calcular ese precio, no hay nada que valorar, porque las partes aceptaron en su día las condiciones del concurso. No sé cuál es el objetivo que se persigue poniéndoles precio a esos derechos. Desde luego, si el sector atraviesa una situación de quiebra o algo por el estilo, no va a salir de esa situación porque el Gobierno pague a cuarenta empresas 90 millones. Porque si en el proyecto en torno al AVE se ha comprado un millón de metros a 400 euros el metro cuadrado, los promotores y constructores han invertido 400 millones de euros. Yo creo que esa situación puede ser mucho más lesiva para sus intereses que los 90 millones que los bancos les prestaron para Guenduláin.

Juan Cruz Alli dijo que Guenduláin no era un buen negocio.

Creo que las cosas hay que valorarlas en cada momento, y lo que hace unos años parecía un buen negocio hoy puede no serlo, pero dentro de unos años puede que vuelva a serlo. En cualquier caso, a quien le compete valorarlo es a promotores y constructores. Yo creo que ésta es una buena operación y que volvería a hacerla, porque el objetivo sigue siendo resolver al 100% la demanda de vivienda protegida.

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