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Mercado Inmobiliario

El mercado de la vivienda, estabilizado pero no recuperado

  • El ‘ladrillo’ salió de la UVI hace meses pero los ‘doctores’ del sector inmobiliario se niegan a darle el alta

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20/09/2015 a las 06:00
  • COLPISA. MADRID
El ‘ladrillo’ salió de la UVI hace meses -el consenso de los expertos, a la vista de las estadísticas, es que su derrumbe progresivo tocó suelo a finales de 2014-, pero los ‘doctores’ del sector inmobiliario se niegan a darle el alta. Aunque los hay más optimistas, sobre todo en algunas entidades financieras y consultoras, la mayoría sostiene que todavía es pronto para hablar de una recuperación en mayúsculas.

Algunos prefieren incluso no usar este término al dar su diagnóstico del estado actual del mercado de la vivienda. "Vemos estabilización, pero no recuperación aún", apunta Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. Y es que, a su juicio, "no es descartable que pueda haber nuevos descensos" -en principio, puntuales- en las variables del sector, pues dice que los ciclos inmobiliarios suelen ser de ocho años y 2015 sería el último de la serie de números rojos iniciada en 2008.

También pide "mantener la precaución" Joan Carles Amaro, profesor de Finanzas de la escuela de negocios Esade, quien habla en todo caso de una recuperación, no ya a dos velocidades, sino a "muchas". Una idea que también es apuntada por Fernando Rodríguez, director general de operaciones de la consultora RR_de Acuña y Asociados, pues observa "fuertes asimetrías" en diferentes áreas del país y que "toda la recuperación", salvo excepciones contadas, se está centrando en áreas metropolitanas y también algunos lugares de costa ya consolidados.

El sí utiliza la palabra casi tabú: recuperación. Y es que los números, incluidos los oficiales, vistos en lo que va de año permiten hacerlo. Así, según el Ministerio de Fomento, las casas se revalorizaron un 4,2% entre abril y junio en tasa intertrimestral y un 4% a ritmo interanual. Fue la mayor subida de precios desde finales de 2007 y, además, con aumentos en todas las comunidades:_en Madrid, Cataluña, Cantabria incluso se superó la frontera del 5%.

En las compraventas, algo parecido. Según el INE crecieron un 13,9% en julio (último dato) en tasa interanual, con 32.714 operaciones inscritas, aunque cierta ralentización (en junio el alza fue del 17%), si bien encadena ya 11 meses de ascensos consecutivos. Eso sí, el motor del mercado -que en 2014 repuntó un 2% para frenar un desplome del 58% acumulado desde 2007 en las transacciones- es la segunda mano: ocho de cada 10 casas adquiridas son usadas, una media de 759 al día y un 42% más en julio que hace un año.

MÁS OBRA NUEVA

Otro parámetro a seguir son las hipotecas para vivienda -en julio crecieron un 27% interanual, según el Consejo General del Notariado- y el importe prestado -103.626 euros de media, un 4,2% más que hace un año. Obras iniciadas y coste del suelo también deben seguirse con atención. Así, mientras los visados para edificar nuevas casas se dispararon un 28% de enero a mayo (casi 15.000 unidades), el suelo urbano se encareció casi un 5% en el segundo trimestre respecto a 12 meses atrás.

Pero los expertos advierten, y en esto sí parece haber un consenso claro, de que "las estadísticas hay que tomarlas con las limitaciones que tienen", señala Carles Vergara, profesor de Dirección Financiera del IESE. "Venimos de una situación donde todo eran malos datos y por eso cualquier signo positivo puede agrandarse en perspectiva", apunta Augusto Monte, director de Comercialización y Transacciones de Solvia, filial inmobiliaria del Sabadell aunque la mitad de su cartera es variopinta.

De nuevo, por tanto, toca "ser muy prudentes al hablar de recuperación", afirma Javier López, socio responsable de Real Estate de KPMG. Y_apunta tres factores a tener en cuenta para medir hasta dónde llega ese ‘alivio’ . El primero son las viviendas en ‘stock’, pues mientras en Acuña y otras consultoras hablan de 1,6 millones de casas sin colocar -Fomento las sitúa en casi 536.000 al cierre de 2014-, él sostiene que la venta activa real (la que se promociona en portales inmobiliarios y similares) no pasa del millón de unidades (943.500 en 2014). Un tercio de ellas, a su juicio, tendrían una demanda "muy reducida" por estar en sitios "deslocalizados", mientras la primera estima que algo más de 660.000 son las que difícilmente tendrán salida en menos de 10 años.

El segundo elemento a considerar, según López, serían las viviendas nuevas que se construyen. De seguir la media actual, 2015 terminaría con 36.000 casas iniciadas, frente a 34.900 en 2014 y 34.300 en 2013, aumentos moderados que dejan el mercado en apenas un tercio de lo que se edificaba en 2010 (127.500).

NO SE ESPERA OTRA 'BURBUJA'

Y en tercer lugar, dirige su mirada a una demanda "claramente moderada". De no cambiar la tendencia, 2015 cerraría con algo más de 360.000 compraventas, un 14% más que en los últimos años (319.000 en 2014, 312.000 en 2013 y otras 319.000 en 2012), retomando así niveles de 2011 (360.000). Eso sí, recuperar la cota de 2008 (52.000) se antoja aún inalcanzable. Nuria Bustamante, analista del servicio de estudios de Bankia, lo ve claro:_"las cifras astronómicas que el mercado alcanzó en la ‘burbuja’ (cercanas a 800.000 operaciones anuales) se fueron para no volver".

Entonces, ¿qué cabe esperar realmente en el sector? "El verdadero punto de inflexión será la disminución de las tasas de paro", que permitirá que más gente pueda comprar vivienda, señala Samuel Población, director de Residencial en la consultora CBRE. "Los hogares son aún el gran ausente del mercado", apostilla Fernández-Aceytuno, pues buena parte de la compraventa actual viene de demanda embalsada años atrás por la crisis y de gente que vuelve a pensar en el ‘ladrillo como ahorro estable, pero no para especular.

"No hay bola de cristal en esto", advierten en Solvia. Aunque los notarios pueden anticipar a corto plazo lo que pasará (sus operaciones tardan dos meses en entrar en la estadística oficial). Y según ellos, las compraventas reales ‘solo ‘subieron un 10%_en julio y el precio incluso bajó un 2.4%. "Estamos en una fase de estabilización del mercado, donde habrá altibajos, y la recuperación llegará a medio plazo", concluye, cifras en mano, Helena Marenciano, consultora del Consejo del Notariado.



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