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¿En qué socimi invertir? Los expertos ven ahora potencial en todas

  • No obstante, prefieren centrar su apuesta en las que cotizan en el Mercado Continuo

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27/09/2015 a las 06:00
  • Colpisa. Madrid
Cada vez más indicadores apuntan que el mercado inmobiliario español está en un momento incipiente de recuperación. Y ello coincide con un goteo constante de socimis que desembarcan en la Bolsa. Esta semana han sido dos: Autonomy y Corpfin Real Estate.

La semana pasada, una, Zaragoza Properties. Con estas tres últimas ya son una decena de socimis las que se cuentan en el Mercado Alternativo Bursátil. Y hay otras cuatro en el Continuo. Algunas de estas últimas sociedades tenían prisa por salir a cotizar: las constituidas en el año 2013 tienen de plazo hasta el 30 de septiembre para cumplir con la obligación de estar en Bolsa para poder acogerse a las ventajas fiscales de las que disfrutan este tipo de sociedades, que están exentas del pago del Impuesto de Sociedades.

Ello implica que los accionistas cobran un dividendo (es obligatoria la distribución del 80% de las ganancias entre los accionistas) que es fruto de un beneficio que no ha pasado por el fisco, a diferencia de lo que ocurre con el resto de empresas. Pero lo de las socimis no es sólo cuestión de oferta, es decir, no es sólo que cada vez haya más empresas cotizando. También es cuestión de demanda, puesto que los inversores muestran un gran apetito por ellas.

No sólo los pequeños. También los grandes. Esta semana conocíamos que BlackRock tiene una inversión de 200 millones de euros entre Merlín Properties y Lar España. En la primera controla más de un 5% del capital. En la segunda, un 3,41%. Pese a este apetito, este año el comportamiento en Bolsa está siendo, aunque positivo, bastante poco homogéneo. En verde, la mejor, Merlin Properties, que gana un 33%. A continuación, Hispania, que se anota un 20%, mientras que Axiare avanza un 10% y Lar, alrededor de un 7%.

Pero en el MAB, las diferencias son mayores. Su evolución va desde la caída que sufre Uro Properties del 43% en el año, hasta el avance del 10% de Mercal. ¿Qué diferencia hay entre las socimis que cotizan en el MAB y las del Continuo? Alejandro Martín, de Metagestión, comenta, en general, que algunas empresas salen a cotizar para captar dinero e invertirlo en activos; también hay otras de las antiguas que se convierten en socimis (quizás también Colonial en el futuro, como augura este analista) para beneficiarse de su fiscalidad; y después hay un tercer grupo que es el que constituye en su mayor parte el MAB y que está formado por patrimonios principalmente familiares o que buscan dar liquidez a sus inversores.

¿En cuál de estos grupos invertir? La desventaja del tercero es, sobre todo, la escasa liquidez y que, quizás, su gestión no esté dirigida por profesionales del sector, aunque ello no quiere decir que sea mala, matiza Martín. En cualquier caso, los expertos centran su apuesta en las cuatro del Continuo.

Jesús de Blas, de Crédit Agricole-Mercagentes, afirma que son especialmente apropiadas para diversificar grandes patrimonios, dado que de ellas no hay que esperar grandes revalorizaciones ("son de maduración lenta", afirma). Además, señala que son buenas opciones para descorrelacionar la cartera. Nuria Alvarez, de Renta 4, comenta algunas cuestiones a tener en cuenta cuando se invierte en socimis: "El inversor ha de ser consciente de que periódicamente la compañía le va a requerir más capital, porque, de manera recurrente, realizan ampliaciones para seguir incrementando su cartera de activos. Si no acude a la operación, el accionista enfrenta el peligro de dilución".

Así es: Lar ha realizado una ampliación de capital equivalente al 50% de su capitalización inicial, mientras que Merlin Properties ha captado más de 1.000 millones de euros para comprar Testa después de haber ampliado capital en más de 600 millones en abril y Axia, por su parte, ha requerido al mercado cerca de 400 millones. También, según Alvarez, hay que analizar la cartera de activos de cada socimi. Sobre todo, las condiciones de los contratos de alquiler. Y pone, como ejemplo de excelencia, a Testa, ahora controlada por MerlinProperties: su nivel de ocupación siempre ha oscilado entre el 95% y el 100%.

Además, es importante observar la rotación de inquilinos para ver la previsibilidad de los ingresos. ¿En qué socimi invertir? Metagestión, en estos momentos, apuesta por Lar, Merlín y Axia. En la primera, dice Martín, porque tiene el foco en los centros comerciales, lo que permite aprovechar la recuperación del consumo en España a precios razonables. En Merlín, por el "superactivo" que constituyen las oficinas alquiladas a BBVA, con unas rentabilidades aceptables y poco riesgo.

Y en Axia, por su negocio de oficinas, que sacará partido a la recuperación de la actividad empresarial. Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell, apuesta por el sector en su conjunto. Y ahora mismo tiene recomendación de compra en Merlin, Lar, Hispania (que aún no se ha convertido en socimi), Axiare e incluso Colonial. Aunque, en su opinión, hay que ver a cada una de estas compañías de manera individual. En el caso de Axiare, destaca su carácter de especialista en oficinas y, dentro de ellas, en el segmento medio, es decir, la empresa está dispuesta a asumir algo de riesgo por desarrollo y remodelación de activos a cambio de una rentabilidad algo superior.

En cuanto a Merlin Properties, está expuesta sobre todo al espectro de mercado más conservador: su cartera está formada por los activos de más calidad. Las sucursales de BBVA y ahora los activos de Testa constituyen el grueso de su inversión, lo que da una gran predecibilidad a sus beneficios. La convierten, casi, en un bono. En el caso de Lar, Romero comenta que existe una buena oportunidad de aumento de rentas en centros comerciales, debido a que en los peores años de la crisis los propietarios realizaron importantes descuentos para incentivar la ocupación.

Y en el caso de Hispania, destaca su excelente capacidad para encontrar activos. Las buenas recomendaciones de que gozan estas empresas no es cuestión sólo de los expertos a los que hemos consultado. Según el consenso de analistas, todas estas compañías tienen potencial. La que más, Lar: los expertos sitúan su precio objetivo en los 10,54 euros por acción. El analista de JP Morgan Tim Leckie la valora en los 11 euros por acción. Y el de Fidentiis, Ignacio Martínez, en los 10,94 euros por acción. Jesús de Blas, de Crédit Agricole Mercagentes, escogería ahora mismo a Lar, porque se ha quedado atrás respecto a otras compañías del sector y también cotiza por debajo del precio de su salida a Bolsa (10 euros por acción).

El consenso de expertos le da a Merlin un potencial de cerca de un 13%, hasta los 12 euros, aunque José Alfonso García, del Grupo Santander la valora en los 13,40 euros por acción. A Axiare, de media, le dan un potencial de más de un 11%. Hispania tendría un recorrido alcista por delante de un 9%, hasta los 14,20 euros por acción, aunque UBS sitúa su precio objetivo en los 15 euros por acción.



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