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"Cuotas que han subido hasta un 30% revientan un presupuesto"

Actualizada Sábado, 3 de mayo de 2008 - 03:59 h.
  • MARÍA ANTONIA ESTÉVEZ . MADRID

¿La actual situación del mercado a dónde nos conduce?

A la espera de un ajuste de precios, y los ajustes o se producen bruscamente, cuando pasas de un valor cien a un valor ochenta en seis meses, o lentamente, cuando pasas de un valor cien a un valor noventa en diez años. En este caso que nos ocupa y preocupa, todos apostamos para que sea un ajuste suave. Este es un país en el que no hay alquiler y estos ajustes bruscos es poco probable que se den en una sociedad como la nuestra. En cualquier caso este primer problema de nuestra coyuntura es de precios de piso, no de liquidez ni de precio de dinero.

Pero también pesa el precio del dinero. A fin de cuentas los intereses a pagar en una hipoteca...

Sí, sí, pero es otro problema, no lo mezclemos. Ya he dicho hay tres causas de que la coyuntura esté como está. Ya hemos visto que la primera es el precio de los pisos. Pues bien, la segunda está relacionada con las dificultades de pago que están comenzando a sufrir las familias españolas. Estos problemas tienen su causa principal en el elevado riesgo de interés que tienen los préstamos hipotecarios españoles, como consecuencia de una desafortunada legislación que se ha tratado de rectificar en la ley de reforma aprobada el pasado mes de diciembre. Este problema está afectando fundamentalmente a las familias que contrataron un préstamo entre 2003 y 2006 con plazos superiores a 30 años que están viendo incrementar sus cuotas de amortización entre un 20% y un 30% como consecuencia del cambio de política monetaria del Banco Central Europeo que duplicó el tipo de interés entre diciembre de 2005 y junio de 2007.

¿A qué se refiere con "ley desafortunada"?

Yo me opuse frontalmente contra aquella ley del 94 pero no se nos hizo caso. Sabíamos que un riesgo de interés estructural muy alto podría terminar de acarrear problemas muy graves para el mercado hipotecario y para las familias. Teníamos todo el crédito variable referenciado a un índice, el Euribor, que como todo el mundo sabe, no se mueve de acuerdo con las necesidades de la economía española sino con las necesidades globales europeas lo que puede producir desajustes, como ahora ha ocurrido, entre ambas necesidades. Por eso ahora tenemos una masa de gente, fundamentalmente quienes contrataron prestamos entre el 2003 y el 2006, que probablemente lo este pasando muy mal y que está ya empezando a dejar de pagar, pero como ves este es otro problema: aquí no influye el precio de la vivienda porque la vivienda ya está ya comprada pero sí influye el precio del dinero. Si los tipos de interés bajasen o se hubieran mantenido, el problema no se daría porque los que pudieron pagar antes seguirían pagando ahora. Pero han subido: si hubieran subido un 5% sería soportable, el 15% sería ya difícil, pero este 25 y 30 % revienta el presupuesto de cualquier familia.

¿Peligra el sistema con los impagos que puedan producirse?

No demasiado porque si comparamos las curvas de morosidad españolas con los países mas representativos como Estados Unidos, Canadá, Francia, Italia... hemos venido teniendo los niveles más bajos de morosidad con mucha diferencia sobre los demás. Además, el sistema financiero español es el que tiene más cobertura del mundo sobre morosos, así que con niveles bajos de morosidad y coberturas financieras altas no se prevén problemas.

¿Este segundo problema del precio del dinero a dónde nos lleva?

Tendremos que seguir los próximos años recogiendo efectos de esta subida en sucesivas morosidades que se producirán mientras se siguen acomodando los presupuestos. Por eso, si alargamos la hipotecas en préstamos hechos entre 30 y 40 años, lo que se puede ahorrar baja muy despacio y la evolución de la amortización depende del recorrido del préstamo: cuanto más largo, mas lenta es la amortización.

Y encima se empieza ya a hablar de la falta de liquidez crediticia de los mercados inmobiliarios...

Ese es justamente el tercer problema que enturbia el horizonte del mercado inmobiliario: los mercados de capitales que no solo han restringido considerablemente la liquidez, sino que además han encarecido notablemente el precio del dinero. Este fenómeno ha sido provocado por la irrupción de las subprime americanas que contaminó con su emisiones de títulos a numerosas instituciones financieras de todo el mundo, generalizando una reacción de desconfianza en los mercados de capitales y provocando una crisis de liquidez que afecta directamente a todas las economías en general, y muy especialmente a la disponibilidad crediticia de los mercados inmobiliarios, contrayendo y enfriando su actividad.


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