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POLITICA

El camino convulso de Guenduláin

Al Gobierno le ha llegado una propuesta para que compre las acciones de Desarrollo Sostenible por 200 millones

Actualizada Domingo, 15 de marzo de 2009 - 02:33 h.
  • MARCOS SÁNCHEZ . PAMPLONA

EN total, 3,2 millones de metros cuadrados de terreno rústico situados a ambos lados de la A-12 (Autovía del Camino), una vez pasado el nuevo desarrollo de Ardoi si se circula desde Pamplona. 300 hectáreas en la Cendea de Cizur más 21,67 en la de Galar.

Esto es Guenduláin, noticia intermitente desde hace cuatro años y, en estos momentos, de plena actualidad tras la propuesta del PSN para que el Gobierno de Navarra recupere los derechos edificatorios de las 300 hectáreas, 3 millones de metros cuadrados de la Cendea de Cizur, derechos en manos de constructores y promotores. Propuesta que, basada en la "necesidad de sacar a algunas empresas importantes de la asfixia económica que están padeciendo por el pago de los intereses", tal y como declaró el socialista Samuel Caro la semana pasada, ha encontrado inicialmente acomodo en el Gobierno ("la propuesta es aceptable y la vamos a estudiar de manera rápida porque nos estamos jugando muchos empleos y un sector que supone el 7% del PIB", ha dicho el presidente Miguel Sanz). UPN acepta pero no CDN, su socio de gobierno, que se ha manifestado en contra, al igual que Nafarroa Bai e IU.

La historia de Guenduláin como terreno en el que construir viviendas comenzó en 2005 (antes, el Ministerio del Interior en 2004 y el Gobierno de Navarra en 2001 lo habían descartado como emplazamiento para la nueva cárcel). Su germen fue, con el convergente José Andrés Burguete como consejero foral de Vivienda, un concurso público para comprar suelo que el Gobierno foral puso en marcha con el fin de asegurarse la construcción de vivienda protegida hasta 2015, especialmente en la comarca de Pamplona. En la convocatoria quedó fijado en 30 euros por metro cuadrado el precio máximo por el que el Ejecutivo iba a adquirir el suelo y hacerse con su titularidad, si bien también se incluyó la opción de que fuese abonado con los aprovechamientos urbanísticos (derechos edificatorios).

Gracias al concurso, el Gobierno se hizo con 3,45 millones de metros cuadrados, repartidos entre la Cendea de Cizur, la Cendea de Galar, Villaveta, Los Arcos, Milagro y Allo. La superficie de más calado entre las adquiridas fue la que ofertó Desarrollo Sostenible de Navarra, sociedad limitada creada por la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra (ACP) en el año 2000, que se basaba en los 3 millones de metros cuadrados de la Cendea de Cizur, una parte del Señorío de Guenduláin. Inicialmente, unas veinte constructoras y promotoras fueron las que aportaron financiación para la compra de estos terrenos a los herederos del Conde de Guenduláin, los hermanos Londaiz Mencos, si bien la ACP dejó claro que la puerta estaba abierta para que cualquiera de sus otras empresas asociadas (en el presente, 80) tuviese opción de entrar en la operación, que se tomó desde la asociación como una oportunidad para mostrar unión en el sector. Finalmente, Desarrollo Sostenible ha integrado a 43 constructoras y promotoras de la ACP. Según han indicado a este periódico desde algunas de ellas, la compra del suelo rústico a los herederos del conde fue a 36 euros el metro cuadrado.

La oferta de Desarrollo Sostenible planteó que 1,9 millones de metros cuadrados tuviesen uso residencial, 268.062 productivo y 160.837 comercial y terciario. Se estimaba una cifra de 15.000 viviendas, el 75% protegidas. Además, propuso que el Gobierno le pagase no en metálico, sino con los derechos edificatorios. Esta fórmula de pago también fue propuesta por un grupo de propietarios que, agrupados en Inversiones Lakora SL, ofertaron 21,67 hectáreas en la Cendea de Galar dentro del concurso público de suelo. Este terreno es limítrofe con el anterior y juntos forman el conjunto de lo que se conoce como Guenduláin. 3,2 millones de metros cuadrados de los que el Gobierno de Navarra, por medio de la sociedad pública Nasursa, adquirió la titularidad. No se marcaron plazos para comenzar a urbanizar y construir pisos, y la única condición que se estableció fue que el Ejecutivo foral debía tener redactadas las determinaciones estructurantes en tres años. En caso contrario, los ofertantes del terreno podían recuperar la titularidad, aunque no tendrían derecho a indemnización.

Las determinaciones estructurantes son las líneas generales del desarrollo, y se recogen y mejoran en el PSIS (Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal), que, de forma pormenorizada, define el número de viviendas, y los viales, los equipamientos y las dotaciones necesarias.

Antes que el PSIS, el Gobierno convocó en julio de 2006 un concurso de ideas para la ordenación del Área de Guenduláin. Éste fue ganado por el equipo formado por los arquitectos Víctor Honorato y Sigifredo Martín, que dibujó para Guenduláin 18.970 viviendas, 50 por hectárea, y la creación de un parque tecnológico de investigación sobre vivienda. En la práctica, crear la segunda ciudad de Navarra. El estudio amplió a 3,8 millones de metros cuadrados el terreno de actuación, aumento que asumiría el Gobierno mediante la expropiación. El desarrollo quedó partido en dos por la A-12, que, según el diseño de Honorato y Martín, pasaría a convertirse en vía urbana con cuatro rotondas. Esto último encontró el rechazo frontal del por aquel entonces consejero foral de Obras Públicas, Álvaro Miranda, quien manifestó que era "un despropósito". Será el PSIS el que fije cómo debe ser la convivencia de la autovía con el asentamiento.

Un año de demora

El concurso público de suelo por el que el Gobierno se hizo con Guenduláin se resolvió el 27 de febrero de 2006, pero las escrituras del traspaso de la titularidad entre Desarrollo Sostenible y el Ejecutivo no se firmaron hasta el 1 de junio de 2007. Cuatro días antes de la adjudicación, mediante concurso restringido, de la redacción del PSIS al estudio de arquitectos Alonso, Hernández &asociados. Éste ya se había presentado con anterioridad al concurso de ideas, pero fueron superados por Honorato y Martín.

¿Por qué se demoró cerca de año y medio el proceso? "Se perdió más de un año con el tema de la licencia de segregación", achacan fuentes del Gobierno. El temade la segregación consiste en que, en 2005, los propietarios de Guenduláin dividieron el señorío para vender una parte a los constructores y promotores sin el preceptivo permiso del Ayuntamiento de la Cendea de Cizur. El consistorio abrió un expediente sancionador por infracción urbanística contra los herederos del Conde de Guenduláin y el conflicto derivó a la vía judicial, que falló en dos ocasiones a favor de la legalidad de la división. A finales de abril de 2007, el ayuntamiento tuvo que conceder la licencia de segregación. En febrero de 2008 y merced a un recurso presentado por el consistorio, el TSJN confirmó que la Cendea de Cizur debía anular una resolución por la que denegaba el permiso de segregación y no dio por útiles sus argumentos: que en la finca había bienes de dominio público como carreteras, caminos y regatas, y la falta de finalidad agraria en la división.

No parece ser la anterior la única demora registrada en Guenduláin. Desde que se le fue adjudicado el 6 de junio de 2007, el equipo de Alonso, Hernández&asociados tenía un año de plazo para redactar el PSIS. Hoy es el día en que desde el Gobierno de Navarra indican que el PSIS "ya está prácticamente preparado para la aprobación inicial". Si se toma como fecha de referencia la de la resolución del concurso de suelo (27 de febrero de 2006), el plazo de tres años para redactar las determinaciones estructurantes (el PSIS) ya ha vencido y Desarrollo Sostenible SL podría volver a ser titular de los terrenos sin indemnización. El propio consejero de Vivienda, Carlos Esparza, indicó en agosto de 2008 en una entrevista a este periódico que el concurso fija que los elementos estructurantes debían aprobarse "antes de febrero de 2009".

Llega la crisis

Entre el momento en el que las empresas de la ACP se hicieron con Guenduláin para después ofertarlo al Gobierno y el actual hay una diferencia notable: la crisis económica, especialmente cruel con el sector de la construcción. Promotores y constructores apenas venden viviendas, a no ser que sean protegidas, no tienen ingresos y una cantidad importante de ellos no disponen de dinero con el que poder refinanciar los créditos que adquirieron en el pasado con entidades financieras para adquirir suelos.

Guenduláin está siendo escenario de esto y ya hay empresas que han vendido sus participaciones en el desarrollo. Este periódico ha podido saber que, al menos dos de las constructoras y promotoras involucradas han traspasado una parte de sus derechos edificatorios a entidades financieras. Avanco, por su parte, vendió hace dos o tres meses toda su participación en Desarrollo Sostenible, y por tanto en Guenduláin. Desde la promotora prefieren no desvelar quién ha sido el comprador. "Nosotros ya no estamos en ese sector. No ha sido lo que se esperaba en plazo y eso lo sabe todo el mundo. Al final, el momento actual es el que es y nos surgió la oportunidad", explica Mario Pérez Redín, director de Avanco en la zona norte. "Preveíamos que Guenduláin era un desarrollo a 5 o 6 años y han pasado. Bajo ese prisma, en el momento actual, podría empezar a construirse dentro de otros 5 años, de 10 o de más. Tener algo paralizado 5 o 10 años más, tal y como están las cosas, es una complicación". Sin embargo, Pérez también lanza al aire que "¿qué habría pasado si Guenduláin se hubiese empezado ya? Pues que también habría sido un error por el momento en el que estamos...".

El responsable de Avanco en la zona norte señala que Guenduláin se planteó como "un nuevo Mendillorri, con ventajas e inconvenientes", y que en su momento era "un riesgo relativo porque era un momento en el que las cosas se veían de otra manera, bajo una perspectiva de más bonanza".

Otro promotor con presencia en Guenduláin manifiesta que la asfixia que viven empresas del sector se debe, en gran parte, "a una financiación errónea". "Hay quienes se han endeudado para comprar suelo con operaciones a corto plazo, en vez de a veinte años, por ejemplo. Han pasado tres años, los bancos están llamando ya y lo único que hay para poder darles es suelo", dice este empresario, para quien en la situación actual es "muy difícil" que haya constructoras o promotoras capaces de adquirir las participaciones en Guenduláin u otros desarrollos de las que estén en apuros.

Por su parte, el presidente de la ACP, Luis Martínez Oroquieta, consejero delegado y presidente del consejo de Cogremasa (con presencia en Guenduláin), se limita a señalar que "todo lo que sirva para ayudar al sector, perfecto", en referencia a la propuesta del PSN y la aceptación inicial de UPN para pagar a constructores y promotores los derechos edificatorios.

Sin embargo, actualmente no se sabe cuánto cuestan esos derechos, algo que sólo se podrá calcular a partir de lo que fije el PSIS. El PSN ha hablado de 90 millones de euros, tomando como referencia los 30 euros por metro cuadrado que fijó el concurso de suelo y multiplicándolos por 3 millones de metros. Tampoco parece fiable tomar como guía el precio hipotético del suelo. Las empresas de la ACP pagaron 36 euros por metros cuadrado de campo de cereal, terreno que hoy, según indican fuentes del Ejecutivo, podría costar "como mucho 8 euros". La Cámara de Comptos, en un informe en el que analizó como "legal" la operación de compra de Guenduláin por parte del Gobierno, arrojó como orientación que el suelo rústico costó en Sarriguren 0,75 euros el metro cuadrado en 1991 y 0,37 en 1997. Todo este baile de cifras se completa con una oferta que, según ha podido saber este periódico, le ha llegado al Gobierno foral para que compre todas las acciones de Desarrollo Sostenible por unos 200 millones de euros y luego acometa un aumento de capital. Por otro lado, la actual ley estatal de suelo no permite comprar expectativas. Es decir, y tal y como resumen desde el Ejecutivo, "la ley no permite comprar con dinero público algo que vale 8 por 30 o 36". Todos estos inconvenientes, especialmente el difícil encaje legal, están haciendo que el Gobierno de Navarra, siempre según fuentes del mismo, esté optando por ralentizar el asunto y abandonar la rapidez inicial.

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Vista de los terrenos de Guenduláin, en el plano medio y al fondo, divididos por la Autovía del Camino.


Comentarios
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  • En un buen sitio para construir la cárcel y para poner dentro de ella a todos esos especuladores, banqueros y políticos reponsables de tanto despropósito y choriceo inmobilario. ¡Buen reportaje el del DN!miguel aizcorbe
  • solo comentar que lo de los 8 Euros por M2 de cereal, es caro caro, a 3 Euros ya estaría muy bien pagado y además hay zonas no tan productivas que deberían bajar a 1 o 2 euros. A este precio tienen mi voto para la compra y esperar 10 o 15 años para cuando haga falta (vendría bien porque el gobierno haría concursos de adjudicación de suelo como en sarriguren y tendríamos viviendas de calidad vía concurso, si las hubiesen hecho directamente los promotores olvidense de las calidades de Sarriguren, serían de mínimos), a cualquier otro precio ilegalidad, malversación de fondos y alarma social.agricultor
  • Como apunta alguno por ahí, no estaría mal hacer un reportaje sobre el TAV, e informar objetivamente, luego los políticos que digan lo que quieran desde sus respectivas perspectivas.ciudadanox
  • vamos a ver. yo, sabiendo bien poco de economia y ladrillo, cuando surgio lo de guendulain alla por 2006, ya vi claramente y predije que era totalmente inviable. todos los promotores que apostaron por guendulain, se merecen claramente irse a la quiebra, por incompetentes. es bueno que vayan a la quiebra cuanto antes, pues empresarios tan inutiles son muy dañinos y ruinosos para la sociedad. lo que habria que hacer ya, y no se donde andan los nabai y izquierda hundida, es exigir responsabilidades a los burguete, sanz, los directivos de caja navarra, el presidente de acp, y sacar toda la mandanga, ha llegado la hora de hacer la purga.el mal empresario, a la quiebra total
  • Si hay alguien que especialmente no me da pena en esta crisis, son los promotores. No lloraré por ellos.Lo siento
  • Oiga señor Jimenez, que mire usté, que me he comprado 6 cochazos de lujo porque pensaba revenderlos pero con ésto de la crisis pues que me los estoy comiendo con patatas. ¿Una ayudica no me daría usté?. ¿Que he comprado y he especulado por encima de mis posibilidades financieras?....... ¿Le suena? Además, que digo yo que como ustedes son de izquierdas y ayudan al pueblo..... ¿no?. Ahora en serio, muy buen reportaje el de Diario de Navarra.Brumario
  • ya que la gente que vive en San Jorge no quiere la carcel y no saben que hacer con Guendulain, que se haga la carcel en Guendulain (previo estudio medioambiental esta vez)iñaki
  • Que lo paguen de SU BOLSILLO, ya vale de cargar todo al contribuyente y desde luego a los constructores nada, es que es alucinante. La gente no podemos llegar a fin de mes, yo estoy en ERE, mi mujer en paro y tengo una hija. A mí quién me ayuda? ya está bien de jugar con el dinero de los demás. NO EN MI NOMBRE.NO EN MI NOMBRE
  • Hay que ver qué tontos son estos promotores: compran el suelo a 36 para venderlo a 30, y para eso piden préstamos a corto plazo, sabiendo que el desarrollo era una operación a largo plazo. Debe ser un negocio fantástico, porque a pesar de todo pensaban ganar dinero.Viriato
  • muy buen reportaje de diario de navarra. podian hacer lo mismo con todos los temas polemicos que salen a diario. por ejemplo, con lo del tav, siendo una de las obras publicas mas costosas para el sufridor contribuyente, resulta que la inmensa mayoria no sabe ni en que consiste el tav, cuanto nos va a costar, cuanto va a tardar, porque sospechosamente hay tanta prisa en hacerlo sin informar debidamente, que empresas andan detras, la gente ni sabe que ya hay un tren alvia de altas prestaciones, no sabe que le billete costara el doble, ..etc. aunque no sea el tema, este reportaje es un ejemplo de informacion que podia copiarse a otros temas.buen reportaje
  • yo compre acciones de Gamesa a 33 euros, porque no me las compra el Gobierno?? Se las dejo baraticasstop speculacion
  • Buen artículo, queda todo muy claro. Tomo nota del partido que hace estas propuestas y del que las estudiará.ex votante upn
  • Lo que se ve desde el principio es que Guendulain era una CHAPUZA, a quien se le ocurre hacer la segunda ciudad de Navarra en medio de la nada, a 10 kilometros de Pamplona, justo encima de una autovia recién estrenada y que nos a costado una barbaridad.Alguién va a respnsabilizarse de esto? El principal culpable es Burguete, pero como ya o esta en el Gobierno no puede dimitir. Pero alguna responabilidad tendra Sanz, no? Es un callejón sin salida, si se construye es una barbaridad para Navarra que quedará condicionada para siempre a una ciudad separada 10 kilometros de Pamplona, con lo que eso supone, coche, transporte público.... y si no se construye es la ruina de los constructores. Alguien debería decir: La culpa es mía Reflexión
  • ¿NO SERIA MEJOR DESTINAR EL DINERO PUBLICO PARA PROTEGER A LAS VICTIMAS DE LA CRISIS, EN VEZ DE A LOS CAUSANTES DE ELLA?NO A LOS BURBUJEROS
  • En los negocios sobre todo si son especulativos no siempre se gana, esta vez han perdido,por culpa de una crisis que los promotores de ese negocio especulativo han estado provocando durante años hasta que les ha explotado en la cara, asi Sres. ajo y agua, ya vendrán tiempos en que todo estos negocietes puedan estar minimamente regulados para evitar estas situacionesTRANQUILO
  • La postura de las constructoras, muy clara: si recuperan el dinero mejor. La del Gobierno también, por ahora: se lo están pensando. Lo que no se entiende es la postura del PSOE de Roberto Jiménez, Ancízar y compañía: ¿pagar con lo de todos una operación especulativa fallida? Técnicamente lo de defender los puestos de trabajo no se sostiene. Con el dinero que cobren no vana a construir ni a dar trabajo porque no hay demanda. Esto tiene que explicarlo Jiménez porque los navarros y navarras nos vamos a cabrear mucho. Enhorabuena a Avanco por haberse salido a tiempo, tal y como dice el artículo. (buenos contactos, buena información). miguel
  • Yo también propugno que la carcel se contruya en GuenduláinDesde el Barranco del Rey (de Nabarra por supuesto)
  • Que se aprieten el cinturón o cambien de actividad. Yo también las estoy pasando canutas y nadie me ayuda. ¿Acaso no son de interés general las familiad navarras ahogadas por las hipotecas?. ¿Y que hace el GdN?. Nada. No con mi dinero
  • Eso de "graves apuros económicos"....jajaja...lo dirán porque los señoritos promotores se tengan que apretar el cinturón un poquito para llegar a a final de mes; chalecito en gorraiz, barquito en Hendaya, BMW serie 7, vacaciones en el caribe; mi mujer en el paro, le queda un mes para cobrar subsidio y yo hipoteca con dos hijos; y encima que te vengan hablando de apuros económicos de esta gente ya me está empezando a parecer insultante; a ver si me ayudan a mi.Estamos hartos señores políticos
  • Guendulain: Un buen sitio para construir la carcel, llano, despejado, si señor, Guendulain BUEN SITIO PARA LA CARCEL. Santa Lucia es Zona Natural Protegida
  • que verguenza, asi contado parece hasta lógico lo planteado cuandolo que subyace es apañar económicamente a unos cuantos afectados por la crisis igual que el resto de los ciudadanos. creyeron forrarse como en otras ocasiones y esta vez han fallado pues que se aguanten. No vengan con el rollo de los trabajadores y puestos de trabajo porque no cuela.ya te vale roberto jimenez alli
  • Yo soy librero. Y con todo este asunto del precio de la vivienda y la crisis. Siempre he manifestado que: a nosotros nos imponen el precio de los libros de texto por ser una necesidad básica y ¿ porqué no ha ocurrido lo mismo con la vivienda? que tienen a toda la sociedad endeudada de por vida? me da mucha pena el desamparo a que nos han sometodo nuestros dirigentes. TODOS. Haciéndose amigos de los constructores. Desamparado
  • Enhorabuena a diario de Navarra por este reportaje donde desde una postura objetiva nos informa de todo lo acontecido con Guenduláin. Hasta ahora la información que reciba el ciudadano sobre este tema eran noticias de lo que decían políticos , desde UPN, PSN, O NABAI.ciudadanox

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